Plaster na złamaną nogę: gdzie są trzy miliony mieszkań?

Trzy miliony mieszkań – tę obietnicę PiS składał dwukrotnie. Najpierw w 2006 r., a potem po 10 latach, przy okazji prezentacji programu „Mieszkanie plus”. Po kolejnych sześciu latach możemy już powiedzieć, że z szumnych deklaracji zostało niewiele, co potwierdził NIK w opublikowanym w marcu raporcie. „Rząd deklarował, że do końca 2019 r. wybuduje 100 tys. mieszkań – jednak do użytku oddano nieco ponad 15 tys., a 20,5 tys. znajdowało się w budowie (stan na koniec października 2021 r.)” – czytamy w informacji pokontrolnej.

Imposybilizm polskich polityków w kwestii mieszkalnictwa sprawił, że po trzech dekadach budowania demokratycznej i rynkowej Polski głównym sposobem zdobycia dachu nad głową jest udanie się do banku po kredyt na lokal od dewelopera. Państwo, które mogłoby budować bloki taniej, z mniejszą marżą, w zasadzie nie odgrywa żadnej roli na rynku. Niestety, w nadchodzącym czasie nawet opcja z kredytem będzie dostępna dla coraz mniej licznej grupy Polaków. Miks rosnących stóp procentowych i wciąż drożejących nieruchomości odetnie od kredytu tysiące rodzin szukających własnego kąta, a ich sytuację pogorszy jeszcze kryzys uchodźczy.

13 lat za Węgrami

Ceny mieszkań w Polsce uparcie nie chcą się zatrzymać lub przynajmniej znacząco wyhamować. Według raportu NBP za IV kwartał ubiegłego roku ceny transakcyjne nowych lokali w dziesięciu największych miastach wzrosły o 19 proc. Na rynku wtórnym „jedynie” o 12,5 proc. Biorąc pod uwagę, że wynagrodzenia w tym samym czasie wzrosły o 9 proc., można powiedzieć, że pod względem mieszkaniowym po raz kolejny zbiednieliśmy. Za średnie wynagrodzenie w ubiegłym roku mogliśmy kupić nieco ponad 0,7 metra kw. mieszkania. W 2016 r. było to prawie 0,9 m. Oznacza to spadek naszej siły nabywczej o ponad jedną piątą w zaledwie pięć lat. Mało tego, w marcu już w czterech polskich miastach średnia cena ofertowa lokali deweloperskich była wyższa niż 10 tys. zł za metr. Mowa oczywiście o Warszawie, ale też o Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. Następny w kolejce do przebicia tej bariery jest Poznań, a zapewne jeszcze w tym roku 10 tys. zł za metr będzie normą w Katowicach i Szczecinie.

Według raportu firmy Deloitte „Property Index 2021”, na nabycie 70-metrowego lokalu statystyczny Polak musi pracować niemal osiem lat – oczywiście jeśli nic w tym czasie nie będzie wydawał. W Holandii, Włoszech, Niemczech i Danii na analogiczne mieszkanie trzeba pracować sześć lat. Najlepiej w Europie jest w Irlandii, gdzie wystarczą zarobki z trzech lat, a najgorzej – w Czechach i na Słowacji. W tych krajach na nowe mieszkanie trzeba wydać równowartość ponad dziesięciu rocznych pensji.

Faktem jest, że w ostatnich latach w Polsce budowało się naprawdę sporo – a dokładnie rzecz biorąc, budowali prywatni deweloperzy. W 2020 r. oddano 221 tys. mieszkań, co według Deloitte’a w przeliczeniu na liczbę mieszkańców dało nam pierwsze miejsce w Europie. Kłopot w tym, że startowaliśmy z wyjątkowo niskiego poziomu, więc nadwiślańska luka mieszkaniowa wciąż jest ogromna. W Polsce na tysiąc obywateli przypadają dziś 393 mieszkania, podczas gdy na Węgrzech 458, w Czechach 468, a w Niemczech 515. Musielibyśmy wybudować aż 5 mln dodatkowych lokali, żeby nasz zasób mieszkaniowy był równie obfity, jak za Odrą. Doścignięcie pod tym względem przynajmniej Węgier wymagałoby budowy niemal 3 mln lokali. W obecnym tempie zajęłoby to nam jakieś 13 lat.

Niestety, mimo wciąż dużych niedoborów (prawie 2,6 mln dorosłych Polaków mieszka z rodzicami, w tym połowa ludzi w wieku 25-34) niedługo nie będzie miał kto tych lokali kupować. Seria ostrych podwyżek stóp procentowych w pierwszej kolejności oczywiście uderza w „starych” kredytobiorców – ale oni zrobią wszystko, by dalej spłacać raty i nie stracić wymarzonego mieszkania. Jastrzębia polityka RPP wpłynie bardziej na odcięcie od pieniędzy wielu innych potencjalnych klientów banków, których zdolność kredytowa spada dziś wraz z rosnącymi stopami.

Przytłaczająca większość kredytów hipotecznych w Polsce ma zmienne oprocentowanie (w ubiegłym roku odpowiadały one za 95 proc. podpisanych umów). Jest ono wyrażone jako „WIBOR + marża banku”. Ta ostatnia dla hipotek wynosi przeciętnie niecałe 2,5 proc. Z kolei ­WIBOR związany jest ze stopą referencyjną ustalaną przez NBP, a jego poziom przebił już 6 proc. Tymczasem jeszcze na początku października wynosił 0,25 proc. W przypadku kredytu na 400 tys. zł oznacza to wzrost miesięcznej raty o ok. 1300 zł. Wcześniej cała rata wynosiła ok. 1700 zł.

Miecz obosieczny

A to nie wszystko. Od tego roku obowiązuje nowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zaleca zaostrzenie polityki kredytowej, by uniknąć krachu na rynku kredytowym. Na przykład takiego, jaki miał miejsce w USA w 2008 r. – Na początku marca KNF zalecił bankom, by w ocenie zdolności kredytowej klientów przyjmowały wzrost stóp o kolejnych 5 punktów procentowych. Oznacza to, że bank obliczając zdolność kredytową klientów musi założyć, że ­WIBOR wynosi nie 6, a 11 proc. Wcześniej ten bufor wynosił jedynie 2,5 pkt. proc. – tłumaczy dr Marcin Wroński, wykładowca Szkoły Głównej Handlowej.

– Surowsze regulacje, ograniczające dostęp do kredytu hipotecznego, mogą zwiększać stabilność sektora bankowego i chronić kredytobiorców przed dostępem do kredytów, których nie byliby w stanie spłacić – tłumaczy motywy KNF dr Wroński. Zaostrzenie tych zaleceń jest jednak mieczem obosiecznym, gdyż dramatycznie zmniejsza zdolność kredytową Polek i Polaków, odcinając w ten sposób tysiące młodych ludzi od jedynej realnej możliwości zdobycia dachu nad głową. – Na skutek nowych wymogów KNF i ostatnich podwyżek stóp procentowych NBP zdolność kredytowa Polaków spadła o jedną trzecią. Trzyosobowa rodzina z dochodem 10 tys. zł brutto miesięczne, poszukująca kredytu na 30 lat, w marcu mogła liczyć na 420 tys. zł. Dziś jest to 260 tys. zł – wylicza ekonomista z SGH. Za taką kwotę w Katowicach można obecnie kupić 30-metrową kawalerkę. W Krakowie czy Warszawie co najwyżej „mikro-apartament”, w którym nawet singiel mógłby nabawić się klaustrofobii.

Efekty zaostrzenia polityki kredytowej obserwujemy już teraz. Po ubiegłorocznej hossie, gdy liczba udzielanych kredytów biła rekordy, obecnie na rynku kredytowym ma miejsce załamanie. Według marcowego „Pulsu Nieruchomości” banku PKO BP, już w lutym (a będzie gorzej) wartość wniosków kredytowych spadła o prawie jedną trzecią w stosunku do roku poprzedniego, liczba udzielonych kredytów zaś o jedną czwartą. Wyraźnie zmalała także aktywność inwestycyjna deweloperów, którzy najwyraźniej przygotowali się na spadek popytu wynikający z miksu wzrostu cen, rosnących stóp i polityki KNF. Na niższą aktywność wpływ mają także rosnące koszty budowy mieszkań. Według PKO BP, koszt wytworzenia 4-piętrowego bloku wzrósł w ciągu roku o 13 proc., a apartamentowca o 17 proc. W efekcie w lutym deweloperzy rozpoczęli budowę tylko 10 tys. mieszkań – jeszcze latem ubiegłego roku było to nawet 15-16 tys. miesięcznie.

Na barkach klientów

Co gorsza, w najbliższych miesiącach poszukujące dachu nad głową rodziny, które odbiją się od rosnących wymagań banków, będą miały też potężne problemy ze znalezieniem mieszkania na wynajem. A nawet jeśli znajdą, to czynsz może okazać się jeszcze bardziej przytłaczający niż kredyt. Kryzys uchodźczy wygenerował bowiem ogromne potrzeby na rynku najmu, które można wręcz nazwać szokiem popytowym. Oferty mieszkań na wynajem znikają w niezwykłym tempie.

„Właściciele wycofali dużą część zasobu z rynku, aby ulokować w nim uchodźców, co wsparł rządowy program pomocy finansowej. Z drugiej strony, sami uchodźcy wygenerowali impuls popytowy na tym rynku. Dostępność mieszkania na wynajem istotnie spadła” – wskazują analitycy PKO BP. W marcu w 15 z 16 miast wojewódzkich liczba ofert mieszkań na wynajem zmniejszyła się o połowę lub więcej. We Wrocławiu na koniec marca dostępna była jedna piąta mieszkań oferowanych w lutym. W Krakowie zaledwie co czwarte.

– Teoretycznie powstały deficyt mogłoby zaspokoić państwo, budując mieszkania, ale skoro nie robi tego dla własnych obywateli, wątpliwe, by politycy uczynili to dla tych, którzy nie mogą głosować – mówi dr Wroński.

Równocześnie dramatycznie wzrosły czynsze ofertowe tej garstki mieszkań, która jeszcze się ostała. Ich ­właściciele postanowili wykorzystać szok popytowy, wiedząc, że chętnych znajdą bez problemu. W Krakowie w marcu stawki najmu wzrosły o jedną trzecią – w stosunku do lutego. W Katowicach, Poznaniu i Gdańsku w ciągu miesiąca ceny poszły w górę o jedną czwartą.

Po fiasku „Mieszkania plus” rząd dał sobie spokój z budowaniem lokali, choć na pewno byłoby to z korzyścią dla kredytobiorców – te mieszkania byłyby tańsze. Z końcem maja wchodzi za to w życie program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który umożliwi bankom udzielanie kredytów osobom bez oszczędności. 20 proc. wartości nieruchomości (ale nie więcej niż 100 tys. zł) – gwarantować będzie państwo. Jeśli kredytobiorca przestanie spłacać zadłużenie z uzasadnionego powodu, otrzyma pomoc. Według dr. Wrońskiego, to krok w słusznym kierunku, ale zarazem niewielki.

– W najbliższych miesiącach dostęp do kredytów będzie się stawał coraz bardziej ograniczony, a zdolność kredytowa klientów jeszcze spadnie wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych. Oznacza to, że kredyt będą mogły wziąć osoby naprawdę dobrze zarabiające, a te zazwyczaj nie mają problemu ze zgromadzeniem wkładu własnego – zauważa ekonomista.

25 kwietnia rząd ogłosił również założenia nowego programu wsparcia kredytobiorców. Większość proponowanych rozwiązań skierowana jest jednak do osób, które już kredyt dostały, lecz dziś mają problemy z jego spłatą z powodu kolejnych decyzji RPP. Tacy klienci otrzymają możliwość wzięcia „wakacji kredytowych”, czyli przesunięcia części rat na później, co niestety wydłuży okres spłaty zobowiązania. Poza tym dofinansowany zostanie istniejący już Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, a jego procedury uproszczone.

– Rozwiązania proponowane przez premiera Mateusza Morawieckiego są niczym lek przeciwbólowy podany pacjentowi, który potrzebuje operacji. Nie rozwiązują podstawowego problemu, jakim jest transfer ryzyka zmian stóp procentowych na kredytobiorców, którzy w przeciwieństwie do banków nie mogą się w żaden sposób zabezpieczyć – nie pozostawia złudzeń Marcin Wroński. To ostatnie zdanie jest kluczowe. Cały koszt jastrzębiej polityki RPP (zmierzającej do zmniejszenia inflacji) w ostatnich miesiącach został przerzucony na barki zadłużonych obywateli. Państwo nic nie traci, banki również.

WIBOR do kosza?

Rząd zapowiedział także, że od przyszłego roku wskaźnik WIBOR zostanie zastąpiony przez inny, bardziej przyjazny dla kredytobiorców. Obecne powiązanie oprocentowania kredytów z WIBOR-em wzbudza bowiem uzasadnione wątpliwości. WIBOR w założeniu obrazuje koszty zdobycia kapitału potrzebnego do udzielenia kredytów przez banki, które zarabiać mają na marży oraz prowizji. Wzrost stóp procentowych powinien więc być dla nich neutralny. Tymczasem na nich korzystają, bo oprocentowanie kredytów rośnie, a wzrost kosztów jest iluzoryczny. – Według szacunków NBP każdy punkt procentowy, o który rosną stopy procentowe NBP, to ok. 4 mld zł wyższych zysków banków. Podwyższając stopy procentowe, RPP przenosi pieniądze z portfeli polskich rodzin do portfeli właścicieli banków – wskazuje Wroński.

– W założeniu wskaźnik WIBOR powinien odzwierciedlać stopę oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym. W praktyce do takich transakcji prawie nie dochodzi, więc banki wyceniają ich koszt w oparciu o własne modele. Banki w Polsce nie finansują więc akcji kredytowej za pomocą kredytów na rynku międzybankowym, gdyż mają mnóstwo depozytów od klientów. Co więcej, mają je prawie za darmo, gdyż oprocentowanie depozytów jest dziś minimalne. Nie muszą więc pożyczać pieniędzy od siebie nawzajem – wyjaśnia ekonomista, co potwierdza sam NBP w swoich publikacjach. „Banki finansują się głównie depozytami sektora niefinansowego, które zwykle stanowiły stabilne źródło finansowania. (...) W sektorze bankowym utrzymuje się znaczna nadwyżka depozytów nad kredytami” – czytamy w „Raporcie o stabilności sektora finansowego” z grudnia ubiegłego roku.

Rząd proponuje uzależnienie oprocentowania kredytów od wskaźnika bliższego stopie procentowej NBP niż ­WIBOR-owi. Wszak WIBOR jest obecnie wyższy od stopy NBP aż o 1,5 pkt. proc. Paweł Borys, szef rządowego Polskiego Funduszu Rozwoju, przywołał publikowany przez NBP wskaźnik POLONIA, oparty na faktycznych transakcjach pomiędzy bankami, których zresztą jest bardzo niewiele – są dni, gdy ich wartość wynosi okrągłe zero. 2 maja wskaźnik ten wynosił 4,5 proc., a więc dokładnie tyle, co stopa referencyjna NBP. Problem w tym, że ta korzystna z pozoru zmiana nie zmieni logiki systemu i zmniejszy oprocentowanie kredytów jedynie na chwilę. – Zmiana stawki WIBOR na stawkę POLONIA nie będzie miała większego wpływu na sytuację kredytobiorców. Obecnie POLONIA jest istotnie niższa od WIBOR, ale gdy cykl podwyżek stóp się skończy, różnice pomiędzy obiema stawkami będą już niewielkie – wskazuje Wroński.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce w perspektywie najbliższych miesięcy, a nawet lat zapowiada się więc wyjątkowo ponuro. Mogłoby ją poprawić uruchomienie państwowego programu budowy tanich mieszkań przeznaczonych na długotrwały wynajem, a także zatrzymanie wzrostu oprocentowania kredytów. – By chronić polskie rodziny przed skutkami polityki antyinflacyjnej, należy przywrócić elementarną równowagę w relacjach klientów i banków oraz okresowo zamrozić wysokość rat kredytowych – wskazuje dr Marcin Wroński. Niestety na ani jedno z tych rozwiązań się nie zanosi.©