Pułapki renty hipotecznej. Co roku wpada w nie kilkanaście tysięcy polskich seniorów

Tu nie traci się czasu ze słuchawką przy uchu, jak na bankowej infolinii. Nie ma też wścibskiej wirtualnej asystentki. Już po kilku sekundach telefon odbiera pracownik z krwi i kości. 
– W czym mogę panu pomóc? – pyta z werwą w głosie.

20 lat zajęłoby odzyskiwanie połowy wartości mieszkania

Pomoc to słowo kluczowe, bo wcielam się w 76-latka, któremu emerytury nie starcza do pierwszego. Metrykę dopasowałem do średniej wieku klienta funduszu hipotecznego, czyli podmiotu, który skupuje od seniorów mieszkania w zamian za comiesięczną rentę. Z danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych wynika, że statystyczny klient funduszu dobiega 77. roku życia, co absolutnie nie dziwi, zważywszy, że drogę do tzw. renty hipotecznej otwiera dopiero ukończenie 65 lat.

Renta to z kolei pojęcie nieco mylące. W rzeczywistości chodzi o rozłożoną w ratach płatność za mieszkanie, które senior sprzedaje funduszowi, zachowując przy tym prawo dożywotniego użytkowania. Oczywiście im krócej lokator w nim pożyje, tym lepiej dla funduszu. Wspomniany już Związek Przedsiębiorstw Finansowych szacuje, że w latach 2010-2022 polskie fundusze hipoteczne wypłaciły klientom łącznie… 30 mln zł, choć wartość zarządzanych przez nie nieruchomości na koniec 2022 r. przekroczyła 150 mln zł, czyli pięciokrotność wypłaconej kwoty. Niemal co trzecie sprzedane mieszkanie znajdowało się w województwie mazowieckim (29,1 proc.). Na drugim miejscu uplasowało się Pomorze (11,9 proc.), a na trzecim – Dolny Śląsk i województwo śląskie (po 9,1 proc.). W stolicach tych regionów kupienie dziś jakiegokolwiek mieszkania za mniej niż pół miliona zł graniczy z cudem. Tymczasem w 2023 r. statystyczny klient polskiego funduszu hipotecznego inkasował rentę w wysokości zaledwie 1033 zł miesięcznie. Odzyskanie w ten sposób ledwie połowy ze wspomnianych 500 tys. zł zajęłoby 20 lat. 
Zobaczmy, ile ja wynegocjuję.

Za warte 820 tys. zł mieszkanie senior może liczyć na 230 tys.

Moją kartą przetargową będzie wypatrzone w serwisie OtoDom 54-metrowe dwupokojowe mieszkanie na jednym z krakowskich osiedli z wielkiej płyty, niedaleko centrum. Metr kwadratowy kosztuje tu dziś średnio 16 tys. zł. Wybrana przeze mnie nieruchomość od lat nie doczekała się jednak remontu, dlatego wystawiono ją za 15,2 tys. zł za metr. Łącznie – za 820,8 tys. zł.

Z listy funduszy hipotecznych, którą wypluwa mi Google, losowo wybieram dwa. Pracownik pierwszego, któremu przedstawiam się jako potencjalny, nieco zagubiony i nieporadny klient, od razu przechodzi do rzeczy. Długo zbiera dane o stanie mieszkania, sprawdza nawet jego lokalizację na mapach Google. Ze wstępną propozycją renty oddzwania już nazajutrz: w grę wchodzi jednorazowa wypłata 30 tys. zł plus około 2,3 tys. zł comiesięcznej renty, pomniejszonej jednak o wysokość czynszu oraz ubezpieczenia lokalu – bo z chwilą zawarcia umowy fundusz stanie się właścicielem moich zmyślonych 54 metrów i będzie uiszczać te opłaty bez mojego udziału. Gdybym – jak mówi pracownik – zrezygnował z „gotóweczki do rączki”, renta wzrośnie do 2,6 tys. zł miesięcznie. Oczywiście również minus czynsz. 
– Gdyby jego wysokość wzrosła kiedyś powyżej kwoty ustalonej renty, tę nadwyżkę weźmiemy już na siebie, ale myślę, że do tego nie dojdzie –  dodał pracownik funduszu.

Nie muszę dopytywać, skąd mój rozmówca czerpie tę pewność. Przeciętna długość życia mężczyzny w Polsce to dziś 77 lat i cztery miesiące. Jeśli moje telefoniczne alter ego dożyje tylko tego wieku, fundusz wypłaci mu łącznie 41,6 tys. zł (lub 66,8 tys. zł z uwzględnieniem jednorazowej wypłaty). Jeśli pożyje 14 lat dłużej, suma wypłat na konto wzrośnie do około 410-420 tys. zł lub około 440 tys. zł – w wersji bez pierwszej wypłaty. To już sporo, ale wciąż połowa rynkowej wartości mieszkania, które mam do zaoferowania.

Może słabo się targuję? W drugim funduszu przedstawiam się więc jako sąsiad samotnego 76-latka, który w jego imieniu sprawdza dostępne oferty. Nie gram już zagubionego. Nie udaję, że nie wiem, z jaką instytucją mam do czynienia, nazywając ją ZUS-em lub bankiem. Proszę o konkrety i dostaję je od ręki.

Po pierwsze – mieszkanie wycenione przeze mnie na wspomniane 820 tys. zł według firmowych tabel warte jest najwyżej 700 tys. Mój wymyślony 76-letni znajomy z klatki może dostać za nie na start do 200 tys. zł jednorazowej wypłaty, a potem co miesiąc po około 2 tys. zł, z których fundusz będzie jednak potrącać równowartość czynszu oraz podatku od nieruchomości. 

– To oczywiście szacunkowa kalkulacja w oparciu o dane z innych naszych transakcji – podkreśla pracownica funduszu. – Jeśli pański sąsiad się zdecyduje, wyślemy do tego pana rzeczoznawcę i wtedy przedstawimy konkrety.

Na razie wygląda jednak na to, że za warte 820 tys. zł mieszkanie zmyślony sąsiad może liczyć w drugim funduszu na najwyżej 230 tys. zł w pierwszym wariancie i około 530-540 tys. zł, gdyby dożył 90. urodzin. Renty hipoteczne są dodatkowo co roku waloryzowane o wskaźnik inflacji, ale ceny nieruchomości, przynajmniej na razie, rosną jeszcze szybciej. Jedno jest więc pewne. Kupujący na tym nie straci.

Fundusze hipoteczne weszły w wolną przestrzeń po państwie polskim

Gdybym naprawdę był potencjalnym klientem funduszu hipotecznego, żadnej z przytoczonych wyżej rozmów na żadnym etapie nie mógłbym nic zarzucić. Pracownicy byli taktowni, nie naciskali na jak najszybszą finalizację umowy. Na pytania odpowiadali rzeczowo i w sposób zrozumiały także dla kogoś, kto na co dzień nie porusza się między paragrafami umów cywilnoprawnych. Korygowali nawet błędy, które popełniałem z premedytacją, żeby zasugerować im, że nie do końca rozumiem istotę transakcji, którą chcę przeprowadzić. 

Problem związany z działalnością funduszy hipotecznych nie polega więc na tym, że na masową skalę wprowadzają one w błąd nieświadomych swoich praw i atutów seniorów. Owszem, kontrola UOKiK w 2013 r. wykazała, że ponad połowa zawartych przez nie umów zawierała niedozwolone zapisy na szkodę klientów, ale podobny zarzut, tylko na mniejszą skalę, można było wtedy postawić większości polskich instytucji finansowych, włącznie z bankami. Problemem numer jeden jest raczej brak alternatywy dla oferty funduszy hipotecznych, którą nawet z dużym zapasem dobrej woli trudno nazwać finansowo atrakcyjną. Szybkie sprawdzenie tematu w internecie sugeruje w dodatku, że propozycje, które złożono mi w trakcie pierwszej rozmowy, mogły być jedynie przynętą. W sieci znalazłem m.in. ostrzeżenie od potencjalnej klientki, która nie złożyła podpisu pod umową wyceniającą jej gdyńskie mieszkanie na zaledwie 30 proc. aktualnej rynkowej wartości.

Fundusze hipoteczne weszły więc w wolną przestrzeń po państwie polskim, które z pomocą swojego systemu emerytalnego nie jest już w stanie zapewnić seniorom godziwej starości. Eksploatują to poletko w pełni legalnie, ale bez sentymentów. Nie tylko one: z danych Ministerstwa Sprawiedliwości wynika, że co roku około 16 tys. Polaków zawiera cywilne umowy, na mocy których przekazują innej osobie prawo do swojego mieszkania w zamian za comiesięczną rentę. W 2022 r. resort szykował się nawet do wprowadzenia przepisów, które umożliwiałyby wypłacanie renty hipotecznej w zamian za mieszkanie tylko osobom spokrewnionym z właścicielem nieruchomości. Nie wiadomo, czy urzędnicy zapomnieli potem o swoim pomyśle w chaosie przedwyborczych miesięcy, czy raczej resort przychylił się do podszeptów lobbystów funduszy hipotecznych, walczących o przetrwanie dla swoich mocodawców. Przepisy nie weszły w życie.

Inny akt prawny, który mógłby uregulować taką działalność, w grudniu ub. roku skończył 10 lat. Od dekady pozostaje martwym przepisem.

Odwrócona hipoteka stała się rynkowym fantomem

Polskie prawo rzadko wyprzedza rzeczywistość. W tym przypadku było na odwrót: ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym z 2014 r. miała stworzyć nowy produkt w ofercie polskich banków. Ustawodawcy zakładali, że polska demografia i krajowy rynek mieszkaniowy podążą śladem zachodnioeuropejskich: ceny mieszkań będą szybko rosnąć, podobnie jak liczba samotnych Polaków w wieku emerytalnym, dysponujących cennym, ale niezbywalnym zasobem, jakim jest zamieszkiwana przez nich nieruchomość. Odwrócona hipoteka miała pozwolić tym, którzy nie mają komu zostawić jej w spadku, czerpać korzyści z tego majątku za życia. W zamian za comiesięczną wypłatę klient zgadzałby się na wpis banku do hipoteki, jednocześnie pozostając właścicielem mieszkania. Przeniesienie własności lokalu na bank następowałoby po śmierci lokatora.

Założenia okazały się trafne. Jak wynika z danych serwisu transakcyjnego OtoDom, między 2014 a 2024 r. ceny nieruchomości na polskim rynku wtórnym urosły średnio o ponad 100 proc. Rekord padł w Gdańsku, gdzie mieszkania z drugiej ręki podrożały aż o 170 proc. Liczba mieszkańców w wieku powyżej 60 lat wzrosła z 8,5 mln w 2014 r. do 9,9 mln w roku 2023. Nie sprawdziło się tylko jedno – założenie, że banki zainteresują się odwróconą hipoteką. Popyt na zwykłe kredyty hipoteczne okazał się tak duży, że branży nie chciało się bawić w obsługę marginalnego z ich punktu widzenia rynku hipotek odwróconych.

– W 2012 roku, czyli jeszcze przed wejściem w życie ustawy o odwróconej hipotece, zrobiliśmy przymiarkę do tego tematu. Wyszło nam, że to nie ma sensu – wspomina były prezes dużego polskiego banku, prosząc jednak o niepodawanie ani jego nazwiska, ani nazwy firmy. – W klasycznym kredycie hipoteka jest tylko zabezpieczeniem na wypadek kłopotów. W tym przypadku bank zawsze zostawałby z nieruchomością, którą potem trzeba by było obsługiwać, płacić czynsze, wysyłać prawników na zebrania wspólnoty, a na koniec wystawić jeszcze na sprzedaż. Nie pamiętam dokładnych liczb, ale wyszło nam również, że popyt na odwrócone kredyty hipoteczne będzie znikomy, rzędu najwyżej kilkuset rocznie w skali kraju – wspomina bankowiec.

Odwrócona hipoteka stała się w ten sposób rynkowym fantomem. Banki nie chciały o niej słyszeć, na przepisy zaczęły się za to powoływać podmioty spoza branży finansowej, które swoje usługi zaczęły nazywać odwróconym kredytem hipotecznym, strojąc się w ten sposób w bankowe piórka. 

W rzeczywistości to, co oferują tego typu fundusze, z ustawą z 2014 r. nie ma nic wspólnego. Podpisując umowę, klient po prostu sprzedaje im mieszkanie za bliżej nieokreśloną kwotę, którą odbiera potem w wypłacanych co miesiąc ratach zwanych rentą. Umowa nie zawiera minimalnej kwoty, którą firma musi udostępnić sprzedającemu, zwykle wymienia jedynie wysokość cyklicznej wypłaty plus ewentualny jednorazowy bonus. Będąc właścicielem nieruchomości, fundusz może za to nią swobodnie dysponować. Można wyobrazić sobie nawet sytuację, kiedy dokwateruje samotnemu staruszkowi kilku dobrze zbudowanych mężczyzn, aby „dotrzymywali mu towarzystwa”. 

W odróżnieniu od banku, fundusze hipoteczne nie są też objęte rządowymi gwarancjami na wypadek niewypłacalności, a wymogi finansowe na wejściu w ten biznes są bardzo niskie. Właściciele mogą w każdej chwili zamknąć interes lub sprzedać aktywa funduszu innemu podmiotowi, na przykład zarejestrowanemu w raju podatkowym. W takim scenariuszu poszkodowanemu seniorowi pozostaje ścieżka cywilnoprawna, czyli kosztowna i czasochłonna procedura sądowa, która przerośnie ogromną większość starszych Polaków.

Przeciętny dochód polskiego emeryta nie przekracza obecnie 2,8 tys. 

Wszystkie te ryzyka państwo polskie mogłoby tymczasem bardzo łatwo zminimalizować, przy okazji robiąc duży krok w czymś, o co potyka się od lat – czyli w tworzeniu zasobu komunalnych lokali na wynajem. Rynku funduszy hipotecznych nie trzeba likwidować, jak chciał tego PiS. Wystarczy, że wejdzie nań z przytupem zaufany gracz w postaci Skarbu Państwa i sprawi, że średnia oferowana wycena nieruchomości wzrośnie na nim z obecnych 30-40 proc. wartości rynkowej do 50-60 proc. Zręby prawno-instytucjonalne dla takiej operacji już istnieją, bo w oparciu o ustawę o odwróconej hipotece takie usługi mógłby świadczyć np. Bank Gospodarstwa Krajowego. 

Nie trzeba też tworzyć nowego podmiotu do obsługi skupowanych lokali, to zadanie mógłby wziąć na siebie Krajowy Zasób Nieruchomości, spółka skarbu państwa od lat specjalizująca się w takich zadaniach. Fundusze? To już poważniejsze wyzwanie, choć model odwróconej hipoteki rozkładałby te koszty w czasie. Na początek może wystarczyć nawet 10 proc. z wartego 19,4 mld zł programu „Kredyt mieszkaniowy na start”.

Przeciętny dochód rozporządzalny polskiego emeryta nie przekracza obecnie 2,8 tys. zł. To główny powód, dla którego polscy seniorzy co roku wystawiają na sprzedaż po kilkanaście tysięcy mieszkań. Skupowanie ich przez państwo w ciągu zaledwie dekady pozwoliłoby zgromadzić około 100-120 tys. lokali, które w perspektywie kolejnych lat sukcesywnie wchodziłyby na rynek najmu komunalnego.

W latach 2016-2023 państwo polskie zdołało zbudować na wynajem 10,2 tys. mieszkań.