Zmieńmy prawo hipoteczne

Od trzech tygodni piszemy w "Tygodniku" o sytuacji klientów krakowskiej spółki deweloperskiej Leopard SA i nieprawidłowościach na polskim rynku deweloperskim. Hazardowy obrót pieniędzmi doprowadził krakowską spółkę do bankructwa, ale koszty bezmyślności dewelopera ponoszą również jego klienci. Mimo że w ostatnich latach w całym kraju notowano podobne przypadki, a specjaliści od rynku nieruchomości zapowiadają na ten rok kolejne bankructwa, nic nie wskazuje, by w najbliższym czasie do polskiego prawa zostały wprowadzone zapisy cywilizujące rynek deweloperski.

Michał Olszewski: Jest Pan jednym z klientów Leoparda. Dosyć szczęśliwym, jak podejrzewam, bo mimo gigantycznych kłopotów wieżowiec przy ul. Kijowskiej w Krakowie, w którym kupił Pan mieszkanie, udało się dokończyć.

Tadeusz Syryjczyk: Szczęśliwym? Powiem tak: kilka razy w życiu zostałem okradziony. Czym innym jednak jest, gdy wychodzę z autobusu bez portfela, a czym innym, gdy sam staję w kolejce po to, by dać się okraść. Więcej - robię wszystko, żeby być pierwszym. Tak się właśnie stało w przypadku Leoparda.

Kupił Pan mieszkanie, a po wpłaceniu całej kwoty otrzymał wezwanie do jeszcze jednej dopłaty?

Tak, w moim przypadku była to suma niespełna 200 tys. złotych, nazywało się to "pożyczką". Na jej zebranie mieliśmy z żoną tydzień, gdyż początkowo informowano nas, że główny wierzyciel - spółka Manchester - wyznaczył taki termin, a potem nie wiadomo, co będzie. Pomimo wydania nam mieszkania do ostatecznego urządzenia, Leopard latem 2008 r. odmówił zgody na zameldowanie i podejrzanie długo trwało uzyskiwanie pozwolenia budowlanego na użytkowanie. W dodatku przyszli sąsiedzi mówili o nowych hipotekach na nieruchomości, zacząłem więc studiować księgę wieczystą działki oraz dokumenty Leoparda w Krajowym Rejestrze Sądowym.

W umowie przedwstępnej z nami i innymi klientami wzmiankowano istnienie hipotek, ale na stosunkowo niewielkie kwoty związane z kredytami bankowymi pozostającymi w rozsądnej proporcji do inwestycji i naszych wpłat. Już po zawarciu tej umowy i po dokonaniu części wpłat przez klientów Leopard wpisał hipotekę na rzecz Manchester Securities Corp., na kilku nieruchomościach, w celu zabezpieczenia obligacji, dzięki którym pozyskał 66,5 mln złotych z oprocentowaniem 25 proc. rocznie. Wbrew niektórym wypowiedziom prasowym środki te nie były przeznaczone na zabudowanie tej działki, lecz na zakup kolejnych nieruchomości, co napisano wprost w jednym z pism Leoparda do sądu, które znajduje się w dostępnych aktach księgi wieczystej. Nawiasem mówiąc, w innej umowie przedwstępnej, zawieranej już po transakcji z Manchesterem, Leopard deklarował fakt hipotek bardzo oględnie, nie ujawniając sumy zabezpieczenia, co usypiało czujność.

Za to już ze złożonego w Krajowym Rejestrze Sądowym sprawozdania za 2007 rok i opinii audytora tudzież nikłej oferty wyłaniał się obraz firmy, której majątek nie pokrywa zobowiązań, sprzedaż maleje, a więc upadłość najpóźniej na przełomie 2008/09 r. jest wielce prawdopodobna.

Tak więc propozycja wpłacenia jakiejś kwoty w zamian za uzyskanie aktu notarialnego była raczej nie do odrzucenia, a sytuacja zachęcała do pośpiechu. Deweloper nie nazwał tego dopłatą i przynajmniej na początku unikał jak ognia określenia transakcji jako swojej propozycji. Rzekomo któryś z klientów przeforsował takie właśnie rozwiązanie: pożyczamy Leopardowi pieniądze na spłatę pewnej części jego długów względem Manchesteru, Leopard dokonuje tej spłaty, transfer odbywa się przez depozyt notarialny, a Manchester godzi się na wydzielenie własności lokalu w stanie wolnym od obciążenia. Propozycję przyjęło około 80 proc. klientów z budynku przy ul. Kijowskiej.

Co to znaczy, że stał Pan w kolejce, by dać się okraść?

Rzecz działa się u notariusza. Przedstawiciele Manchesteru siedzieli w osobnym pokoju, za ścianą, tak żebyśmy nie mieli z nimi bezpośredniego kontaktu. Właściciele wcześniej wpłacali pieniądze na rachunek notariusza, który następnie przelewał je na konto wierzyciela; możliwości precyzowania swojej dyspozycji co do trybu postępowania i szczegółowych warunków uruchomienia depozytu nie było, tekst narzucał Manchester. Ludzie z Manchesteru sprawdzali na ekranie komputera, czy gotówka została przelana, i dopiero wówczas podpisywali oświadczenie zwolnienia z hipoteki, które przekazywał nam notariusz. Dopiero wtedy podpisany akt notarialny nadawał się do złożenia w sądzie jako wniosek o wpis do księgi wieczystej. Potem procedura się powtarzała. Któregoś dnia wysiadł serwer bankowy i jeden z właścicieli musiał czekać do 2.00 w nocy, aż Manchester się upewni, że przelew jest dokonany. Jednak dopominanie się, aby pozbyć się gotówki jak najszybciej, było uzasadnione bardziej, niż wtedy myśleliśmy. Wkrótce Manchester przekazał "taryfikator" określający, jaka powierzchnia i do kiedy objęta jest dopłatami po 2000 zł/m2, a jaka 2500, 3000 i tak do 4000 zł/m2. To rzadki przypadek arogancji wobec ludzi, którzy - co prawda przymuszeni - w sumie przyczyniali się swoimi pieniędzmi do uratowania niezłego interesu. Wpłacili przecież kwoty umożliwiające odzyskanie bez kłopotliwych procesów - jak można szacować - około jednej czwartej części kapitału obligacji Leoparda, które Manchester zakupił w 2006 r.

Klienci Leoparda słyszą czasem, że zachowali się nieroztropnie. Że tego typu inwestycje zawsze wiążą się z ryzykiem, a wy popełniliście dodatkowo błąd, zgadzając się w momencie podpisania umowy przedwstępnej, by nie dokonywać tzw. zastrzeżenia w hipotece nieruchomości.

Po czasie widać, że tego typu sentymenty jak przywiązanie do swojej okolicy - Nowej Wsi w Krakowie, gdzie chciałem nadal mieszkać - ułatwiają przerobienie człowieka na frajera. Deweloperzy stosują takie klauzule w zapisach, nawet gdy nie mają w planach żadnych ryzykownych operacji finansowych. To im ułatwia wzięcie kredytu. A ja, pomimo wątpliwości, chciałem mieszkać właśnie tu.

Inna sprawa, że często klienci płacą z góry, a deweloper nie wkłada większego własnego kapitału. Jasne, można wstać i wyjść, ale proszę zrozumieć, że to częsta praktyka, która pozwala uniknąć części biurokracji sądowej. Poza tym sytuacja na rynku była taka, że zwłaszcza jeżeli upatrzyłem sobie jakieś miejsce, to asymetria stosunków deweloper-klient sprawiała, iż nie miałem żadnego pola negocjacji. Albo podpisuję, albo na moje miejsce przychodzi ktoś inny. Ale deweloper pożyczył 66,5 mln zł, a jako zastaw posłużyły mu grunty, na których powstawały finansowane przez nas nieruchomości, po zawarciu umów przedwstępnych i bez naszej wiedzy. To jest wbrew dobrym praktykom, a poza tym zmienia istotnie warunki umowy przedwstępnej. Nasuwa się pytanie, czy to jednak nie było karalne oszustwo. Klienci Leoparda zostali bez swojej wiedzy "ubezpieczycielami" obligacji, ponosząc pełne ryzyko w razie niepowodzenia spekulacji gruntami, bez żadnego wynagrodzenia za jego poniesienie, ani w formie opłaty, ani udziału w ewentualnych zyskach. Za to pokrycie ewentualnej straty przypisane było praktycznie w całości właśnie klientom Leoparda. Ryzyko to wykraczało dalece poza ryzyka związane z konkretną budową domu. Spekulacja gruntami to jest normalny biznes, są nawet fundusze inwestycyjne, które oferują np. inwestowanie w nieruchomości w Europie Środkowej za ich pośrednictwem, jeżeli ktoś ma apetyt na takie właśnie ryzyko. Jednak wykupienie udziału w takim funduszu jest uczestnictwem w rynkowej grze: po pierwsze - świadomym: wiem, jaki jest rodzaj ryzyka; po drugie - wynagradzanym szansą udziału w zyskach.

Dochodzimy też do kolejnej kwestii. Bank, w którym wziąłem kredyt na kupno mieszkania, podobnie jak ja sam, oglądał postępy budowy. Bank warunkował kolejne transze sprawdzaniem przez fachowca postępu budowy. Ani ja, ani bank - co chyba powinno być wnioskiem do rewizji procedur bankowych - nie sprawdzaliśmy, czy nie jest tak, że co prawda "mury pną się do góry", ale dochodzi do istotnego pogorszenia stanu prawnego nieruchomości poprzez obciążenie jej hipoteką niezwiązaną z kredytem na tę konkretnie inwestycję. A idą dalsze transze na nasze konto. To grozi niewydaniem mieszkania i brakiem zabezpieczenia kredytu, jakiego udzielił mi bank, co jest ryzykiem także dla banku.

Dlaczego bank miałby to robić? Ważne, by Pan spłacał raty, a to, czy budynek powstał, jest kwestią drugorzędną.

Być może, ale skoro już ponosi się koszty weryfikacji fizycznego stanu inwestycji przez inżyniera, to obejrzenie od czasu do czasu księgi wieczystej byłoby w interesie i banku, i klienta, a kosztowałoby już niewiele więcej. Poza tym powstają poważne wątpliwości, czy proponowany przez część specjalistów od rynku nieruchomości i pokrzywdzonych klientów pomysł rachunków powierniczych w bankach się sprawdzi. Przykład z ostatnich dni to Szczecin, gdzie jedna z firm otworzyła w banku taki rachunek. Klienci wpłacali zgodnie z terminarzem pieniądze, bank wypłacał deweloperowi kwoty w transzach. Mimo to deweloper nie dokończył inwestycji i zbankrutował. To oznacza, że bez rzeczywistej i aktywnej kontroli ze strony banku takie rozwiązanie niewiele daje.

Na razie wygląda na to, że w relacjach klient-deweloper ten pierwszy jest bez szans.

Nie wszystko da się uregulować, gdyż jest to raczej kwestia dobrych praktyk po stronie dewelopera oraz ostrożności po stronie klienta. Jest jednak kilka spraw, które aż proszą się o zmianę. Przyspieszenie procedur w księgach wieczystych i stworzenie uproszczonej procedury, pozwalającej łatwo rejestrować roszczenia z umowy przedwstępnej związanej z nieruchomością, w sposób dający pierwszeństwo przed późniejszymi hipotekami, mogłyby doprowadzić do sytuacji, że byłoby to rutyną, której brak budziłby podejrzenia.

Poza tym w Polsce za budowanie domów można się zabrać, nie posiadając kapitału własnego. Dlatego często to, co nazywamy inwestycją deweloperską, jest w istocie spółdzielnią mieszkaniową, tyle że nieobjętą regulacjami prawa spółdzielczego i w której członkowie nie wybierają sobie prezesa, nie mogą go odwołać, za to angażują własne fundusze i sami ponoszą ryzyko, i to nie tylko związane z własną inwestycją, ale jeszcze jakimiś innymi interesami samozwańczego prezesa. Ktoś organizuje zrzutkę pieniędzy od klientów i za nie rozpoczyna inwestycję. Ale w takim razie to są pieniądze klientów i oni powinni kontrolować cały proces. Jeżeli ktoś chce się nazywać deweloperem, to jednak powinien mieć kapitał, którym ryzykuje w razie niepowodzenia, i sprzedawać coś więcej niż sam zamiar budowy albo umowny wykop pod fundamenty.

W przypadku Leoparda kapitał akcyjny jest tak niski w porównaniu do obrotów i funduszy wpłaconych przez klientów, że w razie upadłości akcjonariusze tracąc go w zasadzie niczego nie ryzykują.

Jest też cała mnogość innych szczegółów, pokazujących, że w tej chwili deweloper jest panem i władcą ludzi, którzy kupili u niego mieszkania. Odwołanie pierwszego zarządcy nieruchomości powoływanego faktycznie przez inwestora jest w świetle ustawy o własności lokali zadaniem karkołomnym, rodem z "paragrafu 22", o czym przekonaliśmy się na własnej skórze. Albo taka drobnostka: nasz deweloper zawarł umowę z firmą, która miała podłączyć telewizję kablową i internet. Zażądałem wglądu do umowy, na co usłyszałem, że część jej zapisów jest tajna. Tajna, rozumie pan? Jestem przyszłym współwłaścicielem domu, a nie mogę się dowiedzieć, na jakich zasadach zamontują w moim domu instalację telefoniczną, internetową i TV. Okazuje się, że deweloper zmierzał do ustanowienia faktycznego quasi-monopolu dla pewnego dostawcy.

A zmiana prawa upadłościowego? W kolejce do odzyskania straconych pieniędzy właściciele są na szarym końcu.

W przypadku Leoparda i podobnych upadłości problem nie tkwi w kolejności wierzycieli wynikającej z prawa upadłościowego. To ustanowienie hipotek daje tak silną pozycję Manchesterowi i innym wierzycielom hipotecznym. W porównaniu do tej kwestii pierwszeństwo fiskusa, ZUS-u, pracowników itp. nie jest tu akurat najbardziej uciążliwe. W przypadku upadłości, po sprzedaniu nieruchomości lub innego majątku najpierw zaspokajane są roszczenia tych, na rzecz których ustanowiono hipotekę lub zastaw, a dopiero to, co zostanie, wchodzi do masy upadłościowej i jest dzielone pomiędzy wierzycieli. W naszym przypadku najbardziej optymistyczne kalkulacje z połowy 2008 r. dawały szansę na połowę wpłaconej wartości, nie mówiąc o kosztach urządzenia, ale to było, zanim narosły odsetki i zanim pojawiły się roszczenia wykonawców, no i pod warunkiem, że wartość aktywów była zapisana w bilansie po realnej wycenie.

Trzeba więc zacząć od prawa hipotecznego i spopularyzowania kodeksu dobrych praktyk deweloperskich, który już istnieje, ale nie jest szerzej znany. Na giełdzie papierów wartościowych istnieje Kodeks Dobrych Praktyk Giełdowych. To, że firma się pod nim podpisuje, daje inwestorom większe poczucie pewności. Jeżeli stosuje wyjątki od kodeksu, musi je szczegółowo wyliczyć.

Kapituła Certyfikatu Dewelopera przyznała swoje wyróżnienie 40 spośród 300 działających na polskim rynku firm. To niewiele. Moim zdaniem bez ściślejszych regulacji prawnych kodeks niewiele daje. Można stracić certyfikat - i to wszystko.

To bardzo dużo, bo jeśli certyfikat będzie poważną rękojmią wiarygodności, a wykaz dobrych praktyk spopularyzowany, przyszli klienci otrzymają sygnał, żeby spółkę bez certyfikatu omijać szerokim łukiem, a na rynku pozostaną firmy niegenerujące aż tak wielkiego ryzyka dla klientów. Jednak ryzyko będzie istniało zawsze, a próba jego eliminacji kolejnymi ustawami i regulacjami nie musi być skuteczna, a może zwiększyć koszty i ograniczyć konkurencję.

Minęło 15 lat, odkąd deweloperzy budują w Polsce domy. Na razie rynek się nie oczyścił.

To nie jest oczywiste. Są firmy, które już "na wejściu" okazują klientom dokumentację gwarantującą uniknięcie większości niebezpieczeństw, o których rozmawiamy, a poza tym sprzedają konkret - zaawansowaną inwestycję. Oni czekają, aż wreszcie klienci zrozumieją, że lepiej mieć do czynienia z inwestycją niż z jej obietnicą, i mają uzasadnioną nadzieję, że upowszechnienie wiedzy o przekrętach umocni ich pozycję, a wyeliminuje cwaniaczków.

W latach 90. był Pan jednym z najważniejszych polityków w kraju. Już wówczas mówiło się dużo o przypadkach oszustw i bankructw deweloperskich. Dlaczego nic nie zrobiliście? W ciągu minionych lat politycy zmierzyli się z tematem jedynie dwukrotnie, w 2002 i 2005 r. Oba projekty ustaw cywilizujących rynek usług deweloperskich utknęły w ministerstwach.

W latach 90. wszyscy myśleli raczej o tym, co zrobić, aby budownictwo ruszyło, a nie, jak je kontrolować. Jednak dopiero później dochody wzrosły na tyle, aby rynek rozwinął się na taką skalę jak dziś. Ja też wtedy nie myślałem o kupnie mieszkania, czynszowe jakoś mi starczało. Od 2001 r. jestem poza polityką i nie znam tych inicjatyw z 2002 i 2005 r., nie słyszałem też o nich od prawników, z którymi dyskutowałem przypadek Leoparda. Nikt nie miał rad, poza rachunkiem powierniczym, które prowadziłyby do istotnego zmniejszenia ryzyka.

Odzyska Pan swoją "pożyczkę"?

Przekonamy się za jakieś trzy lata. Daliśmy pieniądze upadającej spółce świadomi, że możemy ich nigdy nie odzyskać, ale mam własność mieszkania, zaś strata ogranicza się do tej "pożyczki" lub jej ułamka niezaspokojonego z masy upadłościowej. Może gdybym był młodszy, zrezygnowałbym z atrakcyjnej okazji bycia okradzionym szybko i elegancko, a poszedłbym na dłuższy spór i kolejne ryzyko, jak większość poszkodowanych z innych inwestycji Leoparda w Krakowie.

TADEUSZ SYRYJCZYK (ur. 1948) w latach 80. był działaczem Solidarności, po 1989 r. ministrem przemysłu w rządzie Tadeusza Mazowieckiego oraz transportu i gospodarki morskiej w rządzie Jerzego Buzka. Polityk Unii Demokratycznej i Unii Wolności. Poseł na Sejm trzech pierwszych kadencji. W latach 2003-07 dyrektor w Europejskim Banku Odbudowy i Rozwoju w Londynie.