Wszystkie wymiary mieszkaniowego klinczu

Rząd przyjął autopoprawkę do projektu ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe i dorzucił do niej ograniczenie swobody cesji umów deweloperskich. Ma to zwalczać zjawisko tzw. flippingu, czyli hurtowego zawierania z deweloperami wstępnych kontraktów na mieszkania, żeby potem z dużym zyskiem odsprzedawać je na wolnym rynku, gdy wzrosną ceny. W dużych miastach średni koszt zakupu metra kwadratowego przekroczył już 10 tys. zł, co przy obecnym poziomie stóp procentowych oznacza, że na własne lokum stać nielicznych.

W Polsce brakuje co najmniej 1,5 mln mieszkań. Eurostat szacuje, że w przeciętnym lokalu nad Wisłą przypada dziś 1,2 mieszkańca na pokój, wciąż mamy więc jedne z najgorszych warunków bytowych w Unii. Ci, których nie stać na zakup, skazani są na wynajem, ale tu również popyt przewyższa znacznie podaż. W ramach rządowego programu Mieszkania Komunalne 2023 wsparcie dla samorządów inwestujących w mieszkania pod wynajem ma wynieść w tym roku ponad 1,65 mld zł. Bezzwrotne dopłaty mogą pokryć nawet 80 proc. kosztów na budowę nowych obiektów lub remonty istniejących już budynków czy pustostanów. Dla wielu samorządów dotacja centralna może się okazać jedyną drogą do wyjścia z lokalowego klinczu, w jakim się znajdują. Lokatorzy komunalni nagminnie nie płacą bowiem czynszów.

Według GUS zaległości wobec gmin ma aż 392 tys. z 650 tys. najemców mieszkań komunalnych. Na jeden taki lokal przypada średnio 9,8 tys. zł zadłużenia. Problem można oczywiście sprowadzić do trudnej sytuacji bytowej lokatorów, wskazać na inflację, ale rzecz jest bardziej skomplikowana. W 2019 r. Narodowy Bank Polski przeanalizował sytuację w zasobach komunalnych miast wojewódzkich i doszedł do wniosku, że aż 55 proc. z nich nie było regularnie opłacanych przez najemców – mimo że średni czynsz nie przekraczał nawet połowy ustawowego limitu (tzn. 3 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie) i był znacznie niższy od stawek wolnorynkowych czy spółdzielczych. W obliczu problemów finansowych lokatorzy komunalni po prostu przestawali płacić czynsz, oszczędzając w ten sposób na inne swoje zobowiązania.

Podobne sygnały płyną z wolnego rynku. Gwałtowny wzrost stawek wynajmu po wybuchu wojny w Ukrainie, która pchnęła do Polski falę uchodźców, plus wysoka inflacja – to wprost idealne podłoże dla rozwoju zaległości najemców. Problem ten czeka na lupę inspektorów GUS, ale z sądów już płyną informacje o szybkim przyroście spraw o eksmisję lokatorów, którzy uchylają się od płacenia czynszu. Polskie prawo mocno zabezpiecza interesy najemców, co sprawia, że właściciele mieszkań wobec nieuczciwych kontrahentów są coraz częściej praktycznie bezsilni.