Mieszkanie się należy

Najgorzej z łazienką – mówi Dorota i rozgląda się dookoła. – Miskę mamy, małemu stawiam na noc przenośną toaletę. Ale żeby się tak porządnie umyć, to nie ma gdzie. A człowiek, wie pan, lubi czasem zamyślić się pod prysznicem.

Od trzech lat Dorota wraz z siedmioletnim synem mieszka na ogródkach działkowych warszawskiego Okęcia. Nie ona jedna. Administracja przymyka na to oko. Dorota ma z prezesem układ, że jakby policja albo straż miejsca ją nakryły, to on się wszystkiego wyprze. – Mogę mieszkać z małym tu albo na ulicy – mówi. – Wybór jest prosty.

W 2006 r. razem z ówczesnym mężem wzięła kredyt na całkiem przyjemne mieszkanie na Muranowie. Niedługo potem przyszedł kryzys, który wyciągnął cenę franka na pułap, który ich doradca kredytowy określał jako nierealny. – To jeszcze nie było najgorsze – mówi Dorota. – Zacisnęliśmy zęby i spłacaliśmy. Ale firma męża coraz gorzej sobie radziła. Musiał ją zamknąć, zaczęło się między nami psuć. W końcu się rozwiedliśmy.

Teraz on mieszka u matki i odmawia płacenia alimentów. A ona na ogródkach działkowych. Uparła się, że sama spłaci kredyt. Żeby małemu coś po sobie zostawić. Zarabia sprzątając, opiekując się dziećmi, czasem coś szyje. Starcza jej na skromne życie. Kredyt spłaca z wynajmu mieszkania, w którym sama powinna żyć i które z taką radością urządzała. Krzywi się na pytanie, kiedy wróci do domu. – Jeśli będę spłacała w dotychczasowym tempie, to za 20 lat. Ale może ceny najmu podskoczą, to wtedy trochę szybciej.

Berlin wynajmuje

Historia Doroty skupia w sobie wszystkie choroby polskiego mieszkalnictwa. Przez ostatnich 15 lat dostęp do mieszkania został niemal całkowicie uzależniony od zdolności kredytowej. Mieszkać spokojnie znaczyło i nadal znaczy w Polsce posiadać. Wynajem jest dla lekkoduchów albo tych, co chcą sobie przedłużyć młodość (czytaj: nieodpowiedzialność). Kłopot w tym, że taki model jest mało elastyczny – każda zmiana sytuacji życiowej (albo walutowej) oznacza mieszkaniowe kłopoty.

W krajach Europy Zachodniej już dawno się połapali, że społeczeństwa na dorobku, a takim ciągle jesteśmy, powinny mieszkać w mieszkaniach wynajmowanych. Bo to zwiększa życiową elastyczność – łatwiej się wtedy rozstać, zmienić miejsce zamieszkania w poszukiwaniu pracy, zamienić mieszkanie na większe albo mniejsze (w zależności od aktualnych dochodów). Szwecja, Francja, Wielka Brytania, Niemcy w czasach, gdy poziom zamożności ich obywateli był zbliżony do tego, jaki Polska miała wchodząc do Unii Europejskiej, budowały głównie na wynajem. I pracowały nad stabilnością tego najmu. W Berlinie do dziś 80 proc. mieszkańców wynajmuje. A władze miasta wprowadzają regulacje czynszów, żeby zapobiec drożyźnie i gentryfikacji.

Nadal za ciasno

W 2005 r. Prawo i Sprawiedliwość w swoim programie wyborczym obiecało Polakom budowę trzech milionów tanich mieszkań. Eksperci mieszkaniowi do dziś się z tego pomysłu śmieją. Był nierealny. Roczna produkcja mieszkań w Polsce w najlepszych latach oscylowała i nadal oscyluje na poziomie 110–130 tys. lokali rocznie. Aby wywiązać się z tej obietnicy, PiS musiałby rządzić około 25 lat.

Pomysł został więc obśmiany i skompromitowany. Po wyborach szybko o nim zapomniano. Uznano, że Polacy w kwestii mieszkaniowej muszą sobie radzić sami. Kazimierz Marcinkiewicz ochoczo stawał na konferencjach prasowych w obronie tych Polaków, którzy chcieli się zadłużać na mieszkania we franku szwajcarskim. Komisja Nadzoru Finansowego ostrzegała bowiem, że skok jego kursu może zrujnować wielu ludziom życie. Trwał jednak mieszkaniowy boom, deweloperzy nie nadążali z budowaniem domów, standardem było zawieranie umowy kredytowej na kupno dziury w ziemi zaopatrzonej w efektowną, komputerową wizualizację tego, co ma w niej powstać.

Nawet jednak tamten zryw nie zdołał zaspokoić gigantycznego głodu mieszkaniowego, z którym borykaliśmy się jeszcze w PRL-u, a który odziedziczyliśmy po międzywojniu. Według różnych szacunków w Polsce brakuje od 600 tys. (dane Ministerstwa Budownictwa i Infrastruktury) do ponad miliona mieszkań (wg wyspecjalizowanej w rynku nieruchomości firmy doradczej redNet). Milion kolejnych nadaje się do wyburzenia ze względu na stan techniczny.

Polacy ze swojej sytuacji mieszkaniowej są niezadowoleni. W 2013 r. w badaniu CBOS 52,8 proc. respondentów uznało, że brak mieszkania i perspektyw na rozwiązanie tego problemu jest jednym z trzech najważniejszych problemów polskich rodzin. Zajmująca się mieszkalnictwem międzynarodowa organizacja Habitat for Humanity w swoim badaniu ustaliła zaś, że 72 proc. Polaków zna kogoś, dla kogo fatalna sytuacja mieszkaniowa była jednym z powodów wyjazdu z Polski.

Co więcej – mieszkamy ciasno i w warunkach określanych przez Eurostat jako poniżej standardów. Pod względem odsetka osób zajmujących przeludnione mieszkania mamy w Europie trzecie miejsce od końca. Gorzej jest tylko w Rumunii i w krainie powszechnej szczęśliwości Viktora Orbána.

Mając w pamięci te liczby, aż trudno uwierzyć, że temat mieszkań zniknął z polskiej polityki na całą dekadę. Po 2005 r., gdy został skompromitowany, przestał być paliwem służącym do zbierania głosów. Według Eurostatu wydatki budżetu na budownictwo mieszkaniowe w Polsce sięgały w 2013 r. 2,5 proc. PKB. W tym samym czasie kraje, w których sytuacja mieszkaniowa jest o niebo lepsza, wydawały o wiele więcej: Francja – 6,1, Finlandia – 6,0, a Belgia i Niemcy po 5,9 proc.

Deweloper na swoim

A mogło być tak pięknie. Na początku lat 90. Irena Herbst i Andrzej Bratkowski napisali „Memoriał mieszkaniowy”, krótki dokument, w którym zarysowali idealną wizję struktury mieszkaniowej Polski wkraczającej w świat wolnego rynku. Według nich podstawą dostępu do mieszkania powinien być najem. 20–30 proc. najuboższych Polaków powinno mieć możliwość wynajęcia go od państwa bądź samorządu na preferencyjnych warunkach i z pomocą dodatków mieszkaniowych. Połowa społeczeństwa według tamtej wizji powinna radzić sobie, wynajmując mieszkania na rynku komercyjnym, jednakże przy założeniu, że państwo wspiera wszelkie formy budownictwa czynszowego. Około 20 proc. najbogatszych kupi sobie zaś mieszkania za gotówkę bądź na kredyt.

Ten model się nie przyjął. Dziś proporcje mamy odwrotne. Prawie 80 proc. mieszkań w Polsce to lokale będące własnością osób fizycznych. Jedną z tych osób jest Dorota. Już tylko jej historia pokazuje, że coś w tym systemie zgrzyta. Owszem: budując w dotychczasowym tempie, dziurę w zasobie mieszkaniowym zasypiemy w ciągu najbliższych kilku lat. Kłopot w tym, że nie tylko o ilość się tu rozchodzi, ale też o strukturę własnościową tego, co powstaje.

Wspieranie budownictwa czynszowego i taniego wynajmu jest zapisane we wszystkich możliwych dokumentach strategicznych w Polsce. Cóż z tego, skoro nakłady na te formy budownictwa od lat systematycznie malały. W 2009 r. rząd PO i PSL zlikwidował nawet Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, z którego ciurkały środki w postaci preferencyjnych kredytów dla Towarzystw Budownictwa Społecznego. To również instrument wymyślony przez Herbst i Bratkowskiego. TBS-y wybudowały raptem 100 tys. mieszkań, a miały być podstawą polskiego systemu stabilnego najmu.

Rządy Donalda Tuska i Ewy Kopacz wolały bowiem wspierać własność. W programy Rodzina na Swoim i Mieszkanie dla Młodych wpompowano grube miliardy złotych. W analizie polityki mieszkaniowej przygotowanej dwa lata temu dla Kancelarii Prezydenta Irena Herbst zauważa, że pieniądze te zostały przefiltrowane przez kredytobiorców i wpompowane w branżę deweloperską i banki. To one, a nie ludzie, były beneficjentami tych programów. Rząd nawet się z tym specjalnie nie krył. Uruchamiając program Mieszkanie dla Młodych, jeden z ówczesnych wiceministrów budownictwa powiedział wprost, że chodzi o pomoc dla branży deweloperskiej, która nie może wygrzebać się z kryzysu. Nie dodawał, że marże deweloperów w Polsce należą do najwyższych w Unii.

Ale kult mieszkania na własność miał jeszcze jedno oblicze. Największym programem mieszkaniowym wolnej Polski było powszechne uwłaszczenie mieszkaniowe. W jego ramach z zasobu państwowego wyprzedano za bezcen trzy miliony mieszkań. – Całe to przedsięwzięcie było argumentowane sprawiedliwością społeczną – mówił mi Sławomir Najnigier, były prezes Urzędu Mieszkalnictwa, gdy pracowałem nad książką „13 pięter”. Dobro, które należało do całej wspólnoty, rozdano niektórym jej członkom. Co to ma wspólnego ze sprawiedliwością? Do dziś nie wiem.

Tysiąc złotych za 50 metrów

 

Zmianę w myśleniu o polskim mieszkaniu zapoczątkował kryzys, problemy frankowiczów, a także demografia. Pokolenie wyżu, któremu z taką łatwością dało się wciskać kredyty, właśnie się kończy. Ludzie dziś wchodzący na mieszkaniowy rynek są ostrożniejsi. Choć nadal nie ma dla nich mieszkaniowej alternatywy.

Jej cień pojawia się w ogłoszonym w ubiegłym tygodniu programie Mieszkanie Plus. Rząd kładzie w nim nacisk na stabilny, wieloletni wynajem. Program zakłada budowę tanich mieszkań na terenach należących do państwa albo państwowych spółek – poczty, kolei, energetyki. Takich działek w miastach jest sporo, niekiedy w całkiem rozsądnych lokalizacjach. Ich wykorzystanie pozwala budować w cenie około 3 tys. zł za metr kwadratowy. To bardzo mało. Mieszkania mają być dla tych, którzy zarabiają za dużo, aby dostać lokal komunalny, a nie mają pieniędzy na kredyt lub choćby wkład własny do niego. Koszt wynajmu 50-metrowego mieszkania w takim modelu to około 1000 zł – cena na rynku komercyjnym w dużym mieście nierealna. Możliwość wynajmowania od dużej instytucji, a nie prywatnego właściciela (dziś to w Polsce bolesna norma) zwiększa bezpieczeństwo mieszkaniowe i poprawia stabilność życia.

Ten model działa na Zachodzie od lat, w Polsce ma szansę pojawić się dopiero teraz.

Gdyby taki model myślenia o mieszkaniu działał 10 lat temu, Dorota z działek na Okęciu nie kupowałaby mieszkania na kredyt, tylko wynajęła je od państwowego operatora. A po rozwodzie trafiłaby pewnie do mniejszego lokalu (jako samotna matka miałaby zapewne pierwszeństwo). Nie miałaby też balastu w postaci wieloletniego kredytu, a na działkę jeździłaby wypoczywać. Nie podnosiłaby dziś także przy każdej możliwej okazji czynszu tym, którzy od niej wynajmują obarczone kredytem mieszkanie. Oni też czują się w tym systemie niestabilnie.

Wątpliwości w rządowej propozycji budzi możliwość dojścia do własności wynajmowanego lokalu po 20–30 latach. Mechanizm ten prowadzi bowiem do pozbywania się w dalszej perspektywie mieszkań z zasobu publicznego. Pytaniem otwartym pozostaje też oczywiście to, skąd rząd znajdzie na ten program pieniądze w budżecie. Nawet jednak, jeśli Mieszkanie Plus miałoby być bałamutną obietnicą, zmienia klimat wokół tego problemu. Rządowy program oznacza, że pomału kończy się w Polsce kult mieszkania własnościowego, a zaczyna proces cywilizowania wynajmu. I mieszkanie znów staje się politycznym paliwem. W końcu ktoś przyznał, że nie wszyscy Polacy radzą sobie z zaspokojeniem tej potrzeby. ©