Autor „Patodeweloperki” obnaża wszystkie kłamstwa o rynku mieszkaniowym

„Nawet ten procent podmiotów, które się tym zajmują, powinien dzisiaj (…) usłyszeć jasny komunikat: stop patodeweloperce” – grzmiał na konferencji prasowej Waldemar Buda. Był październik 2023 r., a minister rozwoju i technologii w rządzie PiS podpisywał rozporządzenie, które miało zatrzymać jej rozwój.

Nowe przepisy po niemal rocznym vacatio legis właśnie wchodzą w życie. Dzięki nim nowe bloki będą odsunięte od granicy działki o 5 metrów. Lokal użytkowy nie może mieć mniej niż 25 metrów. Resort pamiętał też o obowiązku budowy placów zabaw i odległości balkonów od siebie.

Ale nie róbmy sobie nadziei – te przepisy to plaster na krwawiącą ranę, jaką jest polski rynek mieszkaniowy. Rozwiążą drobne dolegliwości, ale nie istotę problemu, czyli fakt, że ponad 98 proc. mieszkań w Polsce budują deweloperzy.

Zwłaszcza że inwestorzy nie próżnują. Rosnąca popularność pojęcia „patodeweloperka” zmusiła ich do medialnej ofensywy. W licznych wywiadach powtarzają mity i kłamstwa, które mają zmyć z nich wszelką odpowiedzialność za sytuację na rynku mieszkaniowym. Rozprawmy się z najważniejszymi z nich.

Takie są zasady rynku

„Takie są zasady rynku: jest popyt – jest podaż. Są chętni do mieszkania w takich lokalach, więc się je buduje” – mówi Małgorzata Michna, właścicielka firmy remontowej Akomodar, w rozmowie z portalem Głos24.pl.

„Co pani robi, jak ma pani samochód, który chce pani sprzedać? Czy rzeczywiście myśli pani »a dobra, sprzedam go za 10 tysięcy, choć teraz chodzi za 50?« (…). Firmę prowadzi się z niskich pobudek, z chęci zysku. Czy pani się z tym zgadza? Czy może powinienem być altruistą i rozdawać pieniądze?”. – To już Tomasz Stoga, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezes PROFIT Development, w wywiadzie dla LoveKraków.pl.

Deweloperzy, a za nimi politycy i publicyści, powtarzają: „robimy zwykły biznes”. Mocno zamykają oczy, by nie dostrzec prostej prawdy: mieszkanie nie jest towarem jak każdy inny. Jest towarem pierwszej potrzeby. Zarazem, w odróżnieniu od innych towarów pierwszej potrzeby, jak chleb czy ubrania, jest to dobro niesłychanie drogie.

Dlatego właśnie na rynku mieszkaniowym nie działa „prawo popytu i podaży”, jak np. przy sprzedaży złotych zegarków. Bez zegarka da się żyć, a bez mieszkania może być ciężko. Ludzie kupują ciasne, źle zaprojektowane lokale na zbyt ciasnych osiedlach nie dlatego, że „widocznie są na to chętni”, tylko z prostego powodu, że po prostu gdzieś mieszkać muszą, zazwyczaj w konkretnej dzielnicy i danym mieście, gdzie mają pracę lub bliskich. Wybierają z dostępnej oferty, wybór mają ograniczony. Eksperci szacują, że w Polsce brakuje od 1,5 do 2 mln mieszkań.

Ciężko mówić o realnej konkurencji między deweloperami – tym bardziej że firmy raczej równają w dół, bo wiele z nich odpuściło dbanie o opinie. Pisząc książkę „Patodeweloperka”, rozmawiałem z Martyną, która lata przepracowała w biurach architektonicznych. „Widzę, że przez ostatnią dekadę jakość spadła dramatycznie – usłyszałem. – Wchodzę na nowe osiedle, gdzie mieszkania kosztują milion albo półtora, a jak tylko przekroczę próg, to nagle wychodzą dramaty: wszystko krzywe, tynku mało, lokal niezgodny z rzutem, jakieś rury wystają ze ścian. Nadal znajdziesz na rynku porządnie wykończone mieszkanie, ale teraz musisz zapłacić za nie 25 tysięcy od metra. Wykończenie w niskim standardzie to nowa norma. A to, co było normą 10 lat temu, dzisiaj jest towarem premium”.

Nie była to odosobniona opinia.

Nikt ludziom nie każe tam mieszkać

To inny wariant poprzedniego argumentu. Wyraża go np. Maciej Łobos, prezes zarządu pracowni MWM Architekci. W rozmowie z Głosem24 mówi: „Rozmawiając o mikrokawalerkach, trzeba zadać pytanie o to, czy przymusowym jest ich zakup? (...) I co w związku z tym miałoby zrobić państwo? Naprawdę mamy komuś zabronić kupowania takich mieszkań? (…) Czy ten deweloper kogoś oszukał? Czy on komuś zrobił krzywdę? Jeśli nie, to w czym jest problem? Nie sprzedaje ludziom narkotyków, nie sprzedaje kradzionego…”.

„No ale dewelopera ścigać za to, że próbuje finansowo zoptymalizować swoją inwestycję? To życzę powodzenia. To się nie uda. Jak ktoś kupił na tym osiedlu mieszkanie, to pewnie mu się podobało” – dodaje deweloper i inwestor Kuba Karliński w rozmowie z Gazetą.pl.

Znowu mamy tu wprowadzenie czysto rynkowej logiki do handlu dobrem podstawowym, co skutkuje patologiami. Większości firm deweloperskich nie zależy na powracającym kliencie, bo większość z nas kupuje jedno mieszkanie na całe życie. Nie muszą dbać o estetykę osiedla, tereny zielone, jakość wykonania, dobór materiałów. Oszczędzają, na czym tylko mogą, bo na brak klientów narzekać nie będą.

Przyznaje to nawet wspomniany Karliński: „Każdy deweloper dąży do tego, żeby wyprodukować i sprzedać jak najbardziej optymalny produkt. Optymalizowanie PUM-u, czyli powierzchni użytkowo-mieszkalnej, jest elementem tego procesu”.

„Optymalizowanie PUM-u” to właśnie wciskanie jak największej liczby mieszkań na całej powierzchni działki, co skutkuje gęsto zabudowanymi blokami i osiedlami przypominającymi betonowe kaniony. Idealne przykłady to osiedle Avia w Krakowie czy Bliska Wola w Warszawie – nowe kombinaty mieszkaniowe, dużo gorzej zaprojektowane niż PRL-owskie osiedla, gdzie odległość między blokami była spora, usług typu przedszkole czy sklep nie brakowało, a wysoka zieleń była standardem.

Przecież nie łamiemy prawa

W tych stwierdzeniach mamy kolejny argument: przecież deweloperzy nie łamią prawa, nie sprzedają narkotyków… Większość faktycznie nie zajmuje się gangsterką, ale to nie znaczy, że wzorcowo przestrzegają prawa. Idealnym przykładem jest spór o mikrokawalerki, czyli mieszkanka mające po 17 albo i 11 metrów. Prawo nie pozwala budować mieszkań mniejszych niż 25 metrów, ale deweloperzy obchodzą przepisy i plany miejscowe. W projekcie budowlanym zapisują, że ich inwestycja to zamieszkanie zbiorowe, czyli hotel albo akademik. A potem te pseudopokoje hotelowe sprzedają jako mieszkania.

Kuba Karliński tłumaczył dziennikarzowi Gazeta.pl, że sprzedając swoje „aparthotele”, nie używa słowa „mieszkanie”: „Plan miejscowy dopuszcza tu funkcję usługową i na takie lokale mamy wydane pozwolenie, więc to są mikrolokale usługowe o elastycznym przeznaczeniu. I to już sprawa nabywcy lub użytkownika, jakie prowadzi usługi. (…) To jest lokal wielofunkcyjny z kanapą, podobnie jak w gabinetach wielu prezesów firm lub wysokich urzędników państwowych. (…) Co kto będzie w nich robić, tego nie wiem” – opowiadał.

Plany miejscowe nie dopuszczają takiej gęstości zabudowy nie bez powodu. Okoliczna infrastruktura często nie jest wystarczająco rozbudowana. Skutkuje to potem korkami na drogach, tłokiem w lokalnej szkole, niewydolnym wodociągiem. A za pociągnięcie linii autobusowej albo rozbudowę kanalizacji płaci gmina, czyli my wszyscy.

To samorządy decydują

Relacje z samorządami to kolejny problematyczny temat.

„W planach miejscowych są określone parametry, które my musimy spełnić. Wysokość, kubatura, linia zabudowy, ilość mieszkań, lokale usługowe, wejście do ulicy – to wszystko koncesjonuje miasto. (…) Słyszymy te często zakłamane historie, że tu coś sobie deweloper wybudował. Ale to miasto mu na to pozwoliło!” – opowiadał prezes Tomasz Stoga. Zapomniał wspomnieć, że deweloperzy nie przyglądają się biernie temu, jak powstają plany miejscowe, ale aktywnie biorą udział w ich uchwalaniu.

Na potrzeby książki przyglądałem się, jak zmieniał się plan miejscowy przed budową Bliska Wola Tower w Warszawie. Uwagi do uchwalanego właśnie planu zgłaszało Stowarzyszenie Nowa Wola Zachodnia. Mieszkańcy prosili o większą gęstość zabudowy i wyższe budynki w swojej dzielnicy. Okazało się, że wśród członków i władz stowarzyszenia zasiadały te same osoby, które kierowały spółką Black Lion, będącą właścicielem działki. Urzędnicy przyjęli uwagi lipnego stowarzyszenia. Wkrótce potem spółka Black Lion sprzedawała teren deweloperowi za 155 mln zł, a na wspomnianej działce wyrosły wysokie na 90 metrów wieże mieszkalne.

Czasami radni uchwalą plan nie po myśli dewelopera albo urzędnicy wydadzą decyzję o warunkach zabudowy niezgodną z oczekiwaniami inwestora. Czy deweloperzy wtedy pokornie przyjmują decyzje? A skąd! Niekorzystne dla siebie decyzje zaskarżają do Samorządowego Kolegium Odwoławczego lub sądu, które często stają po stronie inwestorów. Tak było np. na osiedlu Avia w Krakowie, gdzie władze miasta chciały ograniczyć gęstość zabudowy i po wielu latach uchwaliły plan miejscowy dla tego terenu. Właściciel terenu, firma Budimex, zaskarżył plan do sądu, bo w miejscu, gdzie radni chcieli uratować wysokie drzewa przed wycinką, firma zaplanowała kolejne bloki.

Rząd atakuje deweloperów

Inwestorzy czują się atakowani przez każdą kolejną władzę.

„Rząd, jak zawsze, szuka kogoś, na kogo można zwalić winę. To jest budowanie pozycji politycznej na zawiści. (…) Nagonka na deweloperów, lub – jak się ich teraz nazywa – patodeweloperów, przypomina mechanizmami to, z czym mieliśmy do czynienia w głębokiej komunie, czyli walkę z kułakami i spekulantami” – mówi architekt Maciej Łobos w rozmowie z Głosem24.pl.

„Rząd ogłosił walkę z patodeweloperką, mają być wprowadzane nowe ograniczenia. Państwo zamierza włożyć kij w szprychy, zaostrzając na tej podstawie regulacje, co się negatywnie odbije na nas wszystkich. To spowoduje, że będzie jeszcze drożej” – żali się w „Gazecie Wyborczej” Konrad Płochocki, ówczesny wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

W rozmowie ze mną Płochocki dodał, że jego branża nie otrzymuje żadnego wsparcia od polskiego rządu. Trudno o stwierdzenie bardziej odbiegające od prawdy.

Kolejne gabinety nie mają żadnego pomysłu na politykę mieszkaniową – oprócz przelewania publicznych pieniędzy poprzez banki do kieszeni deweloperów. Temu służą programy dopłat do kredytów, np. realizowane w czasach pierwszych rządów PO programy „Mieszkanie dla Młodych” czy „Rodzina na Swoim” albo – to już za rządów PiS – program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Kolejny program tego typu, czyli kredyt 0 procent, spowoduje jedynie kolejny wzrost cen mieszkań. Skutki tego skoku skonsumują, oczywiście, deweloperzy.

Politycy przez lata zrobili wiele, aby ułatwić deweloperom budowanie wszędzie tam, gdzie im się podoba. Pod koniec 2003 r. w ciągu jednej nocy przestały obowiązywać wszystkie stare plany miejscowe, które kolejne rządy wolnej Polski traktowały jako spadek po komunistycznym centralnym planowaniu. Wylano dziecko z kąpielą – Polska stała się areną całkowitej wolności urbanistycznej. Jeszcze na początku obecnej dekady tylko nieco ponad 30 proc. kraju pokrytych było planem miejscowym. 139 gmin nie miało ani jednego planu.

Dzięki temu gminy zarządzają swoją przestrzenią na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. To często arbitralne urzędnicze decyzje, które mogą być bardzo korzystne dla deweloperów. A nawet jeśli nie są, to można zaskarżyć je dużo łatwiej niż plany miejscowe.

Politycy doszli do wniosku, że ograniczeń dla deweloperów jest wciąż za dużo. I tak rząd PiS retorycznie zwalczał patodeweloperkę, a jednocześnie uchwalił prawo powszechnie nazywane „Lex Deweloper”, które pozwala inwestorom obchodzić zapisy planów miejscowych za zgodą rady gminy.

Dodajmy do tego, że kolejne ekipy dwukrotnie przekładały wejście w życie wspomnianych na początku przepisów ministra Budy. Wnioskowali o to przedstawiciele branży, którzy chcieli dokończyć rozpoczęte inwestycje jeszcze na starych zasadach. Nie mogli pozwolić sobie bowiem na finansowe straty.

Faktycznie, nagonka jak w komunizmie. 

Patodeweloperka to margines

„W ciągu ostatnich 10 lat deweloperzy zbudowali milion mieszkań. Patodeweloperka, ta, którą ma na myśli pani czy autor książki, to może jedna, dwie, może pięć inwestycji na tysiące. Kiedy słyszę »patodeweloperka« w kontekście wszystkich deweloperów, czuję się, jakby ktoś mnie strzelił w twarz. (…) Niestety, zdarzają się czarne owce, oni robią rzeczy niegodne. Ale to jest promil. (…) Jeżdżąc po Polsce, mogę powiedzieć, że z większości inwestycji deweloperskich możemy być jednak dumni” – mówi Tomasz Stoga. Gratuluję prezesowi dobrego samopoczucia.

Deweloperzy próbują nam wmówić, że patologia dotyczy małego wycinka branży, tymczasem patologiczny jest cały system, w którym mieszkania traktowane są jak zwykły towar. Wszystkie kolejne problemy wynikają z tego pierwotnego grzechu.

To oczywiście nie oznacza, że nie ma w Polsce uczciwych deweloperów, choć według moich obserwacji mamy do czynienia z selekcją negatywną. Do branży budowania mieszkań ciągną ludzie liczący na szybki zysk, a nie zatroskani o nasz dobrostan społecznicy.

Ale nie chodzi o indywidualne grzechy i grzeszki. Nawet uczciwy deweloper porusza się w systemie, w którym – aby być konkurencyjnym – musi stosować się do reguł gry, czyli oszczędzać na pracownikach i jakości wykonania przy jednoczesnym podnoszeniu cen.

Państwo powinno budować mieszkania

Na koniec zostawiłem pogląd deweloperów, z którym zgadzam się w stu procentach.

„Pytał mnie pan wcześniej, dlaczego nie ma mieszkań dostępnych np. dla dwójki doktorantów. Faktycznie nie ma. Ale dlaczego ja mam za to świecić oczami? (…) Pan przychodzi pod zły adres, bo czy deweloperzy są od rozwiązywania problemów społecznych? W Polsce na nasze głowy próbuje się zrzucić nierealne oczekiwania, że załatwimy wszystkie potrzeby mieszkaniowe, a my jesteśmy od zarabiania pieniędzy” – żali się inwestor Kuba Karliński. I ma rację.

Deweloperzy są beneficjentami systemu, który nazywa się „polski rynek mieszkaniowy”, ale nie oni ten system stworzyli. Zaprojektowali go politycy jeszcze w latach 90., kiedy państwo było biedne, a potrzeby ogromne. To wtedy zapadały decyzje, które doprowadziły do przerzucenia całkowitej odpowiedzialności za zaspokojenie mieszkaniowych potrzeb Polaków na prywatne barki.

Kolejne rządy podtrzymywały ten system. Wyłomem był PiS-owski program „Mieszkanie Plus”. Dobry w założeniach projekt wykoleił się jednak w realizacji. Rząd Morawieckiego zbudował raptem kilka tysięcy mieszkań, a wobec ewidentnej porażki wrócił do robienia tego, co politykom wychodzi najlepiej – przelewaniu pieniędzy poprzez banki do deweloperów.

Efekt? Aż 35 proc. gospodarstw domowych wpada w lukę czynszową. To oznacza, że ich dochody są zbyt niskie, by dostali kredyt mieszkaniowy, a jednocześnie zbyt wysokie, by mogli liczyć na mieszkanie socjalne i komunalne.

Także najbiedniejsi nie mają powodów do radości, bo w Polsce 126 tys. rodzin czeka na mieszkanie od gminy.

Gdyby kolejne rządy, zamiast wydawać publiczne pieniądze na pompowanie balonika na rynku nieruchomości, wydawały te miliardy na budownictwo społeczne, mielibyśmy dziś wiele tysięcy mieszkań społecznych.

W 2019 r. państwo polskie przeznaczało na mieszkalnictwo 0,08 proc. PKB, podczas gdy unijna średnia wynosi 0,5 proc. PKB. Kontrolerzy NIK ustalili, że osiągnięcie europejskiego poziomu wymagałoby od polskiego rządu dziesięciokrotnego zwiększenia nakładów na budownictwo mieszkalne, z 1,2 mld do 11-12 mld rocznie.

Problem w tym, że sprawa mieszkalnictwa (jak wiele innych zresztą), dzieli rządzącą dziś koalicję. PO i PSL obstają przy pomyśle kredytu 0 procent, Lewica i Polska 2050 chcą stawiać na dofinansowanie budownictwa społecznego. Deweloperzy zaś przyznają, że oni po prostu więcej budować nie są w stanie, a państwo powinno wziąć się do roboty.

„Chcę jasno dać do zrozumienia – nie mamy nic przeciwko temu, aby ten segment (budownictwa społecznego – red.) się rozwijał. Zauważamy istnienie luki czynszowej. Są ludzie, których nie stać na kupno mieszkania za gotówkę i którzy nie mają zdolności kredytowej. (…) Samorządy mają tereny pod inwestycje, my mamy know-how. Dogadujemy się, jak ma wyglądać dany projekt, jaką część mają stanowić mieszkania komunalne, a jaką prywatne, jak ma wyglądać cała infrastruktura wokół” – mówi Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w rozmowie z Dziennikiem Gazetą Prawną.

Trudno się z nim nie zgodzić.

BARTOSZ JÓZEFIAK jest reporterem, pracuje w „Uwadze!” TVN. Jego książka „Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania” ukazała się w maju nakładem Wydawnictwa Znak, wcześniej opublikował „Wszyscy tak jeżdżą”.