Własne mieszkanie to luksus

Średnio zarabiający Polak może dziś kupić na kredyt ledwie 30-metrowe mieszkanie. Oznacza to, że wzrośnie i tak już zatrważający odsetek młodych ludzi mieszkających z rodzicami. Urodzi się też mniej dzieci.

25.11.2022

Czyta się kilka minut

ARKADIUSZ ZIOLEK/East News

Rynek mieszkaniowy się załamał. Uzyskanie kredytu hipotecznego stało się wyczynem, więc deweloperzy ograniczają inwestycje. W niedługiej przyszłości budowlanka nie będzie miała zleceń, a sprzedawcy mebli popytu na swoje towary. Fatalna koniunktura w mieszkalnictwie może pogłębić trwające już spowolnienie gospodarcze. Przede wszystkim jednak obecna sytuacja oznacza niemożność zdobycia własnego kąta przez tysiące młodych Polek i Polaków. A to będzie miało znacznie dalej idące skutki.

Już tylko 30 metrów

Bezpośrednią przyczyną kryzysu na rynku mieszkaniowym jest zaostrzenie polityki pieniężnej w celu walki z inflacją. Rada Polityki Pieniężnej rozpoczęła ostrą serię podwyżek stóp w październiku zeszłego roku i w ciągu ledwie trzech miesięcy podniosła stopę referencyjną z 0,1 proc. do 1,75 proc. Istotnie ograniczyło to możliwości wzięcia kredytu hipotecznego.


PRZECZYTAJ TAKŻE:
CENY, INFLACJA, BEZROBOCIE. CZY JEST RATUNEK DLA NASZYCH PORTFELI. Rządzący, bagatelizując wzrost cen, skazują nas na przeciągającą się stagnację gospodarczą i narastające bezrobocie. To będzie jak jazda autem, w którym kierowca jednocześnie wciska gaz i hamulec.
 >>>>


– W badaniu przygotowanym na tegoroczne Forum Ekonomiczne w Karpaczu wspólnie z kolegami z SGH ocenialiśmy tak zwaną dostępność kredytową mieszkań w Europie Środkowo-Wschodniej. Dostępność kredytowa to wskaźnik pokazujący, ile metrów kwadratowych mieszkania w średniej cenie może nabyć na kredyt osoba dysponująca przeciętnym dochodem – wyjaśnia dr Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej. – Na koniec 2021 r. dostępność kredytowa w Polsce była najniższa w regionie i wynosiła 60 m kw. Średnia dla regionu wynosiła około 90 metrów, a w niektórych krajach przekraczała sto.

Tak niska dostępność nie była efektem wyłącznie pierwszych podwyżek stóp. Wtedy był to również skutek wysokich cen, które w ostatnich latach rosły szybciej od płac. W tym roku RPP kontynuowała jednak zaostrzanie polityki pieniężnej, co przekładało się na dalszą destrukcję zdolności kredytowej w Polsce. Jest to efekt zaplanowany, mający ograniczyć ilość pieniądza na rynku w celu obniżenia inflacji. Jak na razie RPP zatrzymała się ze stopą referencyjną na poziomie 6,75 proc., do którego doszła we wrześniu. W październiku i listopadzie Rada postanowiła jednak nie podwyższać stóp, co doprowadziło do głośnego sporu w jej szeregach. Opozycja wobec Adama Glapińskiego – między innymi prof. Joanna Tyrowicz i Ludwik Kotecki – domaga się kontynuacji podwyżek, gdyż inflacja nie zwalnia.

Równie duży wpływ na spadek zdolności kredytowej w Polsce miały działania Komisji Nadzoru Finansowego, która w marcu tego roku zaostrzyła swoją rekomendację. W wyniku tych zmian banki podczas określania zdolności kredytowej klienta powinny zakładać wzrost stóp aż o 5 punktów procentowych w stosunku do aktualnego poziomu. KNF chciała w ten sposób uniknąć ryzyka pojawienia się fali niespłacanych kredytów, co samo w sobie jest chwalebne. Pytanie tylko, czy przy okazji nie wylała dziecka z kąpielą.

– Nie mamy jeszcze dokładnych danych, jednak szacując na podstawie dynamiki płac, obecnie osoba dysponująca przeciętnym dochodem może otrzymać kredyt na mieszkanie o około połowę mniejsze niż rok temu. Czyli tylko 30-metrowe – mówi dr Czerniak.

Mowa jest tu jednak o dostępności kredytowej na poziomie całego kraju. Tymczasem ceny w poszczególnych rejonach Polski znacznie się różnią. – Średnia dużo pokazuje, ale równocześnie sporo zaciemnia – wyjaśnia ekonomista. – Przykładowo w Warszawie ceny mieszkań są wyższe niż w całym kraju i znacznie przekraczają 10 tys. zł za metr. By kupić na kredyt analogiczne lokum w stolicy, dochód musi być już znacznie wyższy niż średnia krajowa.

Bardzo ważna jest też liczba osób w gospodarstwie domowym. Bezdzietne pary, w których oboje partnerów pracuje, wciąż są w relatywnie niezłej sytuacji. Niestety, posiadanie dzieci w Polsce bardzo ogranicza możliwość nabycia mieszkania, gdyż dochód do dyspozycji jest dzielony na więcej osób. – Jeżeli para zarabia łącznie 12-13 tys. zł brutto, to na przeciętne 60-metrowe mieszkanie w Polsce teoretycznie powinno wciąż ją być stać. Jeśli jednak ta para lub małżeństwo ma dzieci, to jej zdolność kredytowa wyliczana przez bank automatycznie się kurczy – twierdzi Adam Czerniak.


PRZECZYTAJ TAKŻE:
DZIUPLĘ WYNAJMĘ DROGO. CO DZIEJE SIĘ NA RYNKU MIESZKANIOWYM? >>>>


– O ile jeszcze w 2016 r. rodzina z dwójką dzieci i dochodem netto na poziomie 8 tys. zł mogła liczyć na kredyt w wysokości 700 tys. zł, to teraz na zaledwie 264 tys. – uzupełnia dr Paula Kukołowicz, analityczka Polskiego Instytutu Ekonomicznego. – Możliwość zaciągnięcia kredytu w wysokości 400 tys. zł jest dziś wręcz rzadkością na rynku kredytów hipotecznych.

Dorośli, ale niesamodzielni

Ta sytuacja będzie trwać, dopóki RPP lub KNF nie zmienią swojej polityki. O jakiej perspektywie czasowej mówimy? Według prognozy NBP inflacja będzie utrzymywać się powyżej celu jeszcze w 2024 r., czyli przez co najmniej dwa najbliższe lata koszt pożyczanego pieniądza będzie nadal wysoki.

– W tym momencie osoby ze średnim dochodem często nie są w stanie zdobyć mieszkania o powierzchni, która odpowiadałaby ich potrzebom – twierdzi Adam Czerniak.

Tymczasem wskaźnik przeludnienia mieszkaniowego w Polsce od lat jest jednym z najwyższych w UE. Według Eurostatu, w ubiegłym roku przeszło jedna trzecia Polaków (36,9 proc.) żyła w nadmiernie zagęszczonych lokalach.

– Lokal nieprzeludniony powinien zawierać co najmniej jedno pomieszczenie wspólne, jedno pomieszczenie na parę dorosłą i po jednej izbie na każde kolejne dziecko różnej płci starsze niż 12 lat – wyjaśnia ekonomista.

Wskaźnik ten dla całej UE wynosi 15 proc., jednak w wielu państwach jest ledwie jednocyfrowy – m.in. we Francji, Hiszpanii, Niderlandach, Irlandii, ale też na Cyprze i na Malcie. Gorzej niż w Polsce jest tylko w Rumunii, Bułgarii i Łotwie. Ale i to miejsce nie jest pewne, gdyż według danych Biura Informacji Kredytowej wartość przeciętnego kredytu spada, co przy wciąż rosnących cenach oznacza, że Polacy decydują się na zakup mniejszej powierzchni.

Kredyt hipoteczny teoretycznie nie jest jedynym sposobem zdobycia własnego kąta. Alternatywą może być najem. Problem w tym, że wysokość czynszów rośnie obecnie szybciej niż ceny mieszkań. Właściciele, którzy kupili lokale na kredyt, podnoszą stawki, by sfinansować rosnące raty. Często robią to z nawiązką, żeby przy okazji więcej zarobić, czemu sprzyja rosnący popyt na rynku – mieszkań na wynajem szukają przecież nie tylko ci Polacy, których bank odprawił z kwitkiem, ale też uchodźcy z Ukrainy. Według analizy Expandera, we wrześniu w 17 największych miastach w Polsce czynsze wzrosły o 28 proc. W Krakowie niemal o połowę.

– Pomimo wzrostu czynszów najem wciąż jest bardziej atrakcyjny finansowo od kupna mieszkania, gdyż czynsze są niższe od rat kredytów – wyjaśnia dr Czerniak. – Jednak w dużych miastach jest ogromny problem ze znalezieniem nieruchomości na wynajem, a jeśli jakieś są, to w wysokich cenach. Poza tym pamiętajmy, że nie tylko czynsze poszły do góry o kilkadziesiąt procent w ciągu roku, ale też pozostałe koszty, które musimy ponosić: mediów i prądu. W tym momencie możliwości wyprowadzki od rodziców są dla młodych ludzi bardzo ograniczone.

Tymczasem w Polsce na opuszczenie rodzinnego domu czekają zastępy młodych. Dwie trzecie Polek i Polaków w wieku 18-34 lata wciąż mieszka z rodzicami, przez co nie prowadzi prawdziwie dorosłego życia. Dla porównania, w Niemczech młodych dorosłych czekających wciąż na usamodzielnienie jest ledwie 30 proc.

– Będzie to miało szereg implikacji. Chęć posiadania dzieci w dużej mierze zależy od stabilnej sytuacji mieszkaniowej. Ludzie mieszkający kątem u rodziców albo wynajmujący zbyt drogie dla nich mieszkanie, z którego mogą zostać wyrzuceni, bo ktoś inny da lepszą cenę, zwykle nie decydują się na dziecko – uważa ekonomista. – Zmniejszy się też mobilność ludzi, którzy są przywiązani do obecnie użytkowanej nieruchomości. Dużo trudniej będzie im przeprowadzić się do innego miasta za pracą. Fatalnie wpłynie to także na równość szans w Polsce. Wyjazd na studia do dużego ośrodka stał się znacznie bardziej kosztowny. Rodziny biedniejsze zamieszkujące małe miejscowości po prostu nie są w stanie sfinansować edukacji dziecka w większym mieście. Ten spadek dostępności do edukacji będzie się odbijał w dłuższym okresie na możliwościach awansu społecznego. Przecież żeby przesunąć się wyżej na drabinie dochodowej, trzeba najpierw zapewnić sobie odpowiednie wykształcenie.

Czy ceny spadną?

Według Biura Informacji Kredytowej w październiku wartość oraz liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadły o niemal trzy czwarte w stosunku do roku poprzedniego. Banki udzieliły zaledwie 6,7 tys. kredytów hipotecznych, co jest najgorszym wynikiem od 2010 r., gdy trwał poprzedni kryzys, który dotknął w szczególności kraje południa strefy euro. Warto dodać, że rozpoczął się on właśnie na rynku kredytów hipotecznych, tyle że w USA.

Jedną z konsekwencji paraliżu na rynku kredytów może być spadek cen mieszkań, co akurat byłoby pozytywne. Deweloperzy będą mieli przecież do sprzedania liczne, ukończone właśnie lokale, budowane jeszcze podczas hossy (według GUS od stycznia do października oddali oni do użytku o 2 proc. więcej mieszkań niż w rekordowym 2021 r.). Poza tym część inwestorów, którzy kupili mieszkania licząc na zysk, będzie chciała je upłynnić, by uniknąć kryzysowego spadku cen. Te obniżki nie będą jednak głębokie na tyle, by wydatnie poprawić sytuację młodych ludzi.


PRZECZYTAJ TAKŻE:
DLACZEGO WSZYSTKO JEST TAKIE DROGIE? >>>>


– Po okresie silnych wzrostów w latach 2006-2008 nastąpiły spadki cen mieszkań. Ogółem dla siedemnastu największych miast Polski sięgały one 10-30 proc. – przypomina poprzedni kryzys Paula Kukołowicz. – Podczas obecnego spowolnienia spodziewałabym się jednak mniejszej korekty. Po pierwsze, jak dotąd ani pandemia COVID-19, ani wojna w Ukrainie nie spowodowały pogorszenia sytuacji na rynku pracy. Po drugie, spodziewany w okresie zimowym napływ uchodźców z Ukrainy będzie zwiększać popyt na mieszkania. Po trzecie, wiele ekspertyz wskazuje, że wciąż nie mamy w Polsce do czynienia z powstaniem tzw. bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości.

– Jeśli skądś przyjdzie impuls do spadku cen, to na pewno nie będzie to rynek pierwotny. Mamy bowiem do czynienia z drastycznym ograniczeniem nowych inwestycji deweloperskich. Z tego, co słyszę, to ciętych jest średnio dziewięć na dziesięć planowanych inwestycji. Deweloperzy będą więc raczej trzymać ceny i skupią się na kliencie premium. Klienta masowego i tak obecnie nie stać na skorzystanie z ich oferty – rozwiewa nadzieje Adam Czerniak. – Spadki cen mogą się pojawić na rynku wtórnym, gdyż osoby, które będą przeprowadzać się do wybudowanych niedawno mieszkań, jakieś lokale będą opuszczać. One również trafią na rynek.

Według dr. Czerniaka spadek cen wyniesie około 5-10 proc. Będzie to więc niewielka korekta – według danych Eurostatu, tylko w ciągu ostatniego roku mieszkania w Polsce zdrożały o przeszło 12 proc.

Budowlanka hamuje Polskę

Załamanie na rynku kredytów hipotecznych może pogłębić nasze spowolnienie gospodarcze. Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich w przyszłym roku deweloperzy rozpoczną budowę co najwyżej 70 tys. mieszkań, czyli o 100 tys. mniej niż w 2021 r. Takie hamowanie wpłynie też na cały szereg branż, które związane są z budownictwem lub wykańczaniem lokali. Pamiętajmy, że już wcześniej w sektor ten uderzyły najpierw dwie fale wzrostu cen materiałów, a następnie zahamowanie inwestycji publicznych z powodu braku unijnych pieniędzy z KPO.

– Gospodarka jest systemem naczyń połączonych. Źródła obecnego spowolnienia, czyli wysokie koszty energii, materiałów i transportu oraz malejący popyt, równocześnie ograniczają aktywność firm działających w różnych branżach – uważa Paula Kukołowicz. – Już w październiku widać było pogorszenie wyników w przemyśle energochłonnym, sektorze chemicznym, produkcji metali oraz energetyce.

Adam Czerniak dodaje, że w tej chwili widać duże problemy w firmach dostarczających materiały do tzw. skorupy mieszkaniowej, czyli na przykład stal i cement. – Z ich strony słyszę, że na początku roku pojawią się przestoje w produkcji. Problemy będą miały także firmy dostarczające glazurę, materiały wykończeniowe, sprzęt RTV i AGD, oświetlenie. Co gorsza, spowolnienie w tym samym czasie dotknie też zagraniczne rynki zbytu, czyli Niemcy czy Hiszpanię. Nasze firmy nie będą więc mogły ratować się eksportem – uważa.

Co w takiej sytuacji powinien zrobić rząd? Przede wszystkim gruntownie zmienić swoją filozofię mieszkalnictwa.

– Przez ostatnie dwadzieścia lat państwo wycofało się z aktywnej polityki mieszkaniowej. Samorządy wyprzedawały lokale komunalne, a rząd zadowalał się tym, że dopłacał do kredytów. Ten szkodliwy model się wyczerpał, więc musimy przebudować politykę w taki sposób, aby zaczęła ona stymulować budowę tanich mieszkań na wynajem w segmencie społecznym – przekonuje dr Czerniak.

Natomiast dr Kukołowicz przypomina, że rozwiązanie problemu dostępności mieszkań należy zacząć od zbadania tego, gdzie ich najbardziej brakuje. Ekspertka PIE wskazuje też, że część mieszkań w Polsce stoi pusta, i to nie tylko na tych obszarach, które się wyludniają. W Warszawie odsetek niezamieszkanych lokali wynosi aż 20 proc. (wśród nich są też prywatne, niewynajęte mieszkania). Nawet gdyby połowa z nich trafiła na rynek, byłaby to istotna zmiana w dobrym kierunku. Należy więc zachęcić ich właścicieli do wynajmu (dziś boją się trudności przy eksmisji niepłacących lokatorów), dbając równocześnie o prawa najemców. Tak naprawdę powinniśmy to wszystko zrobić przynajmniej dekadę temu.

Dziękujemy, że nas czytasz!

Wykupienie dostępu pozwoli Ci czytać artykuły wysokiej jakości i wspierać niezależne dziennikarstwo w wymagających dla wydawców czasach. Rośnij z nami! Pełna oferta →

Dostęp 10/10

  • 10 dni dostępu - poznaj nas
  • Natychmiastowy dostęp
  • Ogromne archiwum
  • Zapamiętaj i czytaj później
  • Autorskie newslettery premium
  • Także w formatach PDF, EPUB i MOBI
10,00 zł

Dostęp kwartalny

Kwartalny dostęp do TygodnikPowszechny.pl
  • Natychmiastowy dostęp
  • 92 dni dostępu = aż 13 numerów Tygodnika
  • Ogromne archiwum
  • Zapamiętaj i czytaj później
  • Autorskie newslettery premium
  • Także w formatach PDF, EPUB i MOBI
79,90 zł
© Wszelkie prawa w tym prawa autorów i wydawcy zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów i innych części czasopisma bez zgody wydawcy zabronione [nota wydawnicza]. Jeśli na końcu artykułu znajduje się znak ℗, wówczas istnieje możliwość przedruku po zakupieniu licencji od Wydawcy [kontakt z Wydawcą]

Artykuł pochodzi z numeru Nr 49/2022

W druku ukazał się pod tytułem: Mieszkanie luksusem