Wykupienie dostępu pozwoli Ci czytać artykuły wysokiej jakości i wspierać niezależne dziennikarstwo w wymagających dla wydawców czasach. Rośnij z nami! Pełna oferta →
Od początku roku do końca kwietnia, jak podał niedawno GUS, wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 111,5 tys. mieszkań. To aż o 46,4 proc. więcej niż w pierwszych czterech miesiącach 2020 r., który przecież też był dla budownictwa bardzo udany. Ubiegłoroczna gorączka mieszkaniowa zaowocowała w okresie styczeń–kwiecień br. oddaniem do eksploatacji 70,7 tys. lokali (wzrost o przeszło 30 proc. rok do roku). W centrach niemal wszystkich dużych miast znikają ostatnie skrawki niezagospodarowanego terenu.
Pomimo cen, które osiągnęły niewidziany dotychczas poziom, popyt na mieszkania nadal przewyższa podaż, a to może oznaczać, że zapowiadane od dawna pęknięcie bańki spekulacyjnej na krajowym rynku nieruchomości jeszcze długo nie nastąpi. W publicznej debacie o jej konsekwencjach przewija się wątek drożyzny, która coraz bardziej wydłuża młodym Polakom ścieżkę do pierwszej hipoteki. Na marginesie kolejny raz wylądował za to problem bałaganu przestrzennego polskich miast, który obecna gorączka tylko powiększa, przy okazji pozbawiając nas ostatniej być może szansy na uczynienie miast miejscami bardziej przyjaznymi dla mieszkańców.
Urbanista na marginesie
Południowe obrzeża Krakowa. Przy wąskiej, długiej może na 700 m uliczce, którą wytyczono jeszcze w czasach, gdy ta część miasta była podmiejską wsią, deweloper stawia w zabudowie szeregowej 16 domków jednorodzinnych. Jakieś 200 m dalej trwa budowa jeszcze dwóch apartamentowców wciśniętych niemal na siłę pomiędzy inne posesje. Każdy z domków, zwanych dumnie willą, będzie mieć – jak można wyczytać na stronie inwestora – po jednym miejscu parkingowym. Garaże pod apartamentowcami pomieszczą łącznie 47 aut, a mieszkań jest w nich aż 61.
Minimalna liczba miejsc dla aut wyznaczona w przepisach lekceważy oczywiście fakt, że wiele gospodarstw domowych ma dziś po dwa i więcej samochodów. Już teraz niemal na całej długości tej podmiejskiej uliczki jeden pas blokują pojazdy mieszkańców osiedla na kilkaset lokali, które powstało tu kilka lat temu, rzecz jasna również z niedostateczną liczbą miejsc parkingowych. Urzędnicy rozkładają ręce – z punktu widzenia prawa budowlanego nowym inwestycjom nie można nic zarzucić. A okoliczni mieszkańcy – dodają – powinni się cieszyć, że w ich rejonie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania, który wyklucza budowę wieżowców.
Według danych GUS w 2018 r. aż 153 gminy w Polsce nie miały uchwalonych żadnych planów miejscowych. W 100 innych średnia powierzchnia planu miejscowego nie przekracza 10 ha, a są i takie, gdzie plany obejmują łącznie niespełna hektar powierzchni – czyli dotyczą de facto wybranych działek. W skali kraju planem zagospodarowania przestrzennego objęto do tej pory jakieś 30 proc. powierzchni. W praktyce oznacza to, że aż 70 proc. obszaru Polski może być – i w rezultacie jest – zabudowywane wyłącznie na podstawie decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy, które powinny pełnić jedynie funkcję uzupełniającą dla planów miejscowych.
W rezultacie – jak kwitują autorzy raportu Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju przy Prezydium Polskiej Akademii Nauk – gospodarzami ładu przestrzennego polskich miast od dawna nie są urbaniści. „Ten bardzo ważny z punktu widzenia interesu społecznego zawód został zmarginalizowany. Średnia wieku polskich urbanistów jest bliska wieku 70–80 lat” – podkreśla prezes Towarzystwa Urbanistów Polskich prof. Tadeusz Markowski w raporcie dla Instytutu Spraw Obywatelskich.
Miejsce specjalistów od planowania przestrzennego zajęli urzędnicy. Na każdych dziesięć inwestycji budowlanych w Polsce aż pięć przebiega obecnie poza rygorem planu zagospodarowania, wyłącznie na podstawie decyzji administracyjnej władz lokalnych, dla których często liczą się tylko wpływy podatkowe i perspektywa najbliższych wyborów samorządowych. Sądząc po chaotyczności ich decyzji, wydawanych coraz częściej nie tylko ze szkodą dla jakości życia mieszkańców, ale też z brakiem poszanowania dla zasobów przyrody i nieliczeniem się z zagrożeniem powodziowym oraz ze zmianami klimatycznymi, większość dużych miast nie ma dziś żadnej strategii przestrzennej, a jedynie doraźne interesy.
„Wuzetki” nagminnie dostają inwestycje w sposób oczywisty gwałcące współczynnik gęstości zabudowy (to parametr występujący w planach zagospodarowania, ale urzędnicy mogą i wręcz powinni się nim posługiwać przy wydawaniu decyzji), co owocuje inwestycyjnymi potworkami w rodzaju bloku budowanego na dziedzińcu starej kamienicy lub osiedlem umieszczonym w brawurowy sposób przy samych torach kolejowych. Tak zwana betonoza nowych osiedli (obowiązkowo z przymiotnikiem „zielony” w nazwie) stała się zjawiskiem tak powszechnym, że nie budzi już złości mieszkańców, a najwyżej drwiny, choć jej konsekwencje odczuwa się dotkliwie już teraz przy każdej większej fali upałów czy burzy.
Krzysztof Story: Wkład własny do kredytu to pierwsze wymaganie banków. A dla wielu młodych największe wyzwanie pierwszych lat dorosłego życia.
Jakby tego było mało, rząd w 2018 r. postanowił wspomóc deweloperów, uchwalając słynną ustawę „o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących”, która w uzasadnionych przypadkach pozwala samorządom na wyłączenie wybranych inwestycji spod rygoru planów zagospodarowania. Inwestorzy mogą dzięki temu budować mieszkania na terenie przeznaczonym do tej pory na coś innego, budynki nie muszą nawiązywać wyglądem do okolicznych posesji, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców mogą mieć nawet 14 pięter.
O tym, która inwestycja zasługuje na takie względy, będą decydować radni. Jednym, do tego procedowanym nie dłużej niż 90 dni dokumentem.
Jak droga jest droga?
Mapa problemów spowodowanych lekkomyślnym traktowaniem ładu przestrzennego nie kończy się jednak na centrach metropolii. Tu deweloperzy polują na rodzynki w postaci najcenniejszych działek. Puls inwestycji bije tymczasem głównie poza rogatkami, gdzie trwa wyścig o większe grunty. Działki za miastem to w większości tereny rolne, które trzeba dopiero przekwalifikować na budowlane, ale przy braku miejscowych planów i przychylności łaknących dochodów z podatków samorządów można tę operację przeprowadzić bez większych trudności.
Procedura odrolnienia gruntów w pierwotnym zamyśle służyć miała rolnikom, dziś jej beneficjentami są jednak przede wszystkim deweloperzy. Posiadacze działek rolnych nierzadko dostają propozycje zakupu wraz z sugestią, żeby nie martwili się formalnościami, bo o ich gładki przebieg zadba już, rzecz jasna w sposób nieformalny, kupujący. Odrolniona działka zyskuje od razu na wartości, co cieszy sprzedającego. Inwestorzy zyskują teren pod budowę, zazwyczaj i tak znacznie tańszy od gruntów w centrach miast. Przygnieceni drożyzną na rynku nieruchomości klienci również wolą większe mieszkanie na obrzeżach od klitki w centrum.
Czy właśnie do tego sprowadza się widoczny dziś w danych statystycznych i opiewany czasem w mediach w bukolicznym tonie trend do wyprowadzki „za miasto”? Raporty GUS pokazują, że w latach 2010–2019 współczynnik urbanizacji – procentowy udział mieszkańców miast w ogólnej liczbie ludności – spadł w całym kraju z 60,77 do 60,01 proc. Znamienne jednak, że poza Mazowszem proces ten zachodzi najszybciej w województwach mających stolice w największych aglomeracjach. Współczynnik urbanizacji dla województwa śląskiego spadł w latach 2010–2019 z 77,83 do 76,6 proc. W Wielkopolsce skurczył się z 55,92 do 54 proc., a w województwie pomorskim – z 65,89 do 63,49 proc. Identyczny, jedynie nieco płytszy trend widać także w województwach dolnośląskim i małopolskim. W rzeczywistości odpływ mieszkańców na wieś – a w praktyce poza rogatki miast – może być jeszcze szybszy, jeśli uwzględnić średnią długość życia, która w miastach jest dziś wyższa o ponad rok.
Magdalena Milert, architektka: Mieszkanie ma zaspokajać nasze potrzeby. Małe metraże musi rekompensować otoczenie. Dzielnica powinna być przedłużeniem naszego salonu.
W ten sposób dochodzimy do kolejnej bolączki nieplanowania przestrzennego, jakim jest niekontrolowane rozlewanie się miast. Mimo że nie należą one do najciaśniej zabudowanych (według GUS w ich granicach administracyjnych można było do 2018 r. osiedlić jeszcze co najmniej 60 mln osób), w otaczających je miejscowościach co roku powstają kolejne typowo miejskie osiedla. Nierzadko w szczerym polu, jak słynne już świdnickie Silver City, które wyrosło dosłownie pośrodku plantacji rzepaku.
Następnym, łatwym do przewidzenia etapem będzie oczekiwanie mieszkańców osiedla, że miasto jak najszybciej doprowadzi do niego wygodną asfaltową drogę, a może nawet komunikację miejską. W końcu oni także płacą podatki miastu. Tymczasem w przeciętnym polskim mieście wydatki na transport i gospodarkę komunalną przekraczają już 20 proc. budżetu i rosną wykładniczo wraz ze spadkiem gęstości zabudowy. Wspomniany raport „Studia nad chaosem przestrzennym” szacuje, że w centrum dużego miasta na każdego mieszkańca przypadają średnio dwa metry sieci kanalizacyjnej. Na peryferiach – już 14.
Łącznie – konkludują autorzy – chaos przestrzenny wymusza na samorządach i władzy centralnej zbędne wydatki w wysokości 84,3 mld zł rocznie. Dla porównania, subwencje oświatowe dla samorządów w tegorocznym budżecie nie sięgną nawet 53 mld zł. ©℗
