Rewolucja mieszkaniowa PiS poniosła klęskę

Ogłoszone w 2016 r. Mieszkanie Plus miało być jednym ze sztandarowych programów społecznych partii władzy. Obecnie nikt z rządzących nie ukrywa, że projekt zawiódł oczekiwania. „Dziś sprzątam po Mieszkaniu Plus. Za chwilę zaproponuję rozwiązanie, które zamknie ten temat” – przyznał minister Waldemar Buda w rozmowie z „Rzeczpospolitą”.

Głównym założeniem programu miało być zapewnienie tanich mieszkań na wynajem. Niestety, lokatorzy tych nielicznych, które udało się wybudować, najprawdopodobniej będą musieli je wykupić (choć rzekomo na preferencyjnych zasadach). W gruncie rzeczy i tak mają szczęście, że udało im się zdobyć jakiś lokal. Miliony młodych Polek i Polaków na własne mieszkanie nie mają obecnie szans. Prawdopodobnie ich sytuacji nie poprawi też uruchamiany od lipca rządowy Bezpieczny Kredyt 2 procent.

Polityka skapywania

Podczas marcowego posiedzenia sejmowej komisji infrastruktury wiceminister Olga Semeniuk poinformowała, że w ramach Mieszkania Plus wybudowano 20 tys. lokali, a kolejne 30 tys. jest w trakcie budowy. Zrealizowano więc ledwie jedną piątą planu (do końca 2019 r. miało być 100 tys. mieszkań), a w najlepszym razie uda się osiągnąć połowę zakładanej liczby, i to z kilkuletnim poślizgiem.

BĘDZIE DROGO, BY BYŁO TANIO. Czeka nas masowa termomodernizacja budynków. Będzie kosztowała więcej niż dwuletni budżet całego kraju. Czy Polskę na to stać? >>>>

– Te obietnice były nierealistyczne już w momencie ich ogłoszenia – mówi dr Adam Czerniak, kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH. – Założenia programu zostały rozpisane poprawnie, ale politycy rozbudzili wobec niego zbyt duże oczekiwania.

Uruchomiony przez PiS Narodowy Program Mieszkaniowy składa się tak naprawdę z trzech różnych elementów. Pierwszym jest działalność spółki PFR Nieruchomości w ramach Polskiego Funduszu Rozwoju. W swoich założeniach działa ona na zasadach komercyjnych, budując mieszkania na wynajem z atrakcyjnym czynszem, mające być alternatywą dla zakupu na kredyt. To właśnie ten segment można uznać za właściwe Mieszkanie Plus. Według raportu GetHome.pl, powstałego na bazie danych PFR Nieruchomości, w latach 2016-2022 spółka wybudowała niespełna 3,5 tys. lokali. Kolejnych kilka tysięcy jest w budowie lub przygotowaniu. Największe inwestycje powstały do tej pory w Katowicach i Krakowie, gdzie oddano do użytku po ok. 500 lokali. Główną przyczyną niewielkiej skali było źle funkcjonujące przekazywanie publicznych gruntów pod nowe inwestycje.

– Agendy rządowe nie miały żadnych bodźców do tego, żeby przekazywać grunty – dodaje dr Marcin Wroński, ekonomista ze Szkoły Głównej Handlowej. – Proszę sobie wyobrazić sytuację prezesa Poczty Polskiej, który miałby przekazać jakąś działkę w Warszawie pod budownictwo komunalne, zamiast ją sprzedać za kilkadziesiąt milionów złotych.

Okazało się też, że mieszkania z PFR Nieruchomości nie są tak atrakcyjne, jak przekonywano. Lokatorzy budynków przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej w Krakowie skarżyli się na niską jakość wykonania oraz liczne błędy techniczne, skutkujące np. regularnym zalewaniem garaży. Mieszkańcy zaskoczeni są też wysokością czynszów, które w przypadku dużych mieszkań sięgają ponad dwóch tysięcy złotych.

Czynsze są problemem właściwie we wszystkich inwestycjach PFR Nieruchomości. Oburzonych lokatorów jest tak wielu, że w lutym prezes całej grupy PFR Paweł Borys poinformował o zamrożeniu stawek do końca 2025 r. Natomiast prezes PFR Nieruchomości Wojciech Caruk tłumaczył podczas zebrania sejmowej komisji infrastruktury, że jego spółka działa na zasadach rynkowych, więc musi oferować czynsze nieodbiegające zbytnio od realiów lokalnego rynku najmu.

– Wpisywanie klauzul inflacyjnych do umów najmu instytucjonalnego okazało się bardzo złym pomysłem – wyjaśnia sprawę Czerniak. – Pomysł ten pojawił się w momencie, gdy inflacja wynosiła 1-2 proc. i nikt nie przypuszczał, że za kilka lat wystrzeli do 18 proc. Gdy tak się stało, czynsze poszły mocno do góry i trzeba to było odkręcać.

Gminy nie chcą mieszkań

Pozostałe dwa elementy Narodowego Programu Mieszkaniowego to program wsparcia budownictwa komunalnego i program rozwoju budownictwa społecznego. Oba również zawodzą. W latach 2016-2022 powstało tylko 10 tys. mieszkań komunalnych, chociaż gminy mogą otrzymać dofinansowanie sięgające nawet 80 proc. kosztów inwestycji (z Funduszu Dopłat prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego). Kolejne 11 tys. mieszkań oddały w tym czasie Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe i TBS-y, którym BGK oferuje wsparcie do 35 proc. kosztów. Gminy i TBS-y budowały lokale już długo przed dojściem PiS do władzy, a stworzenie Narodowego Programu Mieszkaniowego niespecjalnie rozruszało te segmenty budownictwa. Niestety, wciąż są one nieistotnym marginesem rynku. Dla przykładu, gminy w zeszłym roku oddały do użytku ledwie 629 mieszkań. To najmniej w tym wieku. Tymczasem w całym kraju w 2022 r. łącznie wybudowano ich 240 tys.

MAŁO TURYSTÓW, GIGANTYCZNE RACHUNKI ZA ENERGIĘ I ZMORA APLIKACJI: LOKALE GASTRONOMICZNE BALANSUJĄ NA KRAWĘDZI OPŁACALNOŚCI >>>>

– Gminy nie chcą budować mieszkań, gdyż od pierwszego dnia muszą do nich co miesiąc dopłacać – wyjaśnia Adam Czerniak. – Czynsze komunalne są regulowane ustawowo na poziomie kraju i są zdecydowanie za niskie. Średnio stanowią ponad 1 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania. Żeby takie mieszkanie miało dla gminy sens ekonomiczny, czynsz musiałby wynosić ok. 3 proc. wartości odtworzeniowej.

– Samorządowcom budowa mieszkań się nie opłaca, gdyż ich przełożenie na wyniki wyborów jest żadne. To bardzo drogie inwestycje, które dają niewiele głosów. Tym bardziej że lokatorzy mieszkań komunalnych często w ogóle nie głosują – uzupełnia Wroński.

Klapa Mieszkania Plus nastąpiła w najgorszym możliwym momencie. Właśnie teraz niezwykle by się przydało rozbudowane mieszkalnictwo publiczne, które wsparłoby pogrążony w kryzysie komercyjny rynek. Z powodu podwyżek stóp procentowych i zaostrzenia kryteriów dramatycznie spadła zdolność kredytowa Polaków. Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2022 r. wartość udzielonych pożyczek hipotecznych spadła o połowę w porównaniu do 2021 r. W pierwszych czterech miesiącach tego roku kryzys na rynku hipotek jeszcze się pogłębił. Wartość nowych kredytów mieszkaniowych znów spadła o połowę – tym razem w porównaniu do analogicznego okresu 2022 r., gdy trwała już przecież bessa.

Według danych NBP przeciętna zdolność kredytowa w siedmiu największych miastach spadła z 700 tys. zł na początku 2021 r. do 450 tys. zł na koniec 2022 r. Pomimo załamania się popytu ceny nieruchomości mieszkalnych nadal jednak rosną. Te transakcyjne na rynku pierwotnym w ostatnim kwartale zeszłego roku wzrosły nominalnie o 13,5 proc. rok do roku. Deweloperzy nie mieli motywacji do korekty swojej oferty w dół, gdyż dzięki bardzo wysokim marżom zbudowali sobie solidną poduszkę finansową. Poza tym wciąż mogą liczyć na kupujących lokale w celach inwestycyjnych (np. pod wynajem), którzy płacą gotówką.

Niska dostępność mieszkań dla młodych ludzi przyniesie w niedalekiej przyszłości fatalne konsekwencje społeczne. Brak możliwości wyprowadzki od rodziców frustruje, ogranicza samodzielność i wymusza na młodych dorosłych odkładanie decyzji o założeniu własnej rodziny i dzieciach. W zeszłym roku odsetek Polek i Polaków w wieku 18-34 lata, którzy wciąż mieszkają z rodzicami, wzrósł z 64 do 66 proc. Jeszcze przed pandemią wynosił on „tylko” 59 proc. Średnia unijna to niecałe 50 proc.

Polski wskaźnik dzietności szoruje po dnie. W 2021 r. wyniósł ledwie 1,33. Cofnęliśmy się więc pod tym względem do czasów sprzed wprowadzenia 500 plus. Aktywna polityka mieszkaniowa i poprawa dostępności lokali w Polsce być może nie wpłyną skokowo na wskaźnik dzietności, ale lepszego sposobu na ten problem na razie nie wymyślono.

Polacy żądają wsparcia

Nowy program mieszkaniowy rządu to wchodzący w życie od lipca Bezpieczny Kredyt 2 procent. Zapewni on kredytobiorcom państwowe dopłaty do rat odsetkowych przez pierwsze dziesięć lat. Raty będą naliczane malejąco (na początku są najwyższe), dzięki czemu po ustaniu dopłat wzrosną tylko minimalnie. Beneficjentami programu będą mogły być osoby poniżej 45. roku życia, które chcą kupić swój pierwszy w życiu lokal na własne potrzeby mieszkaniowe. Platforma Obywatelska obiecuje wprowadzenie bliźniaczego, ale znacznie dalej idącego Kredytu 0 procent, w którym państwo spłacałoby wszystkie odsetki przez cały okres kredytowania.

– Program Bezpieczny Kredyt 2 procent oceniam wybitnie negatywnie – nie pozostawia złudzeń Czerniak. – Podobny program w USA częściowo przyczynił się do poprzedniego kryzysu finansowego. Dopłaty do kredytów powodują wzrost cen nieruchomości, w wyniku czego dostępność mieszkań wraca do tego samego poziomu, co sprzed ich wprowadzenia. Korzyści zdążą odnieść tylko ci, którzy pierwsi skorzystają z dopłat, gdyż kupią lokal jeszcze w niezłej cenie.

Niestety, w Polsce właśnie takie programy mają największe szanse na zdobycie poparcia. – Badania CBOS pokazują, że Polacy oczekują od państwa wsparcia finansowego dla mieszkań na kredyt. Budowy przez państwo lokali czynszowych oczekuje ledwie jedna piąta społeczeństwa – mówi Marcin Wroński.

WŁASNE MIESZKANIE TO LUKSUS. Średnio zarabiający Polak może dziś kupić na kredyt ledwie 30-metrowe mieszkanie. Oznacza to, że wzrośnie i tak już zatrważający odsetek młodych ludzi mieszkających z rodzicami. Urodzi się też mniej dzieci >>>>

– Pomysły na politykę mieszkaniową w Polsce dzielą się na te, które są skuteczne, i na te, które są politycznie chodliwe. Bezpieczny Kredyt 2 procent zalicza się do tej drugiej grupy – uzupełnia Czerniak.

Według niego nie do końca trafiony jest również pomysł Lewicy, która postuluje utworzenie publicznego dewelopera, mającego budować mieszkania czynszowe wspólnie z samorządami. Wymagałby on zaangażowania ogromnych środków, które w polskich realiach politycznych i organizacyjnych mogłyby zostać częściowo zmarnotrawione. Z kolei według Marcina Wrońskiego stworzenie publicznego dewelopera to pomysł zasadniczo sensowny, chociaż byłby on drogi i ma nikłe szanse na aprobatę ze strony elektoratu, gdyż Polacy w większości stawiają na mieszkania własnościowe.

Być może w Polsce najlepiej sprawdziłoby się partnerstwo publiczno-prywatne, w którym samorząd współpracuje albo z osobami prywatnymi budując wspólnie nieruchomości (tak jak dzieje się to w TBS-ach), albo z prywatnym inwestorem, a za wniesiony wkład otrzymuje na cele komunalne np. 20 proc. wybudowanych lokali. Zdaniem Czerniaka takie rozwiązanie jest najefektywniejsze w relacji wydatków publicznych do korzyści społecznych. Na dużą skalę stosują je chociażby Niemcy i Austria. Tą drogą mogłaby też pójść Polska. ©