Śmierć drapieżnika

Blisko 180 właścicieli mieszkań przy ul. Wierzbowej w Krakowie od dwóch lat prowadzi rozpaczliwą walkę o swoje prawa. Wpłacili pieniądze firmie Leopard SA, zawarli notarialne umowy przedwstępne i akty notarialne. Budowa nie została jednak dokończona, a deweloper ogłosił upadłość. Okazało się, że bez wiedzy klientów spółka podpisała umowę na gigantyczną pożyczkę, której zabezpieczeniem stały się hipoteki prowadzonych inwestycji. Ze zwrotu pożyczki się nie wywiązała. Właściciele stoją przed groźbą utraty mieszkań.

Podobnych dramatów w ciągu minionych 20 lat zdarzyło się wiele. Zarówno w innych częściach kraju, jak i w Krakowie niedoszli mieszkańcy trafiają pod opiekę psychiatrów, bankrutują, płaczą w biurze syndyka lub klną w żywy kamień, spłacając 30-letnie kredyty i żyjąc z dziećmi w wynajmowanych mieszkaniach.

Klęska Leoparda jest tym dotkliwsza, że przez wiele lat uchodził on za jedną z najbardziej wiarygodnych firm deweloperskich w Małopolsce. Budował szybko, w niezłym standardzie, mieszkania sprzedawał po przyzwoitych cenach. Były momenty, kiedy do biura sprzedaży ustawiały się kolejki.

Skąd więc upadek?

Prezes sprzedaje sam sobie

Z dokumentów sądowych wyłania się obraz ludzi, którzy dzięki swojej wiedzy i zdecydowaniu uprawiają legalną spekulację. Boom na rynku nieruchomości z lat 2003-07 to dla nich wymarzona sytuacja: mogą zarabiać na windowaniu cen działek, świadomi, że za wszystko i tak zapłacą spragnieni mieszkań klienci.

W lipcu 2003 r. Grzegorz Arendt, Jacek Panikowski i Janusz Loręcki, udziałowcy firmy Leopard SA znanej już dobrze na krakowskim rynku nieruchomości, jako osoby fizyczne kupują ziemię od sióstr norbertanek. To

13 arów świetnie położonego terenu, 20 minut spacerem od Rynku Głównego. Zakonnice reprezentuje słynny Marek Piotrowski, były esbek, znany z niezwykłej skuteczności w odzyskiwaniu mienia utraconego po wojnie przez klasztory. Nabywcy płacą 1,5 mln zł.

5 marca 2004 r. Janusz Loręcki sprzedaje Arendtowi swoją część z niewielkim zyskiem.

14 marca Arendt i Panikowski sprzedają cały grunt Leopardowi SA, czyli swojej firmie. Z ramienia spółki u notariusza pojawia się Janusz Loręcki.

Arendt zarabia na transakcji ok. 3 miliony, Panikowski ponad milion. U zbiegu Senatorskiej i Kościuszki rozpoczyna się budowa dużego bloku. Zostanie oddany w terminie, klienci są zadowoleni.

Jednocześnie trwa operacja znacznie poważniejsza. 30 grudnia 2003 r. krakowska spółka Telkom-Telos sprzedaje Arendtowi i Panikows- kiemu 30 arów świetnie położonego terenu w centrum miasta, u zbiegu alei Kijowskiej i ul. Kazimierza Wielkiego. Arendt płaci 3 mln, Panikowski 1 mln.

30 stycznia 2006 r. zarząd spółki Leopard SA (prezesem jest wówczas Panikowski) podejmuje decyzję o nabyciu działki.

Grzegorz Arendt wraz z małżonką dostają 12 mln zł, Jacek Panikowski 4 mln zł. Do tego dochodzi zwrot kosztów poniesionych na przygotowanie terenu pod inwestycję. Żeby uniknąć sytuacji, kiedy Panikowski-sprzedawca będzie podpisywał umowę z Panikowskim-prezesem, Leoparda reprezentuje pełnomocnik.

Pełnomocnikiem jest siostra Panikowskiego. Rusza budowa 17-piętrowego wieżowca. Ponad 100 mieszkań schodzi na pniu.

Wybudowane mieszkania również można od samego siebie kupić. W realizowanej wcześniej inwestycji przy ul. św. Jacka Panikowski nabywa 9 lokali, przy Wierzbowej - 7. Dokumenty transakcji nie są dostępne, nie wiemy więc, w jaki sposób i za jakie kwoty.

Jeden z krakowskich deweloperów: - Takie operacje jak ze sprzedażą działki własnej firmie są w naszej branży na porządku dziennym. To coś w rodzaju dywidendy, wynagrodzenia dla samego siebie. Jeśli udziałowcy zapłacili podatek, sprawa od strony prawnej jest czysta jak łza. To, że w ten sposób windujemy ceny, to zupełnie inna sprawa.

Gra na dwa fronty

W 2006 r. Leopard zaprasza do gry drapieżnika, przy którym wygląda na rozbrykane szczenię.

W tamtym czasie nic jeszcze nie wskazuje na to, że zaczną się kłopoty. Firma jest w świetnej kondycji, udziałowcy również mają się nieźle. Grzegorz Arendt jest właścicielem największej w kraju kolekcji grafiki artystycznej z lat 1900-1980. W dokumentach domu maklerskiego Polonia można znaleźć informację, że spółka wypłaca odwołanej wcześniej prezes i jej zastępcy prawie 500 tys. złotych odszkodowania. Zastępca to Panikowski, główny udziałowiec Polonii.

Leopard ma zapewnione finansowanie kolejnej dużej inwestycji - zespołu 4 bloków w Krakowie przy ul. Wierzbowej, na łączną liczbę 180 mieszkań. Znowu oferuje świetną lokalizację za przystępną cenę - do Wawelu 10 minut spacerem, w pobliżu ważny węzeł komunikacyjny, z którego można dojechać komunikacją publiczną w najdalsze zakątki miasta, do tego piękne tereny spacerowe nad Wisłą. W biurze ustawiają się kolejki chętnych do kupna.

Udziałowcy myślą już o kolejnych inwestycjach, hossa trwa, ceny mieszkań w kraju idą w górę. Budowa osiedla przy Wierzbowej rusza, ale Leopard rozgląda się za kolejną okazją. A banki nie dadzą kredytów np. na zakup akcji.

Jeden z byłych pracowników firmy: - To był pomysł Arendta, on nigdy nie bał się ryzyka. Dom Maklerski Polonia dostał zlecenie, żeby znaleźć fundusz inwestycyjny, który wykupi wyemitowane przez nas dwuletnie obligacje. Pieniądze zainwestujemy, a dług błyskawicznie zwróci się z pieniędzy klientów.

Wybór pada na Manchester Securities Corporation, część zamkniętego funduszu inwestycyjnego Elliott z Nowego Jorku. To ekstraklasa wśród światowych instytucji hedgingowych, wyspecjalizowanych w ryzykownych, agresywnych transakcjach. Elliott kupuje niespłacone długi, zajmuje konta dłużników, z żelazną konsekwencją i zawsze w granicach prawa doprowadza do egzekucji. Boleśnie przekonał się o tym nie tylko rząd Peru, zmuszony przez nowojorskich prawników do spłaty wykupionego przez nich zadłużenia. W Polsce Elliott o mało nie doprowadził do bankructwa Elektrimu, uchylającego się od spłaty zadłużenia wobec zagranicznych wierzycieli.

Kiedy trwają negocjacje, nieświadomi niczego klienci Leoparda podpisują umowy przedwstępne i wpłacają pieniądze. Przeważająca większość podpisuje na żądanie inwestora klauzulę, w myśl której nie może dokonywać roszczenia w hipotece nieruchomości. Inwestor tłumaczy, że wydłuży to proces prawny. Ci, którzy zwracają uwagę na dziwny zapis, słyszą, że na ich miejsce jest wielu chętnych. Rezygnują pojedyncze osoby.

Dzięki tak skonstruowanym umowom Leopard ma uprzywilejowaną sytuację: może wycofać się z umów bez konsekwencji, nie komplikuje księgi wieczystej i lepiej wygląda w oczach kredytodawców.

Co ciekawe, według jednego z byłych pracowników firmy, Elliott nie miał z początku ochoty angażować się w interesy z Leopardem. Zachęciło go podbite do bardzo wysokiego poziomu oprocentowanie obligacji: Leopard zgodził się na emisję papierów oprocentowanych 25 procent w skali roku, a w końcowej fazie wyemitował nawet transzę oprocentowaną na 30 procent. Poręczeniem są hipoteki dwóch inwestycji - przy Wierzbowej i Kijowskiej.

W listopadzie 2006 r. Elliott podpisuje z Leopardem umowę na przekazanie 66 mln zł, nieco później dokłada jeszcze 5 mln. Pieniądze mają posłużyć na zakup kolejnych działek budowlanych.

Rozpoczyna się odliczanie.

Chciwość, nie kryzys

Po co Leopardowi dziesiątki milionów złotych? Odpowiedź jest prosta: na dalszy rozwój.

Jednak pieniądze z Elliotta nie przynoszą błyskawicznych zysków. Rynek powoli się ochładza, mija szał zakupów. Firma licytuje najwyżej w swej historii, ale po raz pierwszy przegrywa.

Zaczyna skupować działki, próbuje legalnie zarobić pieniądze, zgodnie z zasadą wypróbowaną przy wcześniejszych okazjach. Za bankowy kredyt kupuje m.in. 24 ha na południu Krakowa za 30 mln zł, po czym wystawia ją na sprzedaż za astronomiczną kwotę 200 mln zł. Chętnych brakuje.

W listopadzie 2007 r. mija termin zakończenia budowy przy ul. Wierzbowej. Mieszkania nie są gotowe. W tym samym miesiącu Leopard skupuje za ok. 20 mln zł 48 proc. akcji spółki akcyjnej Telkom-Telos zajmującej się produkcją aparatów telefonicznych - tej samej, od której Panikowski i Arendt odkupili grunt przy al. Kijowskiej. Deweloperzy nie interesują się szczególnie telefonią, ale spółka ma atut w postaci gruntu w ścisłym centrum miasta. Przejmują kontrolę nad firmą i wystawiają teren na sprzedaż za dwukrotną wartość pieniędzy zainwestowanych w akcje. Chętnych nie ma.

Leopard kupuje też teren we Wrocławiu za 44 mln zł. Wystawia go na sprzedaż za 72 mln zł.

Zainteresowanych brak.

Leopard podpisuje umowę z krakowską firmą Instal. Chce przejąć od niej inwestycję przy ul. Ślicznej. W umowie znajduje się klauzula, że w razie odstąpienia od umowy deweloper zapłaci karę w wysokości 20 mln zł. Co ciekawe, Instal deklaruje, że w razie odstąpienia od umowy zapłaci karę dwukrotnie niższą. Po kilku miesiącach Leopard rezygnuje i przelewa pieniądze. Instal bez przeszkód kontynuuje inwestycję.

Firma kupuje za 7,5 mln zł działkę niedaleko krakowskiego dworca PKP, po czym chce sprzedać ją z zyskiem 5 mln. Bezskutecznie.

W listopadzie 2008 r. mija termin spłaty obligacji wraz z odsetkami. Trzeba zwrócić łącznie 100 mln zł.

Pieniędzy w kasie nie ma. Lub inaczej: Leopard dysponuje potężnym majątkiem, tyle że zamrożonym w ziemi. Właściciele Wierzbowej czekają na mieszkania, o zajętych hipotekach dowiadują się w momencie podpisywania aktów notarialnych, po wpłacie większości pieniędzy za mieszkania.

Dług rośnie. Każdego dnia o około 50 tys. zł odsetek.

Krzysztof, jeden z poszkodowanych (sprzedał 100-metrowe mieszkanie w Tarnowie, żeby kupić córce o połowę mniejsze w Krakowie): - Najbardziej irytuję się słysząc, że zawinił kryzys. To była chciwość, a nie kryzys. Jestem biznesmenem i rozumiem, że firma musi się rozwijać. Jednak w tym przypadku nie było mowy o żadnym rozwoju. Leopard chciał zjeść tak wiele, że w końcu się udławił. A koszty ponosimy my.

Pod ścianą

Czy tak szczwani drapieżnicy jak udziałowcy Leoparda zdawali sobie sprawę, kogo zapraszają do gry, wiążąc się umową z funduszem Elliott? Być może częściowo - w tamtym czasie z firmy odchodzi jeden z jej wiceprezesów. Nieoficjalnie mówi się, że ostrzega przed katastrofą.

Istnieje jednak i inna możliwość, którą potwierdził w krótkiej rozmowie z "Tygodnikiem" Jacek Panikowski: przyzwyczajeni do polskich realiów, opieszałości postępowań sądowych i prokuratorskich, biznesmeni nie przypuszczali, że działania Elliott, a dotkną ich osobiście.

Owszem, kiedy fundusz orientuje się, że nie ma szans na szybkie odzyskanie zainwestowanych pieniędzy, wspólnie z Leopardem stawia pod ścianą mieszkańców wieżowca przy

al. Kijowskiej. W umowach widnieje wyraźny zapis, że ustalona cena ma charakter ostateczny, dlatego w zamian za podpisanie aktów notarialnych firmy żądają udzielenia pożyczek dla Leoparda. W przypadku odmowy firma ogłosi upadłość. Wysokość pożyczonej kwoty zależy od refleksu przyszłych właścicieli.

Ci, którzy stawią się u notariusza jako pierwsi, płacą dwa tysiące od metra kwadratowego.

Grupa druga płaci o tysiąc więcej. Dla opieszałych - kara: 4 tysiące dopłaty od metra.

Opowiada jedna z właścicielek (mimo że ma akt notarialny, nie chce ujawniać nazwiska):

- Byliśmy przerażeni, ludzie sprawiali wrażenie bliskich obłędu. Większość zainwestowała w mieszkania wszystko, a z dnia na dzień okazało się, że potrzebne są dodatkowe pieniądze. Niektórzy płacili sto tysięcy, inni grubo więcej, rodziny robiły zrzutki z oszczędności na czarną godzinę, komuś pomogli przyjaciele z zagranicy. U notariusza dowiedziałam się, że pierwsza grupa już dawno jest zamknięta. Do dziś nie wiemy, czy ktokolwiek zapłacił najniższą stawkę, czy też była to sprytna sztuczka.

W ten sposób Elliott odzyskuje 12 mln wierzytelności. Spośród blisko 100 właścicieli nie zapłaciło ośmiu. Ta decyzja będzie jednak miała konsekwencje dla innych klientów Leoparda - mieszkańcy wieżowca mogą się przecież domagać zwrotu pożyczki z masy upadłościowej. Choćby z hipoteki inwestycji przy ul. Wierzbowej. W ten sposób konflikt między właścicielami a firmą może zmienić się w wewnętrzny konflikt między klientami Leoparda.

Mimo dopłat kilka miesięcy później Leopard zgłasza do sądu wniosek o upadłość. Jednak ku zaskoczeniu udziałowców, po upływie terminu spłaty obligacji Elliott żąda nie tylko egzekucji swoich roszczeń wpisanych na hipotekach. Uruchamia również wywiad gospodarczy, który błyskawicznie dostarcza informacji o majątkach Jacka Panikowskiego i Grzegorza Arendta oraz ich małżonek. Zajęty dotychczas przez wierzyciela dorobek obu biznesmenów, głównie działki i mieszkania, wynosi ok. 20 mln zł.

Jacek Panikowski potwierdza, że dotychczas stracił ok. 8 mln złotych. Elliott zajął mu m.in. akcje i mieszkania, które prawnik kupował od Leoparda.

Syn wkracza do akcji

Jeszcze innym wątkiem pokazującym kulisy działania Leoparda jest historia Rafała Arendta. To syn Grzegorza Arendta, obecnie główny udziałowiec firmy. Jest jednym z najlepszych zawodowych pokerzystów w Polsce, jeździ po świecie, wygrywa prestiżowe konkursy. Sympatyczny, rozbrajająco szczery, po latach opowiada o swojej roli w firmie lekko i swobodnie, jak o śmiechu wartej rozgrywce. W 2005 r. został członkiem rady nadzorczej. Miał 21 lat, studiował marketing i zarządzanie.

- Jaka była pańska rola w radzie nadzorczej? - pytam.

- Formalna. Ojciec mnie tam wepchnął, chciał, żebym się czegoś nauczył. Nie bardzo się interesowałem. Tak szczerze, to w ogóle się tym nie zajmowałem.

- Miał pan pojęcie o tym, co dzieje się w Leopardzie?

- Słabe.

- Wiedział pan, że rodzice i Panikowski zarobili 12 milionów złotych sprzedając działkę przy al. Kijowskiej swojej firmie?

- Pierwsze słyszę.

- A znał pan prowadzone przez firmę inwestycje?

- Raz przejeżdżałem obok którejś z tatą, widziałem z samochodu. Na papierze wszystko dobrze wyglądało. Jak była dobra koniunktura, firma notowała zyski rzędu 300 procent rocznie.

Rafał Arendt poważnieje, opowiadając o pokerze. Jest taka zasada, że zawodowy pokerzysta w jednej rozgrywce nigdy nie stawia więcej niż 3 procent posiadanej sumy. - Leopard przelicytował. Postawili sto procent, a nawet więcej, nikt nie pomyślał, że nie można podbijać stawki w nieskończoność. Jako pokerzysta mam inną filozofię - twierdzi.

O firmie przez całą rozmowę mówi "oni".

Zapłać nam jeszcze raz

Prawo w Polsce nie chroni klientów deweloperów. Jeśli zamówisz meble u stolarza, który zepsuje robotę, możesz odmówić zapłaty, zażądać naprawy bądź poprzestać na zaliczce. Jeśli kupisz popsuty telewizor, możesz zanieść go do sklepu. Jeśli jednak deweloperowi, któremu zaufałeś, powinie się noga bądź okaże się on oszustem, szanse na mieszkanie lub pieniądze są minimalne.

Ministerstwo Sprawiedliwości nie obejmuje postępowań upadłościowych szczególnym nadzorem, uznając, że podlegają one prawom rynku. Również właściciele mieszkań nie mogą liczyć na szczególne traktowanie. Przepisy prawa upadłościowego nie gwarantują klientom możliwości nabycia lokali z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami. W praktyce oznacza to, że jeśli syndyk sprzedaje lokal w drodze przetargu bądź z wolnej ręki, obywatel, który już za lokal zapłacił, ma takie samo prawo do nabycia lokalu jak osoby trzecie.

Co więcej, kolejność zaspokajania wierzycieli jest w prawie upadłościowym i naprawczym określona bardzo ściśle. Przed poszkodowanymi właścicielami są m.in. pracownicy upadającej spółki, fiskus i ubezpieczenia społeczne.

Może się jednak okazać, że inwestorska zachłanność udziałowców Leoparda wpłynie na zmianę prawa. Po ogłoszeniu upadłości Leoparda z podobnym ultimatum jak w przypadku al. Kijowskiej spotkali się mieszkańcy Wierzbowej. Elliott zaproponował, by w zamian za zwolnienie hipoteki od każdego metra kwadratowego właściciele dopłacili 3 tys. zł. Dawało to łączną kwotę ok. 30 mln zł. Właściciele odmówili.

Krzysztof: - To żądanie przelało czarę goryczy. Zebraliśmy się w grupę i zaczęliśmy działać. Powstał portal internetowy "okradli.pl", dołączają do nas pokrzywdzeni przez innych deweloperów. Są ludzie z Warszawy, Niepołomic, Gdańska. W najgorszych przypadkach deweloper nie zdążył nawet wykopać dziury w ziemi.

Niedoszli mieszkańcy Wierzbowej mają już nawet przygotowany projekt ustawy, pod którym chcą zbierać podpisy. Przewiduje on m.in. obowiązek zakładania specjalnych rachunków powierniczych w bankach i obowiązkowe dokonywanie tzw. wzmianki w księgach wieczystych w momencie podpisywania umowy przedwstępnej. Jej obecność uniemożliwia późniejsze wzięcie kredytu na hipotekę przez dewelopera, jak stało się to w przypadku Leoparda.

Być może w sukurs mieszkańcom Wierzbowej przyjdą prawnicy z Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, działającej przy Ministerstwie Sprawiedliwości. W najbliższym czasie mają rozpocząć dyskusję o regulacjach prawnych ochraniających klientów deweloperów.

Krzysztof: - Nasze państwo stoi na stanowisku, że mieszkanie jest takim samym towarem jak rower czy worek zboża. Nic bardziej mylnego. To inna skala finansowa i inne dramaty. Mówimy o majątkach gromadzonych przez lata.

Prof. Feliks Zedler, kierownik Katedry Postępowania Cywilnego Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu i jeden z członków Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego, ma jednak wątpliwości, czy zmiana kolejności, w jakiej pokrzywdzeni przez deweloperów otrzymują pieniądze, jest możliwa i potrzebna: - Przy tego rodzaju upadłościach mamy do czynienia z typową kolizją wierzycieli. Przecież nie tylko właściciele mieszkań mają prawo walczyć o rekompensatę. Moim zdaniem uzasadnione jest traktowanie dewelopera jak normalnego upadłego.

Maria Thetschel-Zgud, syndyk masy upadłościowej spółki Leopard SA: - Rozumiem rozpacz ludzi, którzy zakupili mieszkania przy Wierzbowej. Co mam jednak powiedzieć przedstawicielom małych, rodzinnych firm spod Krakowa, wykonujących prace dla spółki? Niewypłacalność dewelopera postawiła ich przed widmem bankructwa. Czy są mniej istotni? - pyta retorycznie, zaznaczając jednocześnie, że prawo upadłościowe w przypadku stosunków deweloper-klient się nie sprawdza. - Jeśli mamy odrębne rozwiązania ustawowe dla spółdzielni mieszkaniowych, dlaczego nie zrobić tego samego z deweloperami?

Krzysztof: - Klienci poszkodowani są najbardziej. Mały przedsiębiorca może odpisać swoją stratę od podatków. Ja takich możliwości nie mam.

Jeden z mieszkańców wieżowca przy al. Kijowskiej (nie zgodził się na dopłaty): - Żyjemy w strachu. Zapłaciliśmy za mieszkanie 360 tys. zł, a później przyszedł list, że jeśli nie dopłacimy co najmniej 150 tys., to deweloper wyśle do nas policjantów ze ślusarzem, żeby wyważyć drzwi. Najgorsze, że nie mamy żadnego ruchu. Nadal nie posiadamy aktu notarialnego i mieszkanie rzeczywiście można zlicytować.

Prof. Zedler uważa, że rozwiązań należy szukać gdzie indziej niż w zmianie kolejności wierzycieli. - Istnieje stosunkowo prosty sposób kontrolowania deweloperów. Np. w Finlandii klienci takich spółek nie wpłacają im bezpośrednio pieniędzy, tylko lokują je na specjalnym rachunku, ściśle kontrolowanym przez bank. Dzięki temu niemożliwa jest sytuacja, by nieuczciwy przedsiębiorca zniknął z pieniędzmi.

***

Główni bohaterowie tej historii nie chcieli rozmawiać z "Tygodnikiem". Grzegorz Arendt odmówił kontaktu, członek rady nadzorczej Leoparda z ramienia funduszu Elliot Wiktor Śliwiński również nie odpowiedział na pytania. Sprawę Leoparda bada prokuratura. Urząd Kontroli Skarbowej stoi na stanowisku, że w latach 2004-06 członkowie zarządu i rady nadzorczej Leoparda wyrządzili spółce szkodę majątkową w wysokości 18 mln zł.

Jacka Panikowskiego odwiedzam w jednym z mieszkań, na które przychodzi adresowana do niego korespondencja. Przed drzwi wychodzi przedwcześnie postarzały mężczyzna z szarą od zmęczenia twarzą. Nie chce rozmawiać, twierdząc, że musiałby obciążać przede wszystkim Arendta, co oznaczałoby nielojalność. Mówi jedynie, że nie ma sobie nic do zarzucenia. Działał w sposób legalny, od transakcji zawieranych z samym sobą odprowadzał podatki.

A na pytanie, co chciałby powiedzieć ludziom, których doprowadził do ruiny, zanim jeszcze wyciśnie z siebie stosowne przeprosiny, odpowiada bez zastanowienia:

- Ja też straciłem.

W opisie działalności funduszu Elliott korzystałem z reportażu Tomasza Pruska "Fundusze Elliott: bez przebaczenia" wydrukowanego w "Gazecie Wyborczej" 5 stycznia 2007 r.