Jak ci się mieszka

EWELINA BURDA: Dobrze nam się mieszka?

MAGDALENA MILERT: Gdybyśmy zapytali o to Polaków, pewnie powiedzieliby, że są zadowoleni z tego, jak mieszkają. Bo bardzo chcieliby być. I często wstyd nam się przyznać, że mieszkamy źle. Trochę chodzi też o to, że nie wiemy, iż mieszkamy w substandardzie. Kiedy mówi się o tym, że nasze mieszkania to półprodukty, jak ograniczona jest do nich dostępność, jak duże jest przeludnienie – to pojawiają się głosy w stylu: „A my mieszkaliśmy w pięć osób w kawalerce i wszyscy się wychowaliśmy”. I zarzuty, że młodzi ludzie dziś są tylko roszczeniowi. A prawda jest taka, że mieszkamy niezbyt dobrze i to widać w statystykach.

40 procent Polaków jest w luce czynszowej – są zbyt bogaci, żeby mieszkać w lokalach socjalnych lub komunalnych, ale też zbyt biedni, żeby dostać kredyt na własne mieszkanie.

To pokazuje skalę – prawie połowa społeczeństwa tak naprawdę nie ma gdzie mieszkać. Przeludnienie jest problemem, który oddziałuje nie tylko na nasze zdrowie – psychiczne i fizyczne. Nie bez powodu istnieją wytyczne określające warunki techniczne mieszkań: minimalna wielkość 25 metrów kwadratowych, dostęp do słońca. Bo wiemy, że to jest niezbędne.

Problem z mieszkalnictwem w Polsce od wielu lat jawi się jako nierozwiązywalny.

Na pewno wyjściem z mieszkaniowego klinczu nie jest wybudowanie większej liczby mieszkań – bo teraz budujemy ich najwięcej w historii, a kryzys stale się pogłębia.

Dlaczego tak jest?

Na naszym rynku mieszkaniowym rządzi już od lat patodeweloperka – i jest to duży problem. Ale trzeba to też mocno osadzić w kontekście. Połowa mieszkań budowana jest przez deweloperów tylko pod inwestycje – Polakom nie opłaca się trzymać pieniędzy na lokatach, lepiej je zainwestować w nieruchomość. Ludzie albo nie potrafią, albo nie mają możliwości inwestować inaczej. I lokują ten kapitał właśnie w mieszkania. Częste są też przypadki, że powstaje cały blok kawalerek, czyli „mikroapartamentów”, i wszystkie kupuje jedna agencja, która przeznacza je na wynajem krótkoterminowy, turystyczny. I to, że buduje się dużo, w żaden sposób nie zaspokaja faktycznej potrzeby mieszkaniowej ludzi, zwłaszcza młodych. Gdy się porówna oferty sprzed siedmiu-ośmiu lat i dzisiejsze, widać bardzo dużą różnicę. Tamte brzmiały w stylu „Zamieszkaj ze swoją rodziną”, a dziś mamy raczej „Ulokuj swój kapitał”.

Ale na koniec dnia i tak wszystko się sprzeda.

Nawet komórka na miotły w przyziemiu pójdzie jako mieszkanie. Bo nie mamy przeciwwagi dla patodeweloperki jako źródła mieszkań i nie mamy instytucji, które mogłyby zrównoważyć problem lokaty kapitału. Z kolei rynek najmu znajduje się dziś głównie w rękach prywatnych i jest też owiany złą sławą – bo nie jesteś na swoim.

Deweloperowi wciąż wszystko wolno?

Przez lata bardzo wzrosła świadomość, że dewelopera trzeba sprawdzić, powstały regulacje prawne zabezpieczające kupujących, ale wciąż jest problem z tym, że ludzie często nie są zadowoleni z tego, co powstaje.

Ale nie jest też tak, że deweloper wchodzi cały na biało i oświadcza, że oto zrobi najgorsze osiedle mieszkaniowe. Wszystko dzieje się w ramach przepisów prawa. I tak będzie, dopóki nie zaczniemy mówić o zaostrzeniu tego prawa albo o powrocie do projektowania urbanistycznego. Bo od 2013 r. nie mamy w kraju Izby Urbanistów, nie przykładamy do tego wagi. Przepisy wymagają nowelizacji, musimy się domagać innego sposobu gospodarowania przestrzenią, myślenia trochę dalej niż deweloper – „moja działka”. W przeciwnym razie niewiele się zmieni.

A może jednak chcemy mieszkać w takich mieszkaniach?

Pojawiają się argumenty, że dzisiejsze budownictwo deweloperskie to odpowiedź na potrzeby millenialsów, bo oni chcą żyć w małych mieszkaniach i to im odpowiada. Pewnie jakiejś części tak, ale nie można wrzucać wszystkich do jednego worka i mówić, że to standard, do którego chcemy dążyć.

Patodeweloperka szpeci nam miasta?

Mamy duży problem z planowaniem przestrzennym i racjonalnym gospodarowaniem tą przestrzenią. Inwestycje deweloperskie często przedstawiane są jako luksusowe apartamenty, którymi wcale nie są. Zazwyczaj nie pasują do otaczającej zabudowy, są zaprojektowane tak, żeby się wyróżniać, zamiast wpasowywać w miasto. Buduje się na potęgę i wszędzie, ale byle jak.

Czytaj także: Krzysztof Story: Mieszkanie na głowie

W Polsce nowe mieszkania stawiane są na „wuzetkach”, czyli warunkach zabudowy, nie na planie miejscowym. Zabudowa jest gęsta, żeby wycisnąć jak najwięcej PUM-u, czyli powierzchni użytkowej mieszkania. Nie ma tam żadnej infrastruktury społecznej, placów zabaw, odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, nie ma usług w parterze. To sprawia, że zamiast jednoczyć się wokół wspólnoty sąsiedzkiej, będziemy sobie tę znikomą infrastrukturę społeczną podbierać.

Nowe osiedla często są grodzone – sprzedaje się to jako synonim bezpieczeństwa.

I to bezpieczeństwa złudnego. Im bardziej się grodzimy, tym większy jest lęk o naszą własność. Budując w taki sposób, tworząc minigetta, antagonizujemy ­społeczeństwo. Ci z „luksusowych” osiedli raczej niechętnie wpuszczą kogoś innego, obcego, na swój teren. Ale sami będą korzystać z infrastruktury społecznej osiedli po sąsiedzku, najczęściej starszych, bo u nich będzie jej brakować. I to też pogłębi podział my–oni. A w mieście chodzi o to, żeby łączyć, równać. Są liczne badania pokazujące, że jakość życia bardzo się poprawia, kiedy mieszamy ludzi, a nie separujemy.

To jak powinno zabudowywać się miasto?

Miasto ma być zrobione porządnie i dostępne dla wszystkich. Powinno być gęsto zabudowane, ale gęsto to nie znaczy „podaj mi, sąsiedzie, mąkę przez okno”. Chodzi raczej o to, by zabudowa była zwarta, nie tak luźna i rozproszona jak domki pod miastem. Masowe tworzenie takich nieludzkich osiedli, które są nazywane „polskimi obozami mieszkaniowymi” albo „polskim chowem klatkowym”, niestety powoduje, że mamy coraz większy problem ze zdrowiem psychicznym, bo nie mamy terenów zieleni, wszystko jest zabetonowane, brakuje infrastruktury społecznej, jak chociażby usług, placów zabaw, ławek, przedszkoli. Źle nam się tam żyje.

A w jakich mieszkaniach chcieli­byśmy mieszkać?

Mieszkanie ma zaspokajać nasze potrzeby – jeżeli mamy małe mieszkanie, to jego metraż powinno rekompensować otoczenie. Dzielnica powinna być przedłużeniem salonu. Kiedy umawiamy się, że budujemy mieszkania, które są substandardem, czyli mniejsze, kompaktowe, to trzeba oddać przestrzeń w inny sposób: dostępem do terenów zieleni, dobrej infrastruktury społecznej, szkół, sklepów, szpitali. A to wszystko połączyć sprawną komunikacją zbiorową. I generalnie dzielnica powinna spełniać wszystkie nasze potrzeby. Potrzebujemy jej też do tego, żeby posiedzieć jak w naszym salonie – gdzieś musimy napatrzeć się na zieleń, na otoczenie, na innych ludzi. Niestety, zwykle tego nie mamy. Te tereny zieleni są ogromnym brakiem – dziś mówi się o zieleni jako infrastrukturze właśnie, czyli czymś, co jest nam niezbędne do funkcjonowania, jak droga czy dostęp do sklepu.

W ostatnim roku spędziliśmy w mieszkaniach rekordowo dużo czasu.

Jeżeli czegoś mamy się nauczyć z tej pandemii w kontekście mieszkalnictwa, to właśnie tego, jak bardzo mamy ciasno, i tego, że nie jesteśmy zadowoleni z naszych mieszkań. Mamy teraz dużą potrzebę zmiany otoczenia – człowiek potrzebuje przestrzeni. Czy w sytuacji, kiedy czujemy się zmęczeni naszym mieszkaniem, jesteśmy w stanie wyjść z niego i w ciągu 10 minut znaleźć sobie ławkę, na której możemy usiąść z kawą wyniesioną z domu, żeby wypić ją na słońcu?

W pandemii zapragnęliśmy wyprowadzić się poza miasto, do domu z ogrodem.

Tak. I to pokazują też statystyki – gdy zaczęła się pandemia, portale z ofertami nieruchomości rejestrowały ogromne wzrosty wyszukiwań typu „działka pod miastem”, „dom pod miastem”, „dom z ogródkiem”.

Dlaczego dom stał się teraz naszym marzeniem?

Bardzo często chcemy się wyprowadzić do takiego miejsca, żeby w końcu żyć z rodziną w lepszym standardzie, na normalnym metrażu. Rok temu wychodziliśmy rano do pracy, potem odbieraliśmy dzieci, widywaliśmy się ze znajomymi. I dopiero wieczorem wracaliśmy do mieszkań. Ale trzeba pamiętać, że pandemia nie będzie trwała w nieskończoność, zaczniemy wracać do dawnego stylu życia, nawet jeśli nie będzie on identyczny jak rok temu.

Idylliczna wizja domu i wsi trzyma się mocno.

Mamy Kochanowskiego i „Pana Tadeusza”, mamy hasła o tym, że „mężczyzna musi zbudować dom i zasadzić drzewo”. To jest wszystko wizja sielskości. Nasze marzenia, że będziemy na tarasie jeść śniadanie albo niedzielny obiad z dużą rodziną, mogą się okazać tylko wycinkiem rzeczywistości.

Czyli lepiej się nie wyprowadzać?

Jeśli ktoś mi opowiada, że planuje „dom pod miastem”, to pytam, czy kiedyś tam mieszkał, i zawsze proponuję: wynajmijcie dom na miesiąc i sprawdźcie, jak tam wam się żyje. Bo może się okazać, że to nie jest życie dla was. Bywa i tak, że ktoś wyprowadza się do domu, który jest pośrodku wsi, i dziwi się, że ktoś tam uprawia rolę i rozrzuca obok obornik.

Ale domy pod miastem rosną po horyzont.

Silnym trendem w mieszkalnictwie w ostatnich latach stała się tzw. urbanistyka łanowa, czyli budowanie domów, które są szeregówkami czy bliźniakami albo nawet domkami wolnostojącymi, ale z minimalnym odstępem, czyli cztery metry do granicy działki. Często taka zabudowa dzielona jest jeszcze na mieszkania – dolne z ogródkiem, kolejne na piętrze. Taki rząd domów powstaje w szczerym polu, na odrolnionych działkach, których się nie scala, by budować sensowniej. To są zwykle domy pośrodku niczego. Dużym problemem może być w takim miejscu życie codzienne, a szczególnie standard życia dla kobiety – bo statystycznie rzadziej ma ona prawo jazdy, a zdecydowanie częściej jest na urlopie rodzicielskim. I gdy mieszka tak pośrodku niczego, to głównie ją dotyka wykluczenie komunikacyjne i przestrzenne. To samo z dziećmi i młodzieżą, które są uzależnione od rodzica taksówki.

Takie budownictwo to w Polsce duża skala?

Problem suburbanizacji, czyli rozlewania się miast, jest ogromny. Bo suburbanizują się nie tylko duże miasta, jak Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto, ale też mniejsze miejscowości, jak np. podkrakowska Wieliczka. Na mapach widać, jaki mamy duży odpływ ludności z centrum. I podejrzewam, że za kilka lat duży będzie wobec tego sprzeciw społeczny – bo nie możemy rozlewać miast w nieskończoność.

Ale same miasta też mają ograniczoną pojemność.

Jasne, będziemy musieli zabudowywać przestrzeń pod miastem, ale to gospodarowanie musi być racjonalne, jak np. w Amsterdamie, gdzie stawia się kwartał zabudowy, który stopniowo wypełnia się mieszkańcami. Jeżeli powstaje nowa dzielnica, to musi ona być dobrze zagospodarowana, pomyślana pod względem dostępu, komunikacji – kolej podmiejska, tramwaj. Ludzie pod miastem się pojawią, ale oprócz miejsca stricte do mieszkania kluczowa jest infrastruktura społeczna.

Chcemy uciekać na wieś także z powodu klimatu.

W miastach pojawiają się coraz większe problemy z wyspą ciepła, nadmiernym ogrzewaniem przestrzeni, stałym problemem jest smog. Gdy zabudowa jest tak gęsta i nieprzemyślana, nie mamy możliwości odpowiedniego przewietrzenia miasta. I znowu: brakuje nam terenów zieleni, a to one łagodzą zjawisko nadmiernego nagrzewania się przestrzeni. To duży problem, bo mamy starzejące się społeczeństwo, a to starsi gorzej znoszą upały. Kolejnym problemem jest retencja – wszystko jest zabetonowane, woda nie ma gdzie się wchłaniać i mamy np. lokalne podtopienia, ale też pogłębiające się susze.

W trendach dotyczących mieszkalnictwa kryzys klimatyczny mocno wybrzmiewa – Nowa Agenda Miejska ONZ z 2020 r. podkreśla, że musimy racjonalnie gospodarować przestrzenią i tworzyć miejsca, które są inkluzywne. Które sprawiają, że myślimy właśnie o klimacie, a z drugiej strony o ludziach i o tym, że domyślnym użytkownikiem miejsca do mieszkania nie jest już zdrowa biała osoba w średnim wieku, która sobie zawsze poradzi.

A jak będziemy mieszkać w przyszłości?

Z jednej strony dużo mówi się o gęstości miast i o tym, żeby tworzyć osiedla w azjatyckim stylu – de facto kapsuły do mieszkania. Ale to właśnie one muszą być uzupełnione o infrastrukturę będącą wspomnianym przedłużeniem salonu.

Drugim kierunkiem jest powracająca idea miasta dwudziestominutowego. Czyli jednostki sąsiedzkiej i tego, żeby właściwie wszystko mieć w swojej małej dzielnicy w zasięgu dwudziestominutowego spaceru – a jeśli nie, to przy połączeniu dobrą komunikacją zbiorową.

Czy kiedyś będzie nas w końcu stać na mieszkania?

Wszyscy mówią, że bańka mieszkaniowa musi pęknąć, a jakoś wciąż się to nie dzieje. Na krzywej cen podczas pandemii pojawiło się tylko minimalne wahnięcie. Dopóki nie stworzymy mechanizmu, który coś zmieni, nie ma powodu, by bańka pękła – bo ludzie chcą mieszkać i chcą też gdzieś trzymać swój kapitał. Więc kupują takie mieszkania, jakie są, i w takich cenach, po jakich są dostępne.

Trudno się przyznać do tego, że z czymś sobie nie radzimy, i ciężko sobie wyobrazić funkcjonowanie w inny sposób. Można się adaptować do danej sytuacji, ale zawsze tylko do pewnego czasu. Życzę sobie i nam, żebyśmy w końcu wystarczająco głośno powiedzieli: dosyć, już nie pozwalamy traktować się w taki sposób, substandard nam nie wystarcza. Że choćbyśmy nie wiem jak się starali, to się nie udaje. I państwo musi coś z tym zrobić, bo my już nie dajemy rady. ©℗

MAGDALENA MILERT jest architektką, absolwentką Politechniki Śląskiej. Prowadzi bloga pieing.cafe oraz social media jako @pieing, gdzie pisze o architekturze, gospodarce przestrzennej, urbanistyce oraz psychologii architektury i przestrzeni. Związana z Klubem Jagiellońskim oraz Fundacją Ambasada Społeczności.