Wykupienie dostępu pozwoli Ci czytać artykuły wysokiej jakości i wspierać niezależne dziennikarstwo w wymagających dla wydawców czasach. Rośnij z nami! Pełna oferta →
JĘDRZEJ DUDKIEWICZ: Mamy kryzys mieszkaniowy?
DR ŁUKASZ DROZDA: Tak, ale nie jest to nowe zjawisko. Nigdy nie mieliśmy porządnie rozwiązanych problemów mieszkaniowych, zawsze występowały deficyty. Co prawda po raz pierwszy w historii jest mniej więcej tyle mieszkań, ile gospodarstw domowych, ale część z nich ma więcej niż jeden lokal, do tego dużo można by mówić o ich kiepskiej jakości technicznej i nie najlepszym rozmieszczeniu pomiędzy miastem i wsią. W praktyce jest więc duży niedostatek, a coraz więcej osób trafia w dziurę systemową: nie stać ich ani na kredyt czy wynajem, ani nie mają szans na wsparcie publiczne. Jakby tego było mało, pojawiło się około miliona ludzi szukających schronienia przed wojną, co powoduje, że sytuacja właścicieli mieszkań, którzy decydują się je wynajmować, jest jeszcze lepsza, a to skłania do podnoszenia cen.
Jakie są konsekwencje tego, że wielu z nas musi coraz większą część wynagrodzenia wydawać albo na raty kredytu, albo na wynajem?
To obniża jakość życia. Nie dobieramy lokali pod realne potrzeby, które odpowiadają temu, jak żyjemy, jak funkcjonują nasze rodziny i co służyłoby naszemu dobrostanowi psychicznemu. Zamiast tego fiksujemy się na tym, czy inwestycja się nam spina.
Co dla Pana jest patodeweloperką?
To deficyty architektoniczne, urbanistyczne i ekonomiczne składające się na katalog cech mieszkań budowanych przez firmy deweloperskie, które stały się dominującym aktorem na naszym rynku. To efekt polityki, dla której najważniejsza jest równowaga gospodarcza, a nie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Zakłada ona, że zdecydowana większość społeczeństwa ma radzić sobie sama i nie może korzystać ze wsparcia publicznego, które też nie jest zbyt duże, bo mieszkalnictwo publiczne i społeczne jest słabo rozwinięte. Ludzie wybierają więc ofertę deweloperów, która jest droga i często nie jest najlepszej jakości. Deweloperzy nie są zaś organizacjami charytatywnymi, ich inwestycje muszą się spinać finansowo. Oszczędzają więc na jakości materiałów, które są też coraz droższe, osiedla mają większą gęstość i intensywność zabudowy, są położone w gorszej lokalizacji i źle skomunikowane z centrami miast.
Program Mieszkanie Plus zakończył się klęską. Teraz rząd stawia na Bezpieczny Kredyt 2 proc., a opozycja chce kredytu wręcz na 0 proc.
Mieszkanie Plus okazało się źle zaprojektowaną próbą wypromowania mieszkalnictwa czynszowego, której podsumowaniem jest obietnica ze strony władz, iż użytkowane lokale będzie można wykupić na własność po preferencyjnych cenach. Co do kredytów, ostatnie, co bym o nich powiedział, to że są bezpieczne. Skorzystają głównie pierwsze osoby, które załapią się na program, bo pozbędą się części kosztów odsetkowych. W przypadku następnych zniwelują to już, niestety, nieuchronne podwyżki cen nieruchomości.
Kredyt 2 proc. nie został uszyty po to, by rozwiązać problemy, tylko żeby odebrać opozycji temat w kampanii wyborczej. To może mieć fatalne skutki, bo strategia polegająca na sztucznym pompowaniu siły nabywczej gospodarstw domowych często kończy się źle. Wszak kryzys z 2008 r. wziął się stąd, że próbowano wciskać własność niezamożnym Amerykanom, którzy nie powinni dostać kredytu. Tąpnięcie, jakie nastąpiło na skutek bańki spekulacyjnej, rozlało się potem na cały świat. Takie działania są też nieefektywne w kwestii wydatkowania środków publicznych, bo zakładają dofinansowanie setkami tysięcy złotych pojedynczych gospodarstw domowych, w dodatku wcale nie najbiedniejszych.
Ale to chyba nie jest żadna nowość?
Było ileś podobnych pomysłów. Zaskoczyło mnie, że w ramach kampanii niektórzy politycy PO nawiązywali do programów Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych, konfrontując ich rzekomy sukces z działaniami Zjednoczonej Prawicy. Za koalicji PO-PSL rzeczywiście rok w rok budowano tysiące mieszkań, ale tych deweloperskich, więc to te firmy i sektor finansowy były głównymi beneficjentami dopłat. Obecna propozycja rządu idzie w tym samym kierunku. Będzie to program drogi, mało efektywny i dodatkowo stojący w sprzeczności z narracją PiS, który kreuje się na partię pomagającą najbardziej wykluczonym. Ale jak zdrapiemy warstwę tej godnościowej narracji, okaże się, że chcą dosypywać do majątku lepiej sytuowanym ludziom. Zresztą tym samym jest propozycja darmowych autostrad, ona też najbardziej cieszy klasę średnią i wyższą.
A co z propozycją dopłat do czynszu, którą od państwa mieliby dostawać wynajmujący mieszkania? Pomoże, czy kiedy pojawi się wsparcie 600 zł, wzrośnie też koszt najmu, czyli będzie to transfer raczej do właścicieli lokali?
Najlepsze byłoby wprowadzenie podatku od pustostanów, żeby zaczęły trafiać na rynek, ale żadna ze stron politycznego sporu nie ma odwagi tego zrobić. Istnieją pośrednie rozwiązania, jak społeczne agencje najmu, do których w swoich programach odwoływały się obie największe partie. To zachęta dla właścicieli lokali do wynajmowania ich na cele mieszkalnictwa komunalnego, za mniejsze czynsze, za to z gwarancją większej stabilności i wypłacalności, bo najemcą będzie samorząd, a nie lokator. To na pewno ciekawsze rozwiązanie niż dopłata 600 zł do czynszu dla osób wynajmujących, tym bardziej że nie pojawiły się żadne obwarowania, więc oferta brzmi jak zachęta do podwyższenia komornego o kwotę proponowaną do dorzucenia najemcom przez państwo. Jeżeli już wprowadzać takie pomysły, to z limitami blokującymi nadmierne podwyżki i z ustaleniem parametrów, które muszą spełniać lokale, by łapać się do programu – chociażby ich wielkość w relacji do liczby najemców, wydajność energetyczna czy dostępność architektoniczna dla osób z niepełnosprawnościami. Rządowy pomysł jest więc typową propozycją w formule kampanii wyborczej, a nie polityki tworzonej na podstawie diagnozy potrzeb.
W innych krajach są podobne problemy czy jesteśmy wyjątkowi na tle Europy?
Żelazna kurtyna wciąż jest widoczna w mieszkalnictwie, szczególnie w różnicach między Polską i Niemcami, które są najczęściej wynajmującym społeczeństwem w Europie. To zresztą może wydać się dziwne, że w krajach z komunistyczną przeszłością odsetek osób posiadających na własność zamieszkiwany przez siebie lokal jest wyższy. Z drugiej strony w Europie Zachodniej jest większy udział mieszkań spłacanych z kredytów, podczas gdy w Polsce lokali obciążonych hipoteką wbrew pozorom jest niewiele. Polskie zasoby mieszkaniowe są też mniejsze, do tego przeludnione, a nasze państwo jako biedniejsze nie oferuje lokatorom prawie żadnej pomocy socjalnej. Ludzie mniej chętnie decydują się na wynajmowanie, bo ich nie stać; w efekcie w jednym mieszkaniu funkcjonuje często więcej niż jedno gospodarstwo domowe, a młodzi ludzie później wyprowadzają się od rodziców. Praktycznie nie ma też alternatywy dla deweloperki, skoro w największych miastach w Polsce to właśnie deweloperzy budują nawet ponad 95 proc. mieszkań.
Są rozwiązania, które mogłyby służyć za dobry kierunek dla nas?
Jeśli chodzi o całą Europę, to nie ma jednego modelu i nawet posługiwanie się kategoriami Wschód–Zachód może być mylące. Weźmy na warsztat Niemcy, których kawał to przecież byłe NRD. Tam inaczej niż u nas rozwiązano kwestię prywatyzacji mieszkań, odbyła się ona szybciej i w bardziej skomasowany sposób, poddano jej całe spółdzielnie mieszkaniowe, a lokale wykupywano razem z lokatorami. To, do czego jesteśmy przyzwyczajeni w Polsce, że wykupu mógł dokonać sam lokator, nie wszędzie było standardem i w takiej sytuacji mieszkańcy stawali się klientami nowych podmiotów właścicielskich, a nie właścicielami. Przez to pojawił się problem wielkich operatorów, czyli firm, które zaczęły dysponować setkami tysięcy lokali, ze sporą możliwością wpływania na rynek, za co są mocno krytykowane. Jednocześnie Polska też nie jest skrajnym przykładem, bo prywatyzacja poszła dalej w państwach na wschód od nas lub w niektórych bałkańskich, gdzie udział mieszkań własnościowych zbliża się do 100 proc., u nas wynosząc 86.
W Niemczech czy chociażby w austriackim Wiedniu ważne jest też chyba to, że samorząd to silny i aktywny gracz na rynku, mający w swoich zasobach dużo lokali i mogący kontrolować w ten sposób wysokość czynszów na rynku. Powinniśmy się na tym wzorować?
Wiedeń jest zdecydowanie wzorcowy. Przede wszystkim są tam konsekwentni w budowie nowych mieszkań komunalnych i niewyprzedawaniu tych już istniejących w krótkowzroczny sposób. Dzięki temu większość wiedeńczyków mieszka w lokalach miejskich lub takich o regulowanych czynszach. Wielka Brytania miała podobne doświadczenia z budownictwem komunalnym, ale w pewnym momencie rządzący z Partii Konserwatywnej uznali, że zwiększa to liczbę wyborców Partii Pracy, więc zdemolowali system, aby zyskać wdzięczność części elektoratu w ramach masowej prywatyzacji – w tym przypadku mieszkania wyprzedawano lokatorom z dużymi bonifikatami, przez co dzisiaj trudno jest tam prowadzić jakąkolwiek strategię w ramach polityki mieszkaniowej. W Wiedniu wygląda to inaczej – polityka mieszkaniowa jest świadomie prowadzona od dziesiątek lat, panuje w tym zakresie pełen konsensus.
W krajach z większą liczbą mieszkań czynszowych żyje się lepiej, bo łatwiej jest wpływać na ceny rynkowe?
To nie jest tylko kwestia tego, że zasoby publiczne w krajach Europy Zachodniej – w Holandii to np. jedna trzecia wszystkich mieszkań – są większe, chociaż to oczywiście prawda. Ale nawet rynek prywatny nie jest do końca komercyjny, bo istnieje szereg ograniczeń. Przy czym i tam pojawiają się spory, bo np. niemiecki Trybunał Konstytucyjny odwołał blokadę podwyżki czynszów uchwaloną przez samorząd w Berlinie. Z kolei we wspomnianej Holandii oraz w Szwecji budowanie mieszkań komunalnych uznano za przypadki nieuzasadnionej pomocy publicznej, godzącej w interesy deweloperów. To pokazuje, że nawet w najbardziej rozwiniętych państwach postulat traktowania mieszkania jako prawa, a nie towaru, nie zawsze znajduje posłuch. Generalnie jednak w tych krajach są dokładne przepisy dotyczące podwyżek czynszów i warunków, które trzeba spełnić, by można było je wprowadzać. Takim powodem mogą być np. remonty mieszkań, choć zdarza się, iż pod płaszczykiem renowacji właściciele pozbywają się niechcianych lokatorów i zastępują ich nowymi, którzy po remoncie płacą wyższy czynsz. Jednak co do zasady system oparty jest na tym, że wysokość czynszów nie może być wzięta z powietrza.
W Polsce niczego takiego nie ma. A do tego nasze zasoby komunalne, chociaż wciąż nie aż tak małe, kurczą się, bo z roku na rok ubywa lokali na skutek degradacji technicznej budynków lub ich wyprzedaży przez samorządy.
Jest jakaś szansa, że coś się u nas zmieni?
Jesteśmy w momencie systemowej zmiany, co na razie widać w Warszawie i kilku innych dużych miastach. Chodzi o coraz mocniejszy rynek najmu instytucjonalnego. Firmy deweloperskie, widząc, że ludzie nie są w stanie kupować mieszkań, bo są one zbyt drogie, postanawiają przerzucić się na coś, co odpowiada realnym potrzebom i jest przyszłościowe, czyli na wynajem. Deweloper może samodzielnie lub w partnerstwie z jakimś innym podmiotem stać się wówczas operatorem wynajmującym takie lokale. Jest to robione trochę na niemiecki wzór, gdzie duży podmiot ma w zasobach setki albo i tysiące mieszkań, więc nie przejmuje się tym, że ktoś będzie niewypłacalny, bo przy takiej skali jest to wpisane w biznesplan. Problem polega na tym, że te mieszkania są z reguły dużo droższe. Już niedługo nie będzie to np. 2-4 tys. miesięcznie, ale ponad 5 tys. zł. Jest to więc bardzo atrakcyjne dla kadry zarządzającej, ale niekoniecznie dla większej liczby odbiorców.
Do czego może to doprowadzić?
Boję się, że rynek najmu będzie jeszcze bardziej darwinistyczny, a konieczność gniazdowania u krewnych spotykana jeszcze częściej. Tym bardziej że nie dość, iż nawet po zakończeniu wojny spora część osób z Ukrainy może chcieć u nas zostać, to jeszcze niewykluczona jest kolejna duża migracja, tym razem z Białorusi, gdzie też może dojść do dalszej destabilizacji, nie wspominając o innych miejscach na świecie. Jednocześnie rozwój rynku może być szansą, dzięki której zacznie się więcej mówić na temat mieszkalnictwa czynszowego. Przestaniemy narzekać, że czynszówki są mniej atrakcyjne od mieszkań własnościowych, bo nie mogą być lokatami kapitału, tylko dostrzeżemy, że są bardziej atrakcyjne cenowo. To wpłynie na aspiracje i oczekiwania – dzisiaj za każdym razem na hasło „mieszkania na wynajem” słyszymy mantrę o tym, że to się nie opłaca, że lepiej mieć akt własności. Ale nacisk na własność zmniejszy się dzięki temu, że stanie się ona coraz mniej dostępna, a nie z powodu opowiastek o mniejszym przywiązaniu młodych ludzi do wartości materialnych. I to się zadzieje, czy to się komuś podoba, czy nie.
Mieszkanie na głowie: Wkład własny do kredytu to pierwsze wymaganie banków. A dla wielu młodych największe wyzwanie pierwszych lat dorosłego życia.
Rynek już to dostrzega. Deweloperzy zaczynają myśleć o tym, jak mieć długoterminowe zyski z wynajmu nieruchomości i wchodzić w sensowne partnerstwa publiczno-prywatne. Politycy co prawda wciąż jeszcze tkwią w starych schematach i jak katarynka powtarzają, że należy upychać społeczeństwu jak najwięcej kredytów hipotecznych, ale to się skończy. Jedną z patologii w polskim mieszkalnictwie jest krótki horyzont wyobraźni tych, którzy pozwolili jej rozwinąć skrzydła. Będą musieli przestawić to myślenie na inne tory.©
DR ŁUKASZ DROZDA jest urbanistą, politologiem, adiunktem na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych UW oraz wykładowcą w School of Ideas Uniwersytetu SWPS. Autor m.in. książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”.
