Jak powinno wyglądać wzorcowe osiedle

Trochę niezręcznie się czuję wyskakując z pochwałami, bo raczej przywykliśmy do narzekania i sam jestem mocno wyczulony na różne budowlane patologie – mówi mi Franciszek, który jako pierwszy reaguje na mój apel w internecie, skierowany do osób, które dobrze wspominają współpracę z deweloperem. – Tymczasem w moim przypadku obawy zupełnie nie potwierdziły się w praktyce.

Jak mieszka Przystanek Międzylesie i Miasteczko Wilanów

Franciszek, pracownik instytucji kultury, mieszka z żoną i dzieckiem w przedwojennej kamienicy na Mokotowie, ale z myślą o przyszłości syna zdecydował się zainwestować w kawalerkę w Miasteczku Wilanów. – Mam poczucie, że za dwadzieścia lat, kiedy struktura społeczna osiedla się zmieni, stanie się ono takim drugim, młodszym Ursynowem, czyli osiedlem-sypialnią dobrze ocenianym przez mieszkańców – tłumaczy Franciszek. 

Blok z mieszkaniem, które kupili, realizowała firma Robyg. – Napatrzyłem się w mediach na zdjęcia różnych fuszerek, pamiętam też archiwalne fotografie, na których mieszkańcy wprowadzali się do bloków stojących wśród wykopów – mówi. – Tymczasem odbiorowi naszego mieszkania nie towarzyszyły żadne tego typu atrakcje. Było w porządku, wykończone zgodnie z umową, a przy tym cała inwestycja wokół wyglądała jak trzeba, posprzątany teren, wszystko gotowe. Oczywiście trafiło się kilka drobnych usterek, jednak naszemu doświadczeniu daleko było do licznych relacji rodem z horroru.

Jako atut Franciszek wymienia zaplanowane od początku miejsca wspólne: saunę, wewnętrzne miejsce zabaw dla dzieci, siłownię. Przeznaczenie tych pomieszczeń wspólnota może w przyszłości zmienić; na razie są otwarte i mieszkańcy z nich korzystają, więc nawet jeśli takie rozwiązanie wliczone w cenę mieszkania było chwytem marketingowym, to jednak udanym. – Cenię sobie też zaplanowanie zieleni na osiedlu. W Miasteczku to standard, ale w innych inwestycjach deweloperskich niekoniecznie. W praktyce tereny zielone często zmieniają się w geokratkę.

Zadowolona ze współpracy z deweloperem jest też Ela, inna mieszkanka Warszawy, która kilka lat temu kupiła mieszkanie na osiedlu Przystanek Międzylesie (w podmiejskiej dzielnicy Wawer, w sąsiedztwie Mazowieckiego Parku Krajobrazowego). Inwestycję w jednym z dwóch pięciokondygnacyjnych bloków realizował Dom Development.

– Był to mój pierwszy zakup mieszkania na rynku pierwotnym – mówi i też wspomina o zaskoczeniu, jakim był dla niej profesjonalizm przedstawicielki firmy, która przekazywała jej lokal. – Przy odbiorze lokalu było dużo technicznych kwestii, których się nie spodziewałam, a później musiałam się nimi zająć, jak wymiana wkładki w drzwiach czy zakładanie filtrów antysmogowych, więc stały kontakt z wykonawcą i dokładne instrukcje bardzo się przydały.

To przykłady w skali mikro – indywidualne doświadczenia dotyczące przede wszystkim jakości samego lokum. A jak wygląda szerszy obraz? 

Nowe Żerniki i Nowy Strzeszyn: najlepsze są sprawdzone wzorce

Gdy pytam o przykłady dobrych rozwiązań na poziomie całych osiedli, od moich rozmówców – osób niezwiązanych zawodowo z branżą deweloperską, za to zajmujących się mieszkalnictwem i jakością współczesnej architektury – słyszę najczęściej dwie nazwy: wrocławskie Nowe Żerniki i Nowy Strzeszyn w Poznaniu. Mówią o nich m.in. Joanna Erbel, autorka książki „Poza własnością. W stronę udanej polityki mieszkaniowej”, Łukasz Drozda, politolog i urbanista, adiunkt na Wydziale Stosowanych Nauk Społecznych i Resocjalizacji Uniwersytetu Warszawskiego, autor książki „Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce”. Słowem – eksperci, którzy częściej krytykują, niż chwalą.

Gdy mowa o pierwszym z wymienianych osiedli – Nowych Żernikach – zwykle pada hasło „wzorcowe”. Odnosi się zarówno do samego osiedla, jego układu urbanistycznego i architektury, jak i modelu, w którym powstawało.

Nowym Żernikom od początku patronowało inne, wzorcowe osiedle wrocławskie z międzywojnia – zespół mieszkaniowy powstały w 1929 r. w ramach wrocławskiej wystawy Werkbundu – „Mieszkanie i miejsce pracy” (Wohnungs und Werkraumausstellung – WuWa). Pomysł zrodził się w 2011 r., kiedy przedstawiciele Dolnośląskiej Izby Architektów ze Zbigniewem Maćkowem i Piotrem Fokczyńskim na czele ustalali szczegóły odbudowy dawnego przedszkola WuWy na nową siedzibę organizacji. Podczas jednego ze spotkań prezydent miasta, Rafał Dutkiewicz, zaproponował wzniesienie całego nowego założenia wzorowanego na tym historycznym zespole, obiecując przekazać na ten cel grunty. Stąd też Nowe Żerniki zyskały przydomek WuWa-2.

Pierwszym etapem prac w Nowych Żernikach było zaproszenie socjologów, którzy dostarczyli wstępnej wiedzy na temat przyszłych mieszkańców oraz ich potrzeb, a już na etapie inwestycji odbyły się rozmowy z przyszłymi użytkownikami.

Nowością był też stworzony przed sprzedażą gruntu masterplan, wypracowany przez kilkanaście pracowni wraz z projektami budynków oraz doprowadzenie na teren osiedla infrastruktury drogowej i oświetlenia, zanim rozpoczęto budowę.

Tak przemyślany proces planistyczny i dochodzenie do jak najkorzystniejszych rozwiązań we współpracy z mieszkańcami zaowocowały dobrą urbanistyką osiedla. Często podkreślanym przez mieszkańców atutem są przestrzenie wspólne oraz dostępne i wolne od samochodów tereny zielone.

Igor, pracownik dużej firmy w aglomeracji wrocławskiej, który wprowadził się na osiedle w pierwszym etapie jego realizacji (wówczas w planach były tylko deweloperskie lokale na sprzedaż, dopiero później projekt poszerzono o TBS) nie kryje, że wówczas mieszkanie w Nowych Żernikach miało swoje minusy: w sąsiedztwie wciąż był teren budowy, brakowało sklepów i punktów usługowych. Twierdzi jednak, że warto było przeczekać ten etap, zwłaszcza że cena za metr była stosunkowo niska. Podkreśla też, że osiedle ma świetny dojazd i jest stosunkowo blisko centrum. Inna, często wymieniana zaleta to brak ogrodzeń między budynkami, będących zmorą nawet wielu starszych osiedli.

Zastosowane w Nowych Żernikach dobre wzorce urbanistyczne pod wieloma względami zdają się czymś oczywistym, znanym już w międzywojniu z osiedli społecznych, a także z czasów PRL-u. Pracownicy państwowych biur architektonicznych podchodzili do osiedli jak do złożonego organizmu, na który składają się nie tylko bloki, ale ich otoczenie: zieleń, placówki edukacyjne i usługowe oraz infrastruktura komunikacyjna.

Deweloper we współpracy z miastem? To możliwe

Prawdziwym ewenementem na skalę ogólnopolską było w tym przypadku co innego: model realizacji inwestycji, w którym pierwsze skrzypce gra podmiot publiczny – w tym przypadku władza samorządowa. I to okazało się kluczem do sukcesu. Miasto w tym projekcie wzięło na siebie rolę dostarczyciela infrastruktury (drogi, kanalizacja i oświetlenie powstały, zanim pojawiły się budynki) oraz patrona całego planistycznego przedsięwzięcia. W kooperację na terenie należącym do miasta oprócz władz miejskich wraz z generalnym wykonawcą weszło kilkudziesięciu architektów i pięciu deweloperów.

Można więc założyć, że bez współpracy, zwłaszcza między podmiotami prywatnymi, inwestorem a samorządem – efekt byłby mniej zadowalający. Podkreśla to również Łukasz Drozda: – Opinia na temat Nowych Żernik wynika z narzucenia dobrych reguł gry deweloperom, a nie stworzenia tych reguł przez nich samych.

Joanna Erbel, która – podobnie jak Drozda – w swojej książce o dobrych praktykach mieszkaniowych wspomina o Nowych Żernikach jako realizacji pod wieloma względami wyjątkowej, z nowszych przykładów udanych współprac przy inwestycjach samorządowych wskazuje na osiedle Celulozowa we Włocławku oraz mieszkania komunalne budowane w Pleszewie. Potrzeba jednak znacznie więcej inwestycji realizowanych w tym modelu, żeby o wrocławskim osiedlu przestało się mówić „eksperymentalne”. 

Nowy Strzeszyn: idea miasta-ogrodu

Komplementowany zarówno przez bezpośrednich użytkowników, jak i ekspertów poznański Nowy Strzeszyn jest inwestycją w pełni prywatną. Osiedle, uznane za najlepszą realizację architektoniczną 2021 r. w Poznaniu, ma znacznie mniejszą skalę niż Nowe Żerniki – liczy zaledwie 100 mieszkań i znajduje się w większej odległości od centrum miasta. 

Jego wyjątkowość tkwi przede wszystkim w projekcie urbanistycznym. Inwestor, Area Development, chwalony jest za wyczucie, z jakim wpasował go w już istniejący układ. Punktem wyjścia były rosnące w tym miejscu drzewa, które najpierw naniesiono na mapę terenu, dzięki czemu udało się ocalić przed wycinką dwie trzecie spośród nich, a wszyscy mieszkańcy zyskali ogródki. To niby nic nowego – przywodzi na myśl działania Haliny Skibniewskiej, która zastosowała podobną taktykę projektując pod koniec lat 50. bloki warszawskiego osiedla Sady Żoliborskie między rosnącymi tam drzewami owocowymi (osiedle dobrze oceniane do dziś), a jednocześnie rzadkość w czasach, gdy każdy metr kwadratowy gruntu w mieście przelicza się na zyski z metra kwadratowego mieszkania.

Użytkownicy cenią sobie też kameralność zabudowy inspirowanej angielską architekturą mieszkaniową oraz ideą miasta-ogrodu. Zgodnie z zamierzeniem architektów (pracownia Insomia) chodziło o stworzenie pośredniej formy między domem jednorodzinnym a mieszkaniem. Do zalet, podobnie jak w przypadku Nowych Żernik, zaliczane są wspólne przestrzenie, na które przeznaczono sporo miejsca, pomysłowe przejścia, kameralne placyki. W cenie mieszkań były drewniane altany na rowery, ogrodzenia, a nawet skrzynki na listy, bo autorom projektu zależało na spójności wszystkich detali. Każde z mieszkań, oprócz ogródka i osobnego wejścia, ma garaż.

Czy można mieszkać tanio, dobrze i wygodnie?

W rankingach najbardziej udanych polskich osiedli pojawia się też katowicki Nowy Nikiszowiec, który z kolei jest jedną z nielicznych inwestycji zrealizowanych w ramach komercyjnej części rządowego programu Mieszkanie Plus przez spółkę PFR Nieruchomości oraz Katowicki TBS. 

Chwalone jest za tryb realizacji – w formie konkursu architektonicznego, który bywa rzadkością (wygrała go pracownia 22Architekci), a także za udane nawiązanie do zabytkowej architektury poprzemysłowej. Niestety, gorzej z dostępnością – okazało się, że czynsze w lokalach na wynajem, które miały stanowić tańszą propozycję dla osób mniej zamożnych, rosną szybciej niż w innych lokalizacjach. Po protestach PFR Nieruchomości zadeklarowało, że do końca 2025 roku nie będzie dalszych podwyżek.

Dobre przykłady deweloperskich działań zatem istnieją, można je znaleźć, jest tylko jeden szkopuł: nie każdy może z nich skorzystać. – Twardo stoję na stanowisku, że kiedy zejdziemy na poziom produkowanych masowo mieszkań, to sam model inwestycyjny nie może się spiąć przy zaoferowaniu mieszkania dobrej jakości bez napompowania ceny – mówi Łukasz Drozda. Osiedla, które zbierają pochwały, jak Nowy Strzeszyn czy choćby warszawskie realizacje z wyższej półki, to oferta co najmniej dla klasy średniej lub wyższej. Wspomniane przez Franciszka Miasteczko Wilanów, choć niepozbawione wad, jest dobrze oceniane przez samych mieszkańców i wygrywa w konkursach na najbezpieczniejszą, najczystszą, a nawet najatrakcyjniejszą dzielnicę, też jednak uchodzi za osiedle elitarne. Nawet beneficjentami Nowych Żernik, choć jego budowę koordynowały władze, są w przeważającej większości osoby zamożniejsze.

Tymczasem dobrze zaplanowane, zaprojektowane i wykonane mieszkanie powinno stać się standardem, nie wyjątkiem czy eksperymentem. A do tego potrzeba nie tylko dobrej woli samych deweloperów, którzy przecież są prywatnymi podmiotami nastawionymi na zarobek, ale większej aktywności ze strony państwa, gwarantującego w ustawie zasadniczej każdemu dach nad głową.