Wykupienie dostępu pozwoli Ci czytać artykuły wysokiej jakości i wspierać niezależne dziennikarstwo w wymagających dla wydawców czasach. Rośnij z nami! Pełna oferta →
Wsprawie mieszkań wolna Polska nie ma się czym pochwalić” – taki wpis Adriana Zandberga wywołał niedawno w mediach społecznościowych zażartą dyskusję. Nie będzie chyba przesadą powiedzieć, że lider Lewicy oddał tym zdaniem nastawienie sporej części pokolenia dzisiejszych 20-, 30-, a pewnie i 40-latków do całego projektu III RP. Lista skarg jest długa: kredyty hipoteczne przejmują kontrolę nad życiem gospodarstw domowych, pułapka frankowa odbiera niejednemu spokojny sen. Szemrana reprywatyzacja niszczy zaś społeczną spójność, czyniąc z jednych obywateli tego kraju zamożnych gentryfikatorów, innych z kolei sprowadza do roli przepełnionych resentymentem podklas.
Gdy mieszkanie było prawem
Aby zrozumieć dynamikę tego procesu, nie unikniemy krótkiej wyprawy w czasy PRL-u. Jest rok 1944. W jednym ze swych pierwszych posunięć nowa władza składa narodowi obietnicę, że się o „głód mieszkaniowy” (tak stoi w ówczesnych dokumentach) zatroszczy. Uczciwie rzecz biorąc komunistom nie można odmówić na tym polu pewnych sukcesów. Między 1950 a 1988 r. liczba mieszkań wzrosła w Polsce z 5,9 mln do 10,7 mln. Co daje średnią 128 tys. mieszkań rocznie (w III RP ta średnia roczna będzie nieco niższa, choć do budowania zabiorą się przecież prywatni deweloperzy). Polski boom mieszkaniowy przypada oczywiście na dekadę Gierka. W rekordowym 1978 r. powstało ponad 280 tys. mieszkań. Lata 70. to również (o czym nie można zapominać) czas znaczącej poprawy domowego standardu. W latach 1970-88 wyposażenie mieszkań w WC skoczyło z 35 do 80 proc., a w centralne ogrzewanie z 37 do 73 proc.
Dość szybko okazało się jednak, że realizacja „powszechnego mieszkaniowego dobrobytu Polaków” przerasta możliwości finansowe i organizacyjne władzy ludowej. Już na fali odwilży roku 1956 proklamowano tzw. nową politykę mieszkaniową. Dziś nazwalibyśmy ten model współfinansowaniem. „Nadal gros kosztów szło ze strony państwa. Indywidualni Polacy mieli jednak częściowo płacić za budowę swoich M i więcej niż dotychczas łożyć na ich utrzymanie” – pisze badacz PRL-owskiego mieszkalnictwa ekonomista Mirosław Gorczyca. Zaczyna się więc czas książeczek mieszkaniowych i mieszkań spółdzielczych. A także związanych z tym problemów, które przenikną za sprawą kultowych filmów Stanisława Barei nawet do kultury popularnej.
Warto jednak pamiętać o rzeczy fundamentalnej. Władza (jakkolwiek autorytarna i antydemokratyczna) aż do końca widziała w zaspokojeniu mieszkaniowego głodu obywateli swoje polityczne zadanie. Nie uchylała się od niego, choć „na swoje” szło właśnie pokolenie największego w historii Polski powojennego wyżu demograficznego. „Skrócić czas oczekiwania na własne M” widnieje też pod numerem 19 wśród sierpniowych postulatów ze Stoczni Gdańskiej. Oznacza to, że ludzie też postrzegali mieszkanie jako swoje prawo. I wiedzieli, że mogą się realizacji tego prawa od władzy domagać.
Towar jak każdy inny
Po roku 1989 nie będzie to już wcale oczywiste. Mieszkalnictwo zostało w III RP niemal w pełni sprywatyzowane. Oznacza to, że obowiązek zaspokojenia podstawowej potrzeby przeszedł na barki obywatela. Mieszkanie z rodzaju „usługi publicznej” stanie się „towarem rynkowym”. Owszem, polskie państwo wyznaczyło sobie pewne zobowiązania minimum. W Konstytucji z roku 1997 pojawiły się zapisy (art. 75 i 76) o „przeciwdziałaniu bezdomności” czy „sprzyjaniu rozwojowi budownictwa socjalnego”. Te ambicje okazywały się jednak w praktyce niemożliwe do pogodzenia z ponadpartyjną doktryną „taniego państwa”. Z przeprowadzonej w 2019 r. kontroli NIK wynika np., że na lokal socjalny można czekać w Polsce nawet... 20 lat.
Badająca problem socjolożka Joanna Kusiak z Uniwersytetu w Cambridge dowodzi, że Polska była prymusem w realizacji doktryny Banku Światowego, wyrażonej w raporcie z roku 1990 pt. „Model prywatyzacji mieszkalnictwa dla Europy Środkowo-Wschodniej”. Kusiak (autorka wydanej w 2018 r. książki „Chaos Warszawa. Porządki przestrzenne polskiego kapitalizmu”) przypomina, że zalecano w nim przeniesienie własności mieszkań komunalnych ze szczebla państwowego na samorządowy, a następnie ich prywatyzację. Własność prywatna została uznana za najbardziej pożądany i efektywny model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. I dokładnie to się wydarzyło. Tylko między 2002 a 2015 r. podmioty samorządowe utraciły prawie 40 proc. swoich zasobów mieszkaniowych.
Od chaosu do promocji
Problemem był też sam sposób prywatyzacji tego dobra wspólnego. Z punktu widzenia interesu ogółu mamy tu wybór między polityką złą albo jeszcze gorszą. Z jednej strony jest model totalnie chaotyczny, a czasem wręcz kryminogennie nieprzejrzysty. Pokażmy logikę działania na przykładzie prywatyzacji mieszkań zakładowych przy wrocławskich zakładach PAFAWAG. Zbudowano w latach 70. za pieniądze ówczesnych samorządów, fabryki oraz przy wsparciu mieszkańców. W trakcie zawieruchy towarzyszącej prywatyzacji zakładów (dziś należą do kanadyjskiego Bombardiera) zawiązała się spółdzielnia złożona z dawnych dyrektorów zakładu, która mieszkania sprzedała po niezwykle niskiej cenie. Mieszkańcy dowiedzieli się o tym dopiero po latach, gdy nowi właściciele podjęli próbę wykurzenia ich stamtąd metodą podniesienia czynszów. O tej sprawie wiemy dlatego, że zaangażowały się w nią organizacje lokatorskie. Ale to przecież tylko wierzchołek góry lodowej.
Mamy jeszcze drugi model. Też zły. Choć przynajmniej bardziej przejrzysty od tego „chaotycznego”. Nazwijmy go (za badaczką problemu Joanną Erbel, autorką nowej książki „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej”) modelem „promocyjnym”. Bo faktycznie w minionych latach polskie państwo nieraz zachowywało się jak supermarket ogłaszający: „Ludzie, okazja, mieszkania własnościowe za bezcen sprzedamy!”. Najbardziej pamiętna tego typu akcja został zorganizowana w czasach pierwszego PiS-u (rok 2007), gdy ustawodawca zezwolił na wykup mieszkania komunalnego za cenę nieuwzględniającą wzrostu jego rynkowej ceny. Promocja objęła wówczas ok. 600 tys. ludzi. Krytycy argumentują (i słusznie), że takie rozwiązanie stworzyło wiele nowych nierówności pomiędzy beneficjentami a tymi, co się (z różnych przyczyn) na „wyprzedaż” nie załapali. Z drugiej strony uczciwość nakazuje zauważyć, że przynajmniej ten model był jednak bardziej przejrzysty i nastawiony na szerszą grupę niż model „chaotyczny”. Gdzie – jak choćby w przypadku warszawskiej prywatyzacji – zwycięzców było niewielu, natomiast pokrzywdzonych całe mnóstwo (według ostrożnych szacunków ok. 40 tys. ludzi musiało opuścić mieszkania, które zajmowali, a kolejne 100 tys. popadło w związku z poczynaniami nowych właścicieli w spiralę zadłużenia).
Własność, własność ponad wszystko
Tak czy inaczej kierunek polskiej polityki mieszkaniowej w minionym trzydziestoleciu był dość czytelny. Preferowanym modelem dojścia miała być zaś indywidualna własność prywatna. Jeśli więc polskie państwo podejmowało jakieś wysiłki na polu mieszkalnictwa, to były one skrojone pod wizję: „klasa średnia na swoim własnym M”. Kulminacją tego myślenia były stworzone w czasach Platformy programy preferencyjnych kredytów hipotecznych Rodzina na Swoim (2012) czy Mieszkanie dla Młodych (2015).
Dla najbiedniejszych III RP w ogóle nie miała żadnej oferty mieszkaniowej. Bo trudno uznać za nią wymyślone w czasach pierwszego SLD (1995) tzw. TBS-y. Mimo że miały w nazwie „budownictwo społeczne”, to jednak wymagały od swych członków „opłaty partycypacyjnej” w wysokości 30 proc. kosztów inwestycji. Co było dla najsłabiej sytuowanych barierą nie do przejścia. Tym, których zarobki nie pozwalały na aspiracje do klasy średniej, zaserwowano w wolnej Polsce mieszankę dokręcania śruby (w 1994 r. rząd SLD pozwolił na eksmisję wierzycieli z zajmowanego lokalu bez konieczności zapewnienia im lokalu zastępczego) i pogardy. W zasadzie nikt poza organizacjami lokatorskimi nie był zainteresowany przeciwstawieniem się narracji o „niepłacących za czynsze i dewastujących lokale” najemcach komunalnych. Łatwiej było pokazywać np. rosnącą sumę lokatorskiego zadłużenia wobec miasta – w Warszawie wzrosło w latach 2007-16 ze 150 do 500 mln. Nie dodawano już jednak zazwyczaj, że to zadłużenie w wielu przypadkach było efektem nagłych podwyżek. Warszawski Ratusz tłumaczył je... koniecznością wypłacania rekompensat za odzyskiwane przez reprywatyzatorów nieruchomości. Lokatorzy komunalni dostawali rachunek za brak systemowych rozwiązań palącego problemu dekretów Bieruta.
Trzy kroki
Mieszkaniowa teraźniejszość roku 2020 przypomina dżunglę. Czy da się coś z tym zrobić? Jak przejść z logiki „mieszkanie to towar jak każdy inny” do modelu „mieszkanie jest prawem obywatelskim”?
Aby ruszyć z miejsca, potrzebne jest wykonanie trzech ważnych kroków. Pierwszy z nich jest być może najtrudniejszy. Polega na uświadomieniu sobie, że to, co mamy, to nie jest normalność. Warto w tym celu spojrzeć na inne kraje. I to niekoniecznie na te uchodzące za szalenie opiekuńcze wobec swych obywateli. Nawet w Nowym Jorku rynek mieszkaniowy (zwłaszcza najem) obwarowany jest szeregiem zobowiązań chroniących lokatorów przed nagłą podwyżką czynszu czy eksmisją. Owszem, w minionych latach rynek ten stał się dużo bardziej drapieżny. Istnieją jednak silne ruchy lokatorskie walczące o to, by zejść ze ścieżki utowarowienia mieszkań. Być może najciekawiej dzieje się pod tym względem w nieodległym Berlinie. Jeśli sprawę przyklepie lokalny senat, to niebawem prywatni właściciele mieszkań przez kilka najbliższych lat nie będą mogli podnosić lokatorom czynszu (otrzymają jedynie niewielką indeksację o inflację i zwrot kosztów za konieczne remonty). Prawo obejmie 1,5 mln lokali zbudowanych przed 2014 r. Zwolennicy nowego prawa mają nadzieję, że to dopiero początek zmian, których celem jest ustanowienie powszechnego prawa do mieszkania po przystępnej cenie (nie powinna przekraczać 30 proc. dochodu gospodarstwa domowego).
Ile to kosztuje?
Dopiero gdy znajdzie się polityczna wola, przyjdzie czas na rozmowę o kosztach takiego rozwiązania. Czy więc stać nas na „godne mieszkanie po przystępnej cenie dla wszystkich obywateli”? Aby odpowiedź na to pytanie miała sens, musi ona zawierać pełnię kosztów utrzymania obecnego stanu rzeczy. Co to znaczy? Socjolog Mikołaj Lewicki dowodzi, że model polityki mieszkaniowej, w którym żyjemy, dziś jest w rzeczywistości dużo droższy, niż nam się wydaje. Patrzymy na cenę metra własnego M, nie uwzględniając takich kosztów jak czas dojazdu do pracy z odległych peryferii czy konieczność utrzymania samochodu lub płacenia za prywatne przedszkole (bo publiczne jest zbyt daleko). Również państwu się to nie opłaca, bo wymusza np. kosztowne dopasowywanie sieci komunikacji publicznej do interesów prywatnego dewelopera.
Po zsumowaniu wszystkich tych kosztów, widać, że jest to model tylko pozornie tani. Na tym tle wizja mieszkania jako usługi publicznej w naturalny sposób przestaje się wydawać tak drogą inwestycją. Jej koszty (np. konieczność wyższych podatków) zaczynają się jawić jako cena warta poniesienia, byle tylko położyć kres wielu trapiącym nas dziś mieszkaniowym patologiom. Dopiero wówczas (krok trzeci) przyjdzie czas na rozmowę o alternatywie. Na przykład o programach polegających na rozruszaniu w Polsce (praktycznie nieistniejącego) segmentu dostępnego najmu jako alternatywy dla dożywotnich kredytów. Z programami takimi jak rządowy Mieszkanie Plus czy stołeczny Mieszkanie 2030. Budowanie alternatywy nie będzie rzecz jasna spacerkiem. Joanna Erbel dobrze o tym wie, bo pracowała przy obu z nich. W swojej książce pokazuje, że opory mają tu często charakter czysto psychologiczny. „Jak ja nie lubię tego waszego programu!” – usłyszała kiedyś od koleżanki z warszawskiego samorządu. Powodem było to, że kilka lat wcześniej ta koleżanka wzięła kredyt na mieszkanie na obrzeżach Warszawy. A Erbel (wtedy pracująca dla warszawskiego Ratusza) przygotowywała właśnie projekt „Mieszkania 2030”, czyli najmu z preferencyjnym czynszem i to na dobrze położonych działkach.
Zmiana postrzegania własności hipotecznej przez Polaków będzie też miała wiele wspólnego z kierunkiem, w którym potoczy się reforma systemu emerytalnego. Pomiędzy emeryturami a własnością mieszkania istnieje bowiem ścisły związek. Im mniej ufności w system zabezpieczenia społecznego, tym większa presja, by mieć jednak własną nieruchomość, która w razie czego pozwoli człowiekowi przetrwać głodową emeryturę.
Ostatnim wyzwaniem będzie zbudowanie poparcia dla zmiany myślenia o polityce mieszkaniowej ponad partyjnymi podziałami. Istnieje bowiem poważne zagrożenie, że ponieważ PiS jako pierwsza siła polityczna po roku 1989 potraktował poważnie pomysł, by promować najem jako alternatywę wobec własności, to przeciwnicy Kaczyńskiego automatycznie uznają tę koncepcję za skompromitowaną. Co byłoby wielką stratą. Również dlatego, że prócz Mieszkania Plus zaczynają wreszcie w Polsce kiełkować podobne mniejsze projekty na poziomie samorządowym.
Dopiero po pokonaniu tych wszystkich raf będzie można powiedzieć, że idziemy w kierunku autentycznej zmiany. Może powrót do logiki „mieszkanie prawem, a nie towarem” i u nas stanie się postulatem politycznym? Przynajmniej równie ważnym jak „reforma sądownictwa”, „500 plus” dla jednych albo „świeckie państwo” czy „związki partnerskie” dla innych. ©℗
