Budować miasta

MICHAŁ SOWIŃSKI: Czego brakuje dzisiejszym osiedlom deweloperskim?

ZBIGNIEW MAĆKÓW: Osiedla mieszkaniowe często zapominają, po co powstały. Wartością dodaną wszelkich skupisk ludzkich – od początku ich istnienia – była możliwość realizacji wielu potrzeb na ograniczonym obszarze. Tak było choćby w Polsce w latach 60. i 70., gdy projektowało się komplementarne osiedla mieszkaniowe z pełnym programem usług, infrastrukturą techniczną, społeczną i mnóstwem zieleni. Po przemianie ustrojowej te wartości się ulotniły. Dalej budowaliśmy domy, ale przestały one tworzyć miasta. Dziś inwestycje deweloperskie zazwyczaj realizowane są w oderwaniu od istniejącej tkanki miejskiej i infrastruktury, co niszczy wartości dobrego miasta, takie jak poruszanie się pieszo, relacje sąsiedzkie, bezpieczeństwo (brak potrzeby grodzenia się), realizacja podstawowych usług w obrębie osiedli (mniejsze korki i smog).

Pisał Pan, że dziś o kształcie inwestycji mieszkaniowych decyduje wyłącznie wolny rynek.

Dopóki nie wypracujemy nowych, rozumnych modeli finansowania i budowania mieszkań, będziemy skazani na model wolnorynkowy. Nie krytykujemy tego ani nie obrażamy się na rzeczywistość – po prostu próbujemy z tego wyciągnąć korzyści dla miasta rozumianego jako dobro wspólne. Deweloperzy nadal są główną siłą napędową w naszym przedsięwzięciu, choć już nie jedyną. Wprowadzamy dywersyfikację sposobów budowania. Deweloperzy też potrafią dostarczyć dobrą przestrzeń do życia. Każdy realizuje swoje partykularne cele – dla dewelopera to zysk i nie ma w tym nic złego. Jednak nadrzędny jest interes miasta jako zbiorowości. Praktyka pokazuje, że same zapisy prawne są nieskuteczne, dlatego w naszym przedsięwzięciu kładziemy szczególny nacisk na rygorystyczne wywiązywanie się z zadań wobec miasta i jego mieszkańców.

Nie wszystkie mieszkania będą na sprzedaż?

Od początku wierzyliśmy, że tylko dzięki szerokiej dywersyfikacji struktury społecznej, typologii mieszkań oraz form własności można zbudować prawdziwe więzi społeczne. Na długo przed przełomową książką „13 Pięter” Filipa Springera dążyliśmy w Nowych Żernikach do zróżnicowania form własności. Na razie udało się to połowicznie – prócz standardowych dla naszej rzeczywistości mieszkań kupowanych na własność mamy tu mieszkania wynajmowane w systemie TBS [Towarzystwo Budownictwa Społecznego – red.], Dom Seniora, a także pierwsze w Polsce kooperatywy mieszkaniowe. Staramy się także zachęcić inwestorów do budowania mieszkań na wynajem i powoli się to nam udaje.

Czy Wrocław jako przestrzeń miejska sprzyja tego typu pomysłom?

Zdecydowanie, i to nie tylko ze względu na swoje unikalne warunki przestrzenne, ale również z uwagi na głęboko zakorzenioną otwartość i rzeczywistą przychylność dla architektury i urbanistyki. Także układ miasta, gdzie powojenna rzeczywistość musiała się wpisać w przedwojenną strukturę, powoduje interakcje, które z kolei zmuszają do dialogu i współistnienia. To nie przypadek, że w rankingu dużych miast mamy prawdopodobnie najmniejszy odsetek grodzonych osiedli. Nie bez znaczenia jest też długoletnia współpraca wszystkich wrocławskich środowisk związanych z architekturą. To naprawdę znakomity punkt wyjścia do trudnego ćwiczenia przestrzennego, które trzeba wykonać zbiorowo.

Nowe Żerniki nazywacie eksperymentem – o co w nim chodzi? Czego chcecie się nauczyć?

Eksperyment, choć wolę używać słowa „ćwiczenie”, odbywa się na poziomie operacyjnego przejścia z poziomu rozsądnego planowania przestrzeni do realizacji i eksploatacji. Wszyscy uczestnicy tego projektu umawiają się na pewne priorytety względem przestrzeni miejskiej, a potem w trakcie pracy wzajemnie pilnują ich realizacji.

Czyli bez modernistycznego szaleństwa?

Dokładnie. Nie zależy nam na realizacji spektakularnych budynków pełnych architektonicznych fajerwerków czy pseudoekologicznych gadżetów. Gdy ktoś jedynie pobieżnie zapozna się z naszym projektem, często słyszę jęk zawodu: „Przecież to zwykłe domy!”. To prawda, tyle że te „zwykłe domy” zawierają przestrzenie publiczne, półpubliczne, półprywatne i sąsiedzkie; pełen program usług realizowanych na parterach, są przyjazne pieszym i niepełnosprawnym, a także mają mnóstwo zieleni i dobre współczynniki zabudowy. Dlaczego takich efektów nie uzyskuje się na co dzień? Odpowiedź jest banalnie i boleśnie prosta: bo każdy z uczestników procesu realizacyjnego skupia się tylko i wyłącznie na realizacji własnych celów, nie widząc, nie słysząc i nie respektując innych. My stworzyliśmy wewnętrzne porozumienie ponad partykularnymi interesami i mechanizmy, które go pilnują.

Nowe Żerniki to także efekt wielu lat konsultacji i rozmów.

Pewnie każda z pracowni uczestniczących w tym przedsięwzięciu w pojedynkę wykonałaby wszystkie prace kilkukrotnie szybciej i sprawniej. Niemniej kluczowa była dla nas wymiana poglądów i pełna partycypacja wszystkich zainteresowanych stron. A to da się osiągnąć wyłącznie dzięki otwartym warsztatom. Zainicjowaliśmy ten proces (po wielomiesięcznych przygotowaniach) 20 grudnia 2011 r. i kontynuujemy nieprzerwanie do dziś – właśnie przygotowujemy 71. spotkanie. Metodą warsztatową pracowaliśmy zarówno nad strategicznymi pryncypiami, jak i nad detalami zagospodarowania terenu. Co istotne, zaangażowana w to była lokalna społeczność, ale i aktywiści miejscy, a nawet proboszcz pobliskiej parafii. Nieustannie też rozszerzaliśmy formułę warsztatów, dlatego wszystkie obiekty użyteczności publicznej wyłanialiśmy w ramach otwartych konkursów.

W historii architektury i urbanistyki było wiele eksperymentów – niektóre kończyły się katastrofą. Czego się Pan najbardziej boi?

Każdy eksperyment niesie ze sobą ryzyko. Im bardziej innowacyjny, tym większe. Nasze przedsięwzięcie zostało już w dużej mierze zweryfikowane przez rzeczywistość. Porażką byłby brak zainteresowania naszym pomysłem wśród inwestorów albo, co gorsza, wśród mieszkańców. Tu już nie ma obaw, bo teraz w realizacji mamy osiem kwartałów zabudowy mieszkaniowej, większość obiektów infrastruktury technicznej i pierwsze użyteczności publicznej. Z ziemi wychodzi też pierwsza kooperatywa mieszkaniowa, w przygotowaniu są kolejne etapy, a na rynku istnieje duże zainteresowanie – wszystko wskazuje, że zasadnicza część modelu działa. Oczywiście przed nami jeszcze mnóstwo niebezpieczeństw, jednakże już bez ryzyka całościowej porażki.

Wciąż nie wiemy, czy uda nam się w praktyce utrzymać wiele zaplanowanych rozwiązań, choćby brak ogrodzeń i chaosu reklamowego, lokale usługowe na parterze, świetlice dla dzieci, rowerownie oraz pralnie. Czy po kilku latach lokalne wspólnoty nie zakwestionują tych ustaleń i nie narzucą swoich reguł? Wprowadzamy mechanizmy zabezpieczające, ale czas je zweryfikuje. ©

ZBIGNIEW MAĆKÓW (ur. 1969) jest architektem, przewodniczącym Dolnośląskiej Okręgowej Izby Architektów. Od 1995 r. prowadzi biuro Maćków Pracownia Projektowa. Jego projekty i realizacje otrzymały wiele nagród, m.in. znalazły się w finale Mies van der Rohe Award, najbardziej prestiżowego wyróżnienia architektonicznego na świecie. Kurator odpowiedzialny za architekturę w ramach ESK Wrocław 2016. Współinicjator projektu Nowe Żerniki.