Właściciele w pułapce

Rząd chce sprawić, by Polacy wynajmowali mieszkania równie chętnie jak Niemcy czy Holendrzy. Dobrze byłoby, gdyby wzorem tych krajów zadbano o prawa obu stron najmu.

20.06.2016

Czyta się kilka minut

 / Fot. Włodzimierz Wasyluk / EAST NEWS
/ Fot. Włodzimierz Wasyluk / EAST NEWS

To była dziwna rozprawa. Przede wszyst- kim dlatego, że najemca, który spotkał się na sali sądowej z właścicielką mieszkania, dowodził, iż spłonęło pod jego nieobecność z powodu telewizora. Miał wybuchnąć, samoistnie, jak kiedyś zdarzało się przestarzałym odbiornikom produkcji radzieckiej. Tylko że telewizor był nowy, podobnie jak reszta sprzętów, która poszła z dymem.

Rozprawa okazała się nietypowa jeszcze z innego powodu – żaden z sędziów nie mógł sobie przypomnieć podobnej sprawy, w której wynajmujący dochodziłby czegokolwiek od osoby użytkującej jego własność. W dodatku, gdy użytkowanie było – aż do feralnego wieczora – bez zarzutu, bo należność za lokal opłacała dla najemcy zatrudniająca go korporacja. Na podstawie legalnej umowy, od której właścicielka sumiennie odprowadzała podatek.

Umowa, o czym właścicielka dowiedziała się niestety po fakcie, nie zabezpieczała jej na wypadek, gdyby lokator zniszczył mieszkanie. Co więcej, nie potwierdzała wcale, że lokatorem był ten konkretny człowiek, bo nie figurował imiennie w dokumentach. Mógł to być każdy inny pracownik, a samoistne zwarcia instalacji przecież się zdarzają.

W kotka i myszkę

Z początkiem czerwca na biurko ministra rozwoju Mateusza Morawieckiego i do resortu budownictwa trafiło pismo od Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”. Organizacja sugeruje, by prócz inwestowania publicznych środków w ambitny program mieszkaniowy, państwo równie efektywnie wykorzystało zasoby co najmniej 600 tys. Polaków, wprowadzając drobne zmiany w przepisach.

Stowarzyszenie powstało cztery lata temu, dorobiło się na razie 1200 członków. Postawili sobie za cel ucywilizowanie polskiego rynku najmu, bo, jak twierdzą, to, że nie zyskał on jeszcze takiej skali jak w Europie Zachodniej czy USA, wynika też z braku odpowiednich standardów.

O zasadach panujących na tym rynku mówi się ostatnio wiele – głównie z perspektywy tych, których nie stać na własne lokum. Wspomina się o wygórowanych sumach żądanych przez właścicieli i innych wymaganiach (np. o niechęci do odpłatnego odstępowania mieszkań obcokrajowcom albo studentom). Mówi się o nachodzeniu pod nieobecność lokatora, kontrolach, próbach wtrącania się w jego prywatne sprawy.

Jednak druga strona medalu prezentuje się nie mniej interesująco. Właściciel nie zawsze jest czarnym charakterem, kamienicznikiem bez zasad, który odcina lokatorowi prąd, a potem wyrzuca na bruk. Trafiwszy na niesolidnego najemcę, bywa równie bezradny, walcząc o swoją własność.
Załóżmy więc na potrzeby tekstu, że właściciel nie ma złych zamiarów wobec lokatora, nie jest szczególnie wścibski ani drobiazgowy. Chce być w zgodzie z prawem i fiskusem. Podpisuje więc z przyszłym lokatorem umowę określającą prawa i obowiązki, wybiera formę rozliczenia z urzędem skarbowym, przekazuje klucze i czeka na pierwszą płatność.

Trzeciego miesiąca coś nagle się zacina. Lokator przestaje odbierać telefony. Należność nie wpływa. Posiadacz mieszkania reguluje z własnych środków zobowiązania wobec spółdzielni – przez pierwszy, drugi i trzeci miesiąc, bo zgodnie z obowiązującym wzorcem umowy, uwzględniającej przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, dopiero po upływie takiego czasu może upomnieć się o swoje. Na piśmie. Śle więc wezwania do zapłaty, informujące, że czeka na nią jeszcze przez dodatkowy miesiąc, ale trafiają do niego z powrotem, choć sąsiedzi potwierdzają, że lokator mieszka dalej w jego czterech ścianach i ma się dobrze. Kieruje więc sprawę do sądu, licząc się z tym, że na rozprawę przyjdzie mu poczekać jeszcze parę miesięcy, płacąc kolejne czynsze, w dodatku bez gwarancji, że wygra proces i zmusi lokatora do wyprowadzki. Sąd musi bowiem sprawdzić, czy najemca ma gdzie się podziać, a jeśli nie, czy przysługuje mu lokal socjalny – za co odpowiada gmina, więc urzędnicy muszą dopiero zająć się jego zorganizowaniem.

Rozwiązaniem, które częściowo zminimalizowałoby koszty tej przygody, mogłaby być umowa najmu okazjonalnego, przy podpisywaniu której najemca deklaruje w osobnym dokumencie przed notariuszem, że ma gdzie zamieszkać w przypadku, gdyby musiał opuścić wynajmowane mieszkanie.

Funkcjonuje od sześciu lat – w odróżnieniu od zwykłej, pozwala od razu rozwiązać umowę i zawiadomić komornika. Od razu, czyli po upływie czterech miesięcy czekania na zapłatę.

Lęk przed egzekucją

Według Eurostatu do kieszeni Polaków trafia co roku z tytułu najmu około 13,9 mld zł, a w dyspozycji najemców znajduje się mniej więcej 500-600 tys. mieszkań. To dane oparte na statystykach dostarczanych przez polskiego fiskusa, który liczy wpływy ze zryczałtowanego podatku od dochodów z najmu, odprowadzanego co miesiąc (ale nie ma odrębnych danych dla mieszkań, więc kwota obejmuje również daniny od właścicieli lokali użytkowych, biurowych i magazynów). Od paru lat przychody z podatku rosną na poziomie 10 proc. rocznie. Może to znaczyć, że wynajmujących przybywa, albo że niektórzy decydują się ujawnić – nie z obawy przed karą, ale dla zapewnienia sobie bezpieczeństwa w relacji z najemcą. Zgłoszeń umów najmu okazjonalnego jest zaledwie niecałe 5 tys.

Niewykluczone, że właścicieli odstrasza od tej formy kontraktu biurokracja. Trzeba podpisać umowę u notariusza, zapłacić 200--400 zł za dołączenie do niej potwierdzenia najemcy o dostępie do innego lokalu, czyli tzw. „oświadczenie o poddaniu się egzekucji”. Najemca musi wcześniej zadbać o dokumenty, które takie prawo potwierdzają – np. oświadczenie rodziców albo przyjaciół chętnych do przyjęcia go pod swój dach. A potem zgłosić jeszcze umowę do urzędu skarbowego, bo jeśli zapomni się o tym z pozoru nieistotnym szczególe, jest nieważna.

Niektórzy wolą zawrzeć zwykłą umowę. Albo nie zawierają jej w ogóle. Czarny rynek najmu w Polsce szacuje się na 600 tys. mieszkań, czyli mniej więcej tyle samo, ile znajduje się ich w obiegu legalnym.

W mniejszych miejscowościach lokali na wynajem jest znacznie więcej niż chętnych, więc nikt rozsądny nie proponuje potencjalnym najemcom wędrówki po notariuszach, bo znajdą sobie inną okazję. Zresztą już sama nazwa „oświadczenie o poddaniu się egzekucji” skutecznie odstrasza. Coś więc tam się ustala z przyszłym najemcą mailowo, zakładając optymistycznie, że korespondencja ma moc prawną. Przyjmuje się zapłatę z ręki do ręki, w kopertach. Myśli po polsku: „jakoś to będzie”.

Bywa też, że właściciele podpisują z najemcami cokolwiek, pro forma. Taki rodzaj umowy cywilnej, aby najemca myślał, że przedsięwzięcie jest poważne. I oszczędzają dzięki temu na podatku, bo przecież można powiedzieć, że zgłasza się do skarbówki, czego lokator nie sprawdzi. Choć kiedy przestanie płacić, prawda wyjdzie na jaw szybciej, niż myśleli. Gdy będą się zbyt natarczywie upominać o swoje, wystarczy, że napisze donos, i już są w szachu. Nie tylko stracą potencjalne przychody, ale zapłacą grzywnę (co nie wyklucza dalszego utrzymywania najemcy).

Państwo, w przeciwieństwie do prywatnych właścicieli, potrafi zadbać o własne interesy. Fundusz Mieszkań na Wynajem, który działa już od jakiegoś czasu przy Banku Gospodarstwa Krajowego, nie zawiera z klientami innych umów jak tylko najmu okazjonalnego.

Dowód na uczciwość

W Polsce właścicielom wystarcza na ogół kaucja w wysokości opłaty za jeden miesiąc, w Londynie jest to równowartość czynszu za pół roku z góry. Większość land lordów oczekuje oprócz tego rekomendacji od co najmniej dwóch poprzednich właścicieli, z którymi potencjalnego najemcę łączył kontrakt (mogą być z Polski, byle pismo było po angielsku), kopii umowy o pracę, konta bankowego w Wlk. Brytanii, zaświadczenia o niekaralności.

W Niemczech, chcąc wynająć mieszkanie od spółdzielni, trzeba dysponować dokumentem poświadczającym wypłacalność. By go zdobyć, trzeba założyć konto w niemieckim banku, najlepiej trzy miesiące wcześniej. Do tego zaświadczenie o zarobkach lub potwierdzenie zawartej umowy o pracę oraz dokument o zawiłej nazwie Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – informacja od poprzedniego właściciela, że kandydat na najemcę nie zalega mu z żadnymi opłatami.

Podczas gdy najemcy z Polski, którym udało się wynająć mieszkanie za granicą, na forach londyńskich czy berlińskich instruują szczegółowo swoich rodaków, jak udowodnić, że są godni zaufania, w polskim internecie roi się od porad dla właścicieli:

– nie pozwalaj lokatorowi opłacać samodzielnie rachunków za media ani czynszu do wspólnoty, bo może zostawić cię z długami, niech przelewa ci całą kwotę;

– jeśli wynajmujesz dwóm albo więcej lokatorom, podpisuj umowę tylko z jedną, z zaznaczeniem, że w lokalu mieszka więcej osób, bo odpowiedzialność się rozmyje i możesz nie dojść swego;

– pamiętaj o wizytach u notariusza za każdym razem, gdy przedłużasz umowę, bo bez tego straci ważność;

– jeśli najemca przestaje płacić albo wymieni zamki bez twojej zgody, pod żadnym pozorem nie idź sam do mieszkania; zaalarmuj zarządzającego budynkiem, że w mieszkaniu jest awaria i musisz tam wkroczyć, do czego masz prawo; zadbaj, by towarzyszył ci przedstawiciel wspólnoty lub policjant – będziesz mieć świadków i lokator zastanowi się dwa razy, zanim poda cię do sądu;

– nie oddawaj najemcy kluczy do obu zamków. W razie czego możesz zjawić się pod jego nieobecność, zamknąć drzwi na ten drugi zamek i negocjować oddanie zablokowanych wewnątrz rzeczy w zamian za natychmiastową wyprowadzkę;

– nie warto umawiać się z chętnymi osobno, lepiej ogłosić przedział czasowy, w którym co kwadrans przychodzą oglądać mieszkanie, wtedy mają świadomość konkurencji i są bardziej skłonni do ustępstw.

Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” sugeruje rządzącym: wystarczyłyby drobne zmiany w ustawie o prawach lokatora, np. skrócenie terminu oczekiwania na zapłatę do jednego miesiąca, a właściciele już poczuliby się bardziej pewnie; nowelizacja przysłużyłaby się też najemcom. Nie byliby już jak wrogowie po dwóch stronach barykady, lecz dwie równorzędne strony określonego w szczegółach kontraktu, zabezpieczającego po równo ich prawa. ©

Dziękujemy, że nas czytasz!

Wykupienie dostępu pozwoli Ci czytać artykuły wysokiej jakości i wspierać niezależne dziennikarstwo w wymagających dla wydawców czasach. Rośnij z nami! Pełna oferta →

Dostęp 10/10

  • 10 dni dostępu - poznaj nas
  • Natychmiastowy dostęp
  • Ogromne archiwum
  • Zapamiętaj i czytaj później
  • Autorskie newslettery premium
  • Także w formatach PDF, EPUB i MOBI
10,00 zł

Dostęp kwartalny

Kwartalny dostęp do TygodnikPowszechny.pl
  • Natychmiastowy dostęp
  • 92 dni dostępu = aż 13 numerów Tygodnika
  • Ogromne archiwum
  • Zapamiętaj i czytaj później
  • Autorskie newslettery premium
  • Także w formatach PDF, EPUB i MOBI
89,90 zł
© Wszelkie prawa w tym prawa autorów i wydawcy zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów i innych części czasopisma bez zgody wydawcy zabronione [nota wydawnicza]. Jeśli na końcu artykułu znajduje się znak ℗, wówczas istnieje możliwość przedruku po zakupieniu licencji od Wydawcy [kontakt z Wydawcą]
Pisarka i dziennikarka. Absolwentka religioznawstwa na Uniwersytecie Jagiellońskim i europeistyki na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Autorka ośmiu książek, w tym m.in. reportaży „Stacja Muranów” i „Betonia" (za którą była nominowana do Nagrody… więcej

Artykuł pochodzi z numeru TP 26/2016