„Młoda para z trójką dzieci kupi mieszkanie w tym bloku za gotówkę!” – widnieje odręczny napis na kartce papieru wyciągniętej ze skrzynki pocztowej. Prócz danych kontaktowych znajdziemy na niej dziecięce rysunki z dopiskiem „marzymy o własnym kącie”. Dzwonię pod wskazany numer. Odbiera mężczyzna w średnim wieku. Brzmi raczej jak biznesmen niż ojciec rodziny. Od razu przechodzi do konkretów, jest zdeterminowany. – Ile metrów? Jaki standard wyposażenia? Notariusza mogę umówić jeszcze w tym tygodniu – naciska. Nie przeszkadza mu, że salon jest przejściowy i połączony z kuchnią, jakby nagle zapomniał o trójce dzieci, które marzą o własnych pokojach. Ofertę składa w ciemno, nie widząc lokalu. Płatność gotówką w ciągu 14 dni. Pytam wprost, czy nie chce obejrzeć mieszkania. – Reprezentuję mojego klienta – odpowiada. Jakiego? – Potencjalnego. Ktoś na pewno zechce kupić lub wynająć mieszkanie – dodaje. Cała misternie utkana historia o rodzinie z dziećmi okazuje się chwytem marketingowym.
Podobne ogłoszenia znajdują mieszkańcy innych bloków w okolicy. Zmienia się tylko numer telefonu. – Nie ma tygodnia, żebym nie wyciągnęła ze skrzynki takich świstków. Roznosi je jakiś student – mówi młoda kobieta, odbierając pocztę. – Kto uwierzy, że rodzina z dziećmi ma pieniądze od ręki i nie pyta o cenę? – kwituje.
Na nowo powstającym osiedlu na warszawskich Bielanach balkony szpecą żółte płachty z nadrukiem „sprzedam mieszkanie”. Wieczorami światło widać w ledwie pięciu na 40 okien. Reszta stoi pusta. Niektóre numery telefonów na banerach powtarzają się, ale żaden nie jest oficjalnym kontaktem inwestora. W biurze obsługującym sprzedaż mieszkań w tym bloku agentki informują, że wszystkie wyprzedały się rok temu, wiele z nich już w trakcie budowy. Proponują jednak dokonanie podobnej rezerwacji w przyległym bloku, który dopiero powstaje. Cena za metr kwadratowy? 14 tys. zł. Wracam do żółtych płacht i obdzwaniam właścicieli lokali. – 19 tys. zł za m2, ale jeśli się pan zdecyduje jeszcze w tym miesiącu, to możemy zejść do 17,5 tys. – odpowiada mężczyzna, który w ofercie ma trzy sąsiadujące ze sobą mieszkania. Cena nie spada tu poniżej 16 tys. zł, najdroższe to prawie 20 tys. zł za metr. – Ale ma pan dwa duże tarasy, piękny widok ze szczytu, tylko jednego sąsiada na piętrze – kusi właściciel. Na pytanie o etykę skupowania mieszkań i odsprzedaży po zawyżonych cenach odpowiada, że to „inwestycja w wolnym kraju”. – Kto ma pieniądze, ten inwestuje. Każdy przecież może pomyśleć wcześniej – stawia kropkę i się rozłącza.
Dorota i Tomek o własnym mieszkaniu pomyśleli po pierwszej fali pandemii. Decyzję o wzięciu kredytu przyspieszyła informacja o kolejnej ciąży: z dwójką dzieci chcieli już być na swoim. Doradca finansowy, z którym określali zdolność kredytową, kazał im się pospieszyć. Z chwilą urodzenia dziecka ich dochody rozłożą się na utrzymanie 4 osób: zdolność drastycznie spadnie.
Zaczęli szukać od razu. W uzbieraniu wkładu własnego pomogła rodzina. – Obejrzeliśmy kilkadziesiąt mieszkań w bardzo różnym stanie. Problemem była nie tylko cena, ale nawet bardziej – nierówna walka. Ludzie licytowali się jeszcze podczas oglądania ofert. Czasem zapraszano po kilka osób jednocześnie, żeby podgrzać atmosferę. Jak w najgorszym reality show. Dwa razy po wstępnej deklaracji sprzedaży właściciel ostatecznie rezygnował, bo ktoś potem przebił naszą ofertę. Mieliśmy już umówionego notariusza na umowę przedwstępną, ale sprzedający nie przyszedł. Wystarczyło 10-15 tys. zł więcej, trzy nasze miesięczne budżety domowe – mówi Tomek.
Wraz ze wzrostem cen z miesiąca na miesiąc rosła też wartość wkładu własnego. – Z 65 tys. zł uzbieranych dzięki pomocy rodziców zrobiło się wymagane przynajmniej 90 tys. zł. Byłam blisko porodu, odpuściliśmy – dodaje Dorota.
Dziś banki odmawiają im przyznania kredytu z powodu zbyt niskich dochodów: mając dwójkę dzieci, mogliby liczyć tylko na zakup kawalerki. Żyją w wynajmowanym mieszkaniu. – Według banku nie stać nas na ratę, ale co miesiąc za wynajem płacimy półtorej wysokości tej raty wynajmującemu. Na własnej skórze odczuliśmy patologię rynku – mówią małżonkowie.
W 2023 r. ceny nieruchomości w Warszawie wzrosły o ponad 24 proc., do 15 tys. zł, czyli 3500 euro za metr. Przeliczenie na euro jest celowe, by pokazać, że stolica Polski wyprzedziła już nawet Brukselę (3400 euro) i dogania Madryt (3900 euro). Nie nadąża za tym wzrost wynagrodzeń nad Wisłą. Brukselczyk zarabiający średnio 14 tys. zł miesięcznie spokojnie kupi za to metr w kredycie ze stałym oprocentowaniem 3 proc. Polak przy średnich miesięcznych zarobkach 7500 zł potrzebuje na to samo prawie trzech miesięcy. Jego kredyt oprocentowany jest zmienną stopą, która w ostatnim roku wahała się pomiędzy 8 a 9 proc.
Tak było w grudniu. Dane z lutego mówią już o wzroście średniej ceny za metr kwadratowy w Warszawie do 16 tys. zł (3700 euro). Warto dodać, że wiele dostępnych mieszkań, zwłaszcza na rynku deweloperskim, znacznie przebija tę granicę: niczym nadzwyczajnym nie jest 17 tys. czy nawet 19 tys. zł/m2. Średnio za 50-metrowe mieszkanie trzeba zapłacić 850 tys. zł z koniecznością wniesienia wkładu własnego na poziomie przynajmniej 85-100 tys. zł. Rekordzista wycenił mieszkanie w kamienicy usytuowanej w centralnej dzielnicy na 39 tys. zł/m2.
W innych miastach jest tylko nieznacznie lepiej. W czołówce tych z najwyższym wzrostem cen nieruchomości są Kraków, Trójmiasto i coraz popularniejsze Katowice. Bez trudu znajdziemy tu lokale wycenione na 25-30 tys. zł/m2. Tylko w drugim półroczu 2023 r. ceny za metr w wielu miejscach wzrosły o 2 tys. zł.
Tego typu łatwy zarobek kusi osoby zajmujące się tzw. flippingiem: w ciągu 6 miesięcy są w stanie zarobić na odsprzedaży przynajmniej 85-95 tys. zł. Kto ma pieniądze, kupuje znacznie więcej, niż potrzebuje, lokując zyski w kolejnych mieszkaniach, remontując je szybko i odsprzedając drożej. Na rynku nieruchomości najwartościowszy jest klient, który płaci od ręki.
– Rynek nieruchomości w Polsce to de facto raj podatkowy. Nie ma podatków adekwatnych do tego, co się dzieje. Jest mnóstwo form unikania ich. Należy doprowadzić do opodatkowania spekulantów i inwestorów – mówi Jan Śpiewak, socjolog i działacz społeczny. – Oczywiście ktoś, kto ma jedno dodatkowe mieszkanie, żeby dorobić, jest w innej pozycji niż ktoś, kto ma ich kilkanaście. W pierwszej kolejności należy zaspokajać potrzeby bytowe, a nie biznesowe.
Dużym problemem miast są również pustostany. Narodowy Spis Powszechny ujawnił, że w skali kraju to aż 12,1 proc., czyli 1,86 mln pustych mieszkań. Wśród nich aż 64 tys. jest zarządzanych przez gminy. Jak podaje GUS, ogólna liczba mieszkań i domów w Polsce wynosi 15,7 mln, czyli niemal tyle samo, ile wynosi liczba gospodarstw domowych. To stanowczo za mało, ażeby na dłużej ustabilizować grę podaży i popytu, zatrzymując w ten sposób także wzrost cen. Zwłaszcza w dużych miastach, do których przenoszą się mieszkańcy z innych regionów Polski i które ostatnio stały się główny celem migracji zarobkowych i wojennych z zagranicy. Jak zauważa dr hab. Agata Twardoch z Politechniki Śląskiej, brakuje zwłaszcza mieszkań na umiarkowany wynajem, dla osób o niskich i średnich dochodach.
Według Joanny Erbel, socjolożki i ekspertki ds. mieszkaniowych, podatek katastralny (liczony od wartości lokalu) dla właścicieli mieszkań przynoszących im korzyści finansowe nie rozwiąże problemu. Jego koszt zostanie przerzucony na najemców. – Ostatni w tym łańcuchu zapłaci, bo nie ma już na kogo przenieść podwyżki. Rząd powinien zachęcać właścicieli do uruchomienia pustostanów, sprawiać, że najem będzie oczywistym wyborem, np. wprowadzając podatek od pustostanów – mówiła w wywiadzie dla miesięcznika „Znak”.
Zdaniem dr. hab. Adama Czerniaka, kierownika Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH, głównym czynnikiem braku uregulowania sytuacji z pustostanami są, owszem, pieniądze, ale przede wszystkim te, których brakuje w kasie samorządów. – Mieszkalnictwo komunalne jest deficytowe. Do każdego lokalu gminy co roku dokładają 1-2 proc. jego wartości. W dużych miastach utrzymanie ich to jedna z największych pozycji w budżecie. W rezultacie samorządy zwlekają z remontami mieszkań w złym stanie technicznym, bo choć może one się do niczego nie nadają, to przynajmniej nie generują dodatkowych kosztów. W efekcie liczba zawieranych przez gminy umów najmu spadła do historycznie najniższego poziomu 593 tys. w 2023 r., a kolejka gospodarstw domowych oczekujących na przydział mieszkania wciąż utrzymuje się powyżej 120 tys. – mówi ekonomista.
Ścieżka rozwoju flippingu w Polsce jest podobna do tej, jaką można było zaobserwować w innych krajach wysoko rozwiniętych. W USA na początku tego stulecia flipping był bardzo popularny, zwłaszcza w miastach atrakcyjnych inwestycyjnie, takich jak Las Vegas.
– Warto zwrócić uwagę, że flipping pojawia się w okresach szybkich wzrostów cen. W czasach równowagi rynkowej jest go stosunkowo mało. Reguła kciuka mówi, że nie więcej niż 5 proc. podaży mieszkań na rynku wtórnym powinny stanowić mieszkania poflippingowe. Wówczas flipperzy pełnią zdrową funkcję oczyszczającą. Przywracają na rynek mieszkania z różnych powodów z niego wyłączone, np. ze względu na zły stan techniczny, nieuregulowane sprawy spadkowe czy służebności – tłumaczy Adam Czerniak.
Agata Twardoch przypomina jednak, że wzrost ceny mieszkań zaczął się na długo przed wzrostem inflacji, głównie za sprawą niskich stóp procentowych NBP i związanego z nimi luzowania polityki kredytowej banków.
– Mieliśmy do czynienia z szybko rosnącym popytem napędzanym najpierw bardzo łagodnymi warunkami udzielania kredytów hipotecznych, a po roku wyhamowania rządowym programem dopłat do kredytów. Na to nakładała się wysoka aktywność inwestorów kupujących mieszkań na wynajem i spekulujących na wzrostach cen – dodaje Adam Czerniak.
Według Joanny Erbel Polska potrzebuje poważnej polityki mieszkaniowej i poświęcenia większej uwagi bezpiecznemu najmowi. Naprawa rynku potrwa lata, a w tym czasie Polacy muszą przecież gdzieś mieszkać. – Mam nadzieję, że odpowiedzią będzie tworzenie polityki nakierowanej na najem i jego dostępność. W ostatnich latach zmieniło się coś, co ekonomiści behawioralni nazywają architekturą wyboru. Chodzi o pewien kontekst, w którym podejmujemy nasze decyzje. Własność przestaje być atrakcyjna. W tak niestabilnym świecie branie kredytu na 30 lat przestaje być racjonalne – mówi ekspertka ds. mieszkaniowych.
– Miasta powinny wziąć na siebie rolę koordynacji nowej zabudowy, skupować grunty, przygotować masterplan i na jego podstawie uchwalić plan miejscowy. Dopiero wtedy można udostępniać grunty inwestorom, najlepiej w ramach koncesji lub dzierżawy. Powstająca zabudowa będzie wówczas stanowiła spójną całość i zapewni mieszkańcom dostęp do odpowiedniej przestrzeni publicznej. Takie działania mogą być wykonywane przez miejskie spółki celowe lub w szerokim publiczno-prywatnym partnerstwie. Można zadbać o interesy wszystkich, a przy dzierżawie gruntów dodatkowo zapewnić miastu długoletni przychód – podpowiada Agata Twardoch.
– Nie wierzę we współpracę państwa i deweloperów, by naprawić rynek mieszkaniowy. Z prostego powodu: deweloperzy są państwem w państwie. Jak prześledzimy historie spółek deweloperskich, to zobaczymy silne związki z politykami, również czynnymi. Wielu posłów w tej kadencji Sejmu to rentierzy – mówi Jan Śpiewak.
Wszystkie działania, które mogą zapobiegać spekulacjom, związane są jednak z ingerencją w prawo własności, na które Polacy są szczególnie wyczuleni.
– Najskuteczniejsze są te, w których miasto lub inny podmiot publiczny pozostaje właścicielem gruntów, a podmiot prywatny odpowiada jedynie za budowę mieszkań, na którą ma np. koncesję. Inne rozwiązania nakładają na właściciela gruntów obowiązki, choćby tzw. prowizje społeczne, w ramach których prywatni inwestorzy muszą przekazać do sektora mieszkań dostępnych pewną część swoich lokali – mówi Agata Twardoch.
Pojawienie się państwa na rynku mieszkaniowym może zatrzymać niekontrolowany wzrost czynszów. Gwarantowanie długiego komunalnego najmu w konkurencyjnych cenach ma szansę wywrzeć pozytywny wpływ na sektor prywatny, wprowadzając górną granicę opłacalności dyktowaną przez zainteresowanie najemców, którzy zyskają alternatywę dla drogich mieszkań. Państwo jako jedyny podmiot posiada również instrumenty, które pozwalają reagować na patologie i nadużycia (również ze strony najemców).
– Celem działalności deweloperskiej jest zysk. Jeżeli jako społeczeństwo chcemy, żeby nie powstawał on na bazie publicznej szkody, musimy zastosować takie regulacje i rozwiązania prawne, które do tego doprowadzą – komentuje wykładowczyni Politechniki Śląskiej.
Ekspert SGH jako inspirację dla transformacji podaje takie kraje jak Dania, Francja czy Czechy, które źródeł rozwiązania problemu zaczęły szukać u podstaw myślenia o mieszkalnictwie. Cenne powinny być również doświadczenia Hiszpanii i Irlandii, które kilka dekad temu miały zbliżony rynek do tego, jaki jest obecnie w Polsce. – Odradzałbym natomiast zbytnie koncentrowanie się na doświadczeniach Wiednia czy Berlina, bo to miasta o zupełnie różnej od naszej historii i innych uwarunkowaniach rynkowych – przekonuje.
W stolicy Austrii ponad 60 proc. populacji korzysta z mieszkań społecznych i nie dotyczy to wyłącznie najuboższych obywateli. Lata rozwijania mieszkalnictwa w kierunku dostępności jako podstawowego prawa sprawiły, że kredyt hipoteczny stał się dla wiedeńczyków wyborem, a nie koniecznością. Wysokie kryterium dochodowe pozwala załapać się na program aż 80 proc. mieszkańców. Skopiowanie tego modelu w krótkim czasie w Polsce nie jest jednak możliwe, bo nie chodzi wyłącznie o wrzucenie na rynek dodatkowej puli mieszkań, ale o przemyślaną transformację rynku.
– Im to zajęło sto lat. Mieszkalnictwo, w przeciwieństwie do bankowości czy telekomunikacji, nie może się rozwijać żabimi skokami, czyli z pominięciem pośrednich stadiów rozwoju. Nie powinniśmy koncentrować się wyłącznie na celu, ale także na drodze do niego i kosztach, jakie trzeba ponieść, żeby go osiągnąć. Tej analizy w dyskursie publicznym bardzo brakuje – wyjaśnia ekonomista.
Jak pokazały ostatnie lata, w budżecie państwa da się znaleźć środki na realizację priorytetowych celów. To nie państwo buduje jednak mieszkania własnymi siłami. Urzędnicy mogą wyłącznie zlecić i nadzorować ich powstanie oraz dostępność na rynku.
Obecny kryzys może być natomiast szansą dla rozwoju prowincji. – Czekam na moment, kiedy z dużych miast zaczną odpływać talenty do mniejszych. Kiedyś za wyborem dużego miasta stała choćby dobra edukacja na poziomie. Dzisiaj małe miejscowości mogą powalczyć o najlepszych nauczycieli i nauczycielki, albo o osoby pracujące w sektorze zdrowia, oferując im tańsze mieszkania – mówi Joanna Erbel. Pierwsze jaskółki zmian widać już na horyzoncie. Mniejsze miasta, np. Pleszew, Włocławek czy Chrzanów, zdały sobie sprawę, że polityka mieszkaniowa jest elementem dobrej jakości życia.
Niedawno do redakcji portalu Onet.pl wpłynął list czytelniczki, który zdecydowano się opublikować. „Od dwunastu lat spłacam wasze kredyty – te, które z trudem wyszarpaliście w banku i o które drżycie, gdy nie znajdziecie nikogo na wynajem przez miesiąc. Mieszkania na kredyt, do których wstawiacie obdrapane meble z OLX i starocie znalezione w czeluściach waszych piwnic, albo do których nie wstawiacie nic, bo wykończenie kuchni przeżarło wszystkie wasze zasoby finansowe (…), aby po zakończeniu umowy najmu przyglądać się im z lupą, bo każda najmniejsza rysa da wam możliwość odebrania mi kaucji, której wysokość jest wyższa niż wasz miesięczny zarobek. A o rysę na takim tanim paździerzu nietrudno” – pisze rozgoryczona 32-latka.
„Doszliśmy do granic absurdu, gdzie wynajem – który powinien być tańszą alternatywą kredytu – kosztuje dokładnie tyle samo co kredyt, a nawet więcej (…). Może i spłacam wasze kredyty, ale według banków swojego nie byłabym w stanie spłacić. Brzmi jak żart, co nie?” – puentuje kobieta.
Niestety, mało komu jest do śmiechu.
Wykupienie dostępu pozwoli Ci czytać artykuły wysokiej jakości i wspierać niezależne dziennikarstwo w wymagających dla wydawców czasach. Rośnij z nami! Pełna oferta →
Masz konto? Zaloguj się
365 zł 95 zł taniej (od oferty "10/10" na rok)
