Domek dla monet

Mieszkania przestały być traktowane w pierwszej kolejności jako dobro podstawowej potrzeby. Ich rynek staje się domeną inwestorów, a nie lokatorów.

12.07.2021

Czyta się kilka minut

Osiedle Bliska Wola usytuowane w kwartale ulic Ordona, Kasprzaka, alei Prymasa Tysiąclecia. Warszawa, październik 2020 r. / ADAM CHEŁSTOWSKI / FORUM
Osiedle Bliska Wola usytuowane w kwartale ulic Ordona, Kasprzaka, alei Prymasa Tysiąclecia. Warszawa, październik 2020 r. / ADAM CHEŁSTOWSKI / FORUM

Ludzie zwykli traktować nieruchomości mieszkalne jako po prostu miejsce do życia. Istnieje jednak też niewielka grupa, dla której mieszkanie to inwestycja. Interesy obu grup są w sposób oczywisty rozbieżne. Dla pierwszej grupy lepiej jest, gdy ceny mieszkań są umiarkowane – raty kredytu lub czynsze w przypadku wynajmu są wtedy niższe. Celem inwestorów jest natomiast wyraźny wzrost cen nieruchomości mieszkalnych, który zapewnia im solidny zwrot. Dominacja tych drugich skutecznie utrudnia życie pierwszym – z taką sytuacją mamy w coraz większym stopniu do czynienia w Polsce. Rządzący najwyraźniej problemu nie widzą, gdyż w Polskim Ładzie próżno szukać rozwiązań, dzięki którym polski rynek mieszkaniowy stałby się nieco bardziej przyjazny dla człowieka szukającego dachu nad głową dla siebie i swojej rodziny.

Trzy czwarte metra za średnią krajową

Pandemiczny rok 2020 upłynął pod znakiem zamrażania kolejnych branż, jednak akurat mieszkaniówka była rozgrzana do czerwoności. Według Eurostatu w połowie ubiegłego roku mieszkania w Polsce były droższe nawet o 11 proc. niż w analogicznym okresie 2019 r., a na koniec roku ceny mieszkań wzrosły o 9 proc. Drożały więc niemal dwukrotnie szybciej niż w całej Unii Europejskiej, a nawet minimalnie szybciej niż w lubianej przez inwestorów Holandii. W tym roku ceny nieco wyhamowały, ale nieprzesadnie. Według NBP na koniec marca w dziesięciu największych miastach ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym wzrosły o niecałe 7 proc., a na rynku pierwotnym o 8 proc. W samej Warszawie nowe mieszkania drożały jeszcze szybciej, bo o 9 proc.

Mniej więcej do 2017 r. rynek mieszkaniowy w Polsce był względnie spokojny, a ceny mieszkań rosły wolniej lub tylko minimalnie szybciej niż ceny konsumenckie. Jednak od 2018 r. coś się zmieniło – wzrost cen mieszkań zaczął wyraźnie przewyższać inflację i to nawet o 6-7 punktów procentowych. W ujęciu realnym, a więc po uwzględnieniu inflacji, ten wzrost w pandemicznym 2020 r. był na piątym miejscu w Unii Europejskiej.


MIESZKANIE NA GŁOWIE

KRZYSZTOF STORY: Wkład własny do kredytu to pierwsze wymaganie banków. A dla wielu młodych największe wyzwanie pierwszych lat dorosłego życia>>>


Hossa na rynku mieszkaniowym jest zwykle fatalną wiadomością dla każdego, kto akurat szuka lokum dla siebie. Ceny mieszkań rosną wtedy szybciej niż płace, więc ich realna dostępność spada. Tak też było w ubiegłym roku, gdy płace rosły prawie dwukrotnie wolniej niż ceny nieruchomości mieszkalnych. Narodowy Bank Polski co kwartał oblicza wskaźnik szacowanej dostępności mieszkaniowej, który pokazuje, jaki fragment mieszkania możemy kupić za przeciętną pensję. Na koniec 2020 r. wskaźnik wyniósł ledwie 0,76 m kw., choć jeszcze w 2015 r. wynosił 0,84 m kw. W tym roku nieznacznie wzrósł (do 0,79 m kw.), jednak nadal pod względem dostępności mieszkań jesteśmy biedniejsi niż w połowie ubiegłej dekady. Mimo tego, że ostatnie lata upływały pod znakiem szybkiego wzrostu gospodarczego i rosnących wynagrodzeń.

Konwersja mieszkań na aktywa

Skoro w drugiej połowie ubiegłej dekady wzrost cen mieszkań zaczął wyraźnie przewyższać inflację, to znak, że sytuacja na rynku mieszkaniowym oderwała się od realnej gospodarki. Mieszkania przestały być traktowane jako dobro podstawowej potrzeby, a stały się aktywami inwestycyjnymi. Rynek mieszkaniowy powoli zamienia się w klasyczny rynek kapitałowy, którego ceny nie zależą od popytu konsumentów, lecz od zachowań inwestorów. Trochę na wzór giełdy, której nikt już nie analizuje w kontekście sytuacji gospodarczej w kraju.

Inwestorzy spekulacyjni napływają szerokim strumieniem do mieszkaniówki przynajmniej od 2016 r., co początkowo nie było specjalnie odczuwalne. Według danych NBP jeszcze w połowie 2015 r. udział środków własnych (czyli, upraszczając, kupowanie mieszkań za gotówkę) w przypadku nowych lokali wynosił 59 proc. Tak więc środki własne pokrywały nieco ponad połowę wartości ówczesnych transakcji na rynku pierwotnym. Pozostała część została pokryta z kredytów. Jednak od końca 2016 r. udział środków własnych zaczął szybko rosnąć. Na koniec 2017 r. już trzy czwarte wartości transakcji mieszkaniowych na rynku pierwotnym sfinansowane było środkami własnymi. Podobnie było też na koniec 2019 r. W pierwszym kwartale tego roku udział środków własnych wyniósł równe 70 proc.

Te dane jasno wskazują, że rynek mieszkaniowy staje się domeną inwestorów, a nie lokatorów. Mieszkania za środki własne kupuje się przede wszystkim w celu zarobienia na nich. Według NBP tylko jedna czwarta nabywców kupujących lokale, aby w nich zamieszkać, pokrywa koszt w całości ze środków własnych. W przypadku zakupu mieszkań w celu ich odsprzedaży z zyskiem udział środków własnych wynosi ponad dwie trzecie. Obecnie już prawie połowa ­kupujących mieszkania na rynku wtórnym robi to, by je wynająć lub odsprzedać z zyskiem. Co ciekawe, wśród sprzedających nadal zdecydowaną większość (dwie trzecie) stanowią zwyczajni lokatorzy, którzy zamierzają zmienić mieszkanie na inne. Najwyraźniej większość inwestorów jeszcze nie zaczęła realizować zysków, przekonana, że w nadchodzącym czasie ceny ich aktywów mieszkaniowych nadal będą rosnąć.

Złoty czas deweloperów

Pod koniec czerwca prasa informowała o rekordowym zakupie hurtowym mieszkań. Jeden z nordyckich funduszy za jednym zamachem nabył mieszkania w stolicy o wartości stu milionów euro, a więc prawie pół miliarda złotych. Inwestorzy instytucjonalni stanowią jednak margines kupujących. 82 proc. nabywców mieszkań na rynku wtórnym to obywatele polscy, a kolejnych 11 proc. – obywatele innych krajów.

Znaczną część inwestorów stanowią więc zamożni Polacy, którzy lokują w mieszkaniach oszczędności. Skłaniają ich do tego stopy procentowe, które uniemożliwiają osiąganie zysków na zwykłych lokatach, oprocentowanych dziś na rekordowo niskim poziomie. Podobnie zresztą jak obligacje Skarbu Państwa. Obecnie inwestycje w mieszkania są naj­atrakcyjniejszym sposobem lokowania nadwyżek kapitału – zapewniają wysokie zyski bez przesadnego ryzyka, które wiąże się np. z inwestowaniem w akcje.

Konwersja mieszkań na aktywa finansowe jest na rękę deweloperom, którzy mogą oferować ceny przewyższające zdolności nabywcze zwyczajnych kupujących, gdyż w ich miejsce bez problemu znajdą chętnych inwestorów. Według NBP w pierwszym kwartale tego roku stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych wyniosła 23 proc. Rok wcześniej – 19 proc. i już wtedy była bardzo wysoka. Dla porównania w sektorze informatycznym i motoryzacyjnym ROE wynosi 9-10 proc. W Warszawie przeciętna cena netto metra kwadratowego mieszkania to 10 tys. zł, z czego zysk deweloperski wynosi 3 tys. W Krakowie przy cenie ponad 8 tys. za metr zysk deweloperski to przeszło 2 tys. Deweloperzy mieszkaniowi to dziś najbardziej intratna branża w Polsce, która wymiernie korzysta z mieszkaniowej hossy.

Bez przeciwwagi

Pozornie najprostszym rozwiązaniem problemu drożejących mieszkań jest podniesienie stóp procentowych. Dzięki temu inne sposoby lokowania oszczędności stałyby się wtedy nieco bardziej atrakcyjne, co przyciągnęłoby do nich inwestorów – a odciągnęło z rynku mieszkaniowego. Problem w tym, że stopy te musiałyby zostać podniesione bardzo wyraźnie, co równocześnie podniosłoby raty kredytobiorców hipotecznych, nie dając żadnej gwarancji, że inwestujący w mieszkania przerzucą kapitał w inne miejsce. Poza tym niskie stopy ułatwiają kupno lokalu w celach mieszkaniowych.


CZYTAJ TAKŻE

JAK CI SIĘ MIESZKA - rozmowa z Magdaleną Millert, architektką


W bogacącym się społeczeństwie nieuchronny jest stopniowy napływ inwestorów na rynek mieszkaniowy i nieruchomości zawsze będą atrakcyjną formą lokowania nadwyżek finansowych. Jedynym rzeczywiście skutecznym narzędziem hamującym ceny mieszkań jest mieszkalnictwo publiczne. Obecnie hegemonem na polskim rynku mieszkaniowym są deweloperzy – inne podmioty, takie jak gminy czy TBS-y, odpowiadają za nieistotny margines oddanych mieszkań. Przeciwwagą mogłoby być „Mieszkanie plus”, niestety program ten spalił na panewce. Polski Ład jest dowodem na to, że polski rząd zrejterował z prowadzenia aktywnej polityki mieszkaniowej. Zaproponowane tam rozwiązania dopłat do kredytów stanowią powrót do przeszłości – czyli do takich programów jak „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”, które nie zahamowały wzrostu cen, za to umożliwiły bankom nakładanie wyższych marż.

Państwowy deweloper, oferujący tanie mieszkania na wynajem, mógłby być świetną alternatywą dla młodych szukających własnego dachu nad głową, a konkurencja z jego strony skutecznie hamowałaby wzrost cen na rynku komercyjnym. Niestety jego utworzenie wymagałoby solidnej pracy koncepcyjnej, a także doskonałej organizacji. Rządzący Polską udowodnili już, że rozwój usług publicznych nie jest ich mocną stroną. ©

Dziękujemy, że nas czytasz!

Wykupienie dostępu pozwoli Ci czytać artykuły wysokiej jakości i wspierać niezależne dziennikarstwo w wymagających dla wydawców czasach. Rośnij z nami! Pełna oferta →

Dostęp 10/10

  • 10 dni dostępu - poznaj nas
  • Natychmiastowy dostęp
  • Ogromne archiwum
  • Zapamiętaj i czytaj później
  • Autorskie newslettery premium
  • Także w formatach PDF, EPUB i MOBI
10,00 zł

Dostęp kwartalny

Kwartalny dostęp do TygodnikPowszechny.pl
  • Natychmiastowy dostęp
  • 92 dni dostępu = aż 13 numerów Tygodnika
  • Ogromne archiwum
  • Zapamiętaj i czytaj później
  • Autorskie newslettery premium
  • Także w formatach PDF, EPUB i MOBI
79,90 zł
© Wszelkie prawa w tym prawa autorów i wydawcy zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów i innych części czasopisma bez zgody wydawcy zabronione [nota wydawnicza]. Jeśli na końcu artykułu znajduje się znak ℗, wówczas istnieje możliwość przedruku po zakupieniu licencji od Wydawcy [kontakt z Wydawcą]

Artykuł pochodzi z numeru Nr 29/2021