Dziuplę wynajmę drogo. Co dzieje się na rynku mieszkaniowym

W ogłoszeniach można przeczytać, że lokale dysponują w pełni wyposażoną kuchnią, sypialnią i łazienką. Że to „luksusowe studio” albo „loft w centrum”. Nowocześnie brzmiące nazwy osładzają gorzką rzeczywistość, wypierając znienawidzone przedwojenne „garsoniery w suterenie”.

Na jedno z takich ogłoszeń odpowiadam. Właściciel informuje mnie, że powinienem się spieszyć, bo chętnych jest wielu. Twierdzi, że w ciągu godziny od umieszczenia oferty miał ponad 30 telefonów. – Kto pierwszy, ten lepszy – podkreśla.

Casting na lokatora

Krakowski Salwator, dzielnica miła, znana z przedwojennych kamienic i drogich willi – ja trafiam do jednej z tych pierwszych. Na wewnętrznym podwórku w drzwiach wita mnie mężczyzna w średnim wieku. Bez zbędnej kurtuazji oprowadza po 10-metrowym mieszkaniu. W centrum mikroskopijny pokój. Kuchnia? Jedna szafka podzielona na część ze zlewem i płytą grzewczą. Sypialnia? Materac na dobudowanej nad kuchnią antresoli. O tym, że są to osobne przestrzenie użytkowe, informuje tylko zmieniający się na ścianach kolor. Dostrzegam jednak drzwi i z zadowoleniem stwierdzam, że łazienka jest oddzielona. Po wejściu okazuje się jednak, że w środku są jeszcze jedne drzwi – na klucz. – Dostęp do niej ma również najemca z mieszkania obok. Można się dogadać po sąsiedzku – informuje wynajmujący.

Wszystkie meble są nowe, typowy wystrój z Ikei. Cena: 2100 zł + media. Kaucja w wysokości podwójnego czynszu. Ogrzewanie na prąd. Nie otrzymuję zgody na zrobienie zdjęć. – Zanim pan je obejrzy i się zastanowi, mieszkanie będzie wynajęte – zapewnia i wyciąga umowę, licząc, że podpiszemy ją od razu. Odmawiam.

Kilka dni później w centrum oglądam inne mieszkanie „o podwyższonym standardzie w stylu loft”. Pośrednik deklaruje w ofercie 25 metrów kwadratowych, co wypełnia ustawowy wymóg minimalnego metrażu mieszkania (i dlatego te mniejsze klitki często wynajmowane są jako lokale usługowe). Decyduję się zobaczyć lokal ze względu na zdjęcia umieszczone w ogłoszeniu. Ich perspektywa jest nienaturalna, trudno sobie zwizualizować pełną przestrzeń, tak jakby chciano coś ukryć.

Na pierwszym piętrze czeka na mnie przedstawicielka biura nieruchomości. Jej zdaniem mam szczęście, bo złapałem ją w ostatniej chwili – jutro zapadnie decyzja. Umowy nie każe mi podpisywać od razu, właściciel zastrzega sobie wybór w ramach castingu. Kluczowa będzie opinia pośredniczki, więc dobrze, jeśli udowodnię swoją wypłacalność, przedstawiając np. kopię umowy o pracę lub wyciąg z konta z regularnymi wpływami. Jest to wymaganie niezgodne z prawem, więc oczywiście obowiązuje nas tylko „umowa dżentelmeńska”, ale wyrażenie na nią zgody zwiększa moje szanse.

Rozglądam się i po chwili rozumiem już, czego brakowało na zdjęciach. W rzeczywistości mieszkanie jest bardzo wysokie, a antresola imituje dodatkowe piętro. Tak powstało 25 metrów na dwóch poziomach mikroskopijnego lokalu.

Część sypialniano-biurowa nie posiada okna, ale jest klimatyzacja. Salon z aneksem kuchennym dość przytulny, upakowany wszystkimi dużymi sprzętami AGD. Łazienka ciasna, osobna i należąca wyłącznie do tego mieszkania. Odarta z tynku ceglasta ściana ma tworzyć klimat nowojorskiego loftu, ale czuć przez nią wdzierający się chłód i wilgoć. Cena: 2400 zł + prąd. Kaucja w wysokości jednomiesięcznego czynszu, tyle samo żąda biuro za pośredniczenie. Na start trzeba więc mieć 7200 zł.

Przy wyjściu zaczepia mnie niedoszły sąsiad. – Zainteresowanie może jest, ale nikt tu nie zagrzał miejsca dłużej niż 2 miesiące – ostrzega.

Wolność na kilku metrach

Jak się żyje na siedmiu metrach kwadratowych? Ani godnie, ani wygodnie. To, co miało okazać się wymarzonym pójściem na swoje, staje się po początkowym zachwycie klaustrofobiczną męką – okresem przejściowym w oczekiwaniu na znalezienie lepszej oferty.

Tak jest w przypadku Marty, która w tym roku rozstała się z partnerem. Nie stać było jej na utrzymanie dotychczasowego dwupokojowego mieszkania, a kawalerki szukała przez cztery miesiące. Była już gotowa wynająć pokój, choć w wieku 35 lat powrót do studenckiego życia uważała za porażkę. W ostatniej chwili udało jej się znaleźć samodzielne, 14-metrowe mieszkanie. – Po kilku miesiącach wiem, że to był błąd. Czuję, że się duszę. Jem, śpię i pracuję na jednej kanapie. Latem było znośnie, bo każdą wolną chwilę wykorzystywałam na ucieczki z tego „mieszkania”. Spędzam jak najwięcej czasu poza kawalerką – zwierza się.

Marta dawniej lubiła gotować, ale z tym już koniec. Zapachem domowych obiadów przesiąkały wszystkie ubrania, więc teraz jada głównie odgrzewane w kuchence mikrofalowej gotowe dania. Pranie robi tylko w słoneczną pogodę, żeby móc je suszyć w oknie. Zimą będzie korzystała z pralni samoobsługowej, choć musi się przełamać, bo na razie nie wyobraża sobie jazdy komunikacją miejską z workiem brudnej bielizny.

Mikrokawalerka okazała się dla niej ostatecznym powodem, by zakończyć przeciągającą się po pandemii pracę zdalną. Wcześniej chętnie korzystała z formy hybrydowej, ale obecnie to dla niej koszmar. Tu jest jak w celi. W powrocie do biura szuka też oszczędności. – Mam biurko, internet, ogrzewanie, nie płacę za prąd, mogę wypić dobrą kawę i nie patrzeć wciąż w tę samą ścianę – podkreśla.

Marta nie jest wyjątkiem. Inflacja i problemy mieszkaniowe odwracają trend, który miał być nową rzeczywistością na rynku pracy. – Kiedy kończyłam związek, uważałam pomysł dalszego wspólnego mieszkania za patologiczny. Teraz myślę, że to nie było głupie i mogliśmy podzielić się pokojami. Sprawdzone miejsce, denerwujący, ale znany współlokator, czyli „ex” – mówi całkiem poważnie Marta. I dodaje: – Mikrokawalerka może być kryzysowym mieszkaniem, ale nie docelowym. Nawet dla singielki.

Pod koniec września „Gazeta Wyborcza” przypomniała artykuł z 2020 r., którego bohaterką była Lilka Charniuk, popularna na YouTubie dietetyczka. W wideo zatytułowanym „Jak urządzić 9m mieszkanie” opowiadała o pierwszych dniach w mikrokawalerce. Tym razem spotkała ją jednak fala krytyki ze strony internautów. Odgrzany materiał został przedstawiony w zupełnie nowym kontekście – obecnego kryzysu mieszkaniowego. Wywołana do tablicy Chraniuk postanowiła po ponad dwóch latach nagrać kolejny film ze słowami wyjaśnienia.

„Trafiłam tam, bo nie miałam pieniędzy na wynajem normalnej, ludzkiej kawalerki” – wyjaśnia. Głównym powodem wynajęcia lokum było zakończenie toksycznego związku: mikrokawalerka była jedynym, na co mogła sobie pozwolić w tamtej chwili. „Poczułam się bardziej wolna na tych 9 m kw. niż kiedykolwiek. Moja historia jest o tym, jak człowiek może się dostosować (...), a nie o tym, że reklamuję patodeweloperkę. Myślicie, że miałam wybór i się cieszyłam tymi 9 metrami?” – Chraniuk aktualnie wynajmuje większe mieszkanie, a patodeweloperstwo nazywa okrucieństwem.

Na ciekawy eksperyment zdecydował się Patryk Śmiarowski, 23-letni student Akademii Fotografii w Warszawie. W ramach pracy dyplomowej postanowił fotografować mikrokawalerki wraz z ich lokatorami. Tak powstał projekt dokumentujący polską patodeweloperkę. – Wiele osób, które się do mnie odezwało, rezygnowało potem z udziału, nie podając powodu albo mówiąc, że „landlord się nie zgadza na sesję” – mówi młody fotograf. Landlordami nazywa się właśnie właścicieli mieszkań, którzy żyją z najmu. Celem projektu Patryka jest z jednej strony wyśmianie rzeczywistości, na którą nie ma się wpływu, a z drugiej wzbudzenie gniewu i sprzeciwu społecznego wobec takich praktyk.

Dotychczas opublikowane zdjęcia wzbudziły zainteresowanie internautów, zwłaszcza urodzonych po 1990 r. – to pokolenie często skazywane na życie z rodzicami. Krytykę projektu najczęściej słychać od tzw. baby boomersów, czyli ludzi urodzonych w czasach wyżu demograficznego z przełomu lat 70. i 80.

– Wydaje mi się, że młodsze generacje spotkały się już z kulturą tzw. zapierdolu i widzą, że poza wypaleniem i depresją dużo z niej nie mają. Alternatywy nie ma, stąd frustracja rozładowywana w różny sposób. I chyba o to chodzi w moim projekcie: to twórczy sposób wyładowania się i próba zamieszania w kotle dyskusji społecznej – tłumaczy Patryk Śmiarowski, którego prace niedługo będzie można zobaczyć na wystawie. On sam podkreśla, że czuje się uprzywilejowany, bo jako jedynak może liczyć na dom w spadku po rodzicach.

Polskie kawalerki nie do życia

Postrzeganie mieszkania jako przestrzeni do życia zmieniło się w pandemii. Ludzie zamknięci w czterech ścianach podczas pierwszej fali COVID-19 dostrzegli braki, na jakie się godzili wcześniej. Nie rekompensowało ich już otoczenie, wyjścia do kawiarni czy na koncerty, bo chwilowo nie mogli korzystać z uroków miejskiego życia. To spowodowało pierwsze pęknięcie. Takiego zdania jest Magdalena Milert, urbanistka prowadząca blog „Pieing” o architekturze i gospodarce przestrzennej. – Pandemia nam uświadomiła, w jak złych warunkach żyjemy, jak bardzo nam one przeszkadzają. Według WHO polski standard kawalerki, czyli jednego pokoju jako przestrzeni całego funkcjonowania, jest niedopuszczalny i wpływa negatywnie na psychikę. Aby żyć, potrzebujemy osobnego miejsca do spania, pracy, jedzenia – mówi Milert.

Konsekwencje pandemii widać również gdzie indziej. Na rynek trafiło wiele mieszkań, które ­funkcjonowały ­dotychczas w ramach najmu krótkoterminowego. Spora część właścicieli wystraszyła się wizji kolejnych lockdownów i stwierdziła, że pewniejszym zarobkiem będzie najem wielomiesięczny. Tymczasem mieszkania te co do zasady były aranżowane pod turystę lub pracownika sezonowego, który nie myśli o pozostaniu na dłużej. Nieprzystosowanie przestrzeni trzeba było jakoś ograć marketingowo, kreując popyt. Tak narodziły się modne studia i lofty. To z kolei ośmieliło właścicieli większych lokali do ich podziału na mniejsze, aby na tym zarobić.

– Dla mnie patodeweloperką są wszelkie przejawy zakłamywania, czym jest i czym powinno być mieszkanie. Uwierzyliśmy patodeweloperom, że takich właśnie mikroprzestrzeni chcemy, a to nieprawda – dodaje Magdalena Milert i przypomina, że to lokum powinno odpowiadać na nasze potrzeby, a nie my dostosowywać się do mieszkania.

Zdaniem ekspertki powinniśmy w Polsce lepiej dysponować zasobami, które już posiadamy. – Mamy największą liczbę osób w Europie na metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Mimo to 11 proc. mieszkań to pustostany. Bogatsi ludzie kupują je jako lokatę, by zarobić albo nie stracić. To zmniejsza dostępność mieszkań – wyjaśnia Milert.

Badania z 2018 r. pokazały, że niemal 40 proc. Polaków znajdowało się w tzw. luce czynszowej. Nie stać ich na kredyt, a są zbyt „bogaci”, by skorzystać z lokalu komunalnego i innych instrumentów wsparcia najmu. Nie ma aktualnych danych, ale zdaniem Magdaleny Milert inflacja mogła wpłynąć na wzrost tej luki do nawet 60 proc. społeczeństwa.

Według autorki bloga „Pieing” chęć posiadania mieszkania na własność jest poniekąd reliktem PRL-u. Dawniej trudno było je kupić, a posiadanie go powodowało osiągnięcie wyższego statusu społecznego. Transformacja gospodarcza i ustrojowa sprawiły, że ci, którzy mogli, nabyli prawa do zajmowanych lokali, a polskie państwo zrezygnowało z większego wpływu na mieszkalnictwo i dziś nie dysponuje odpowiednią bazą, którą można by uruchomić. Najlepszym dowodem jest kompromitacja wszystkich programów taniego mieszkalnictwa, jakimi mamił Polaków w ostatnich latach PiS. W efekcie tracą najsłabsi, wynajmując lokale za krocie lub spłacając koszmarnie drogie kredyty. – Na Zachodzie ­tymczasem to najem cieszy się ­większym ­zainteresowaniem, gwarantuje też większą stabilność. Umowy są podpisywane długoterminowo. Np. we Włoszech 10-letnia umowa bywa standardem. W Polsce wciąż nie ma odpowiedniej ochrony praw lokatora. Nie mamy społecznego zaufania do władzy, wynajmujących, spółdzielni. Dlatego społeczne agencje najmu, będące pomostem między tym co prywatne i publiczne, nie cieszą się dużym zainteresowaniem. A szkoda, bo są one gwarantem bezpieczeństwa – tłumaczy Magdalena Milert.

I dodaje, że potrzebujemy nowych instrumentów, które będą ułatwiać nabywanie mieszkań oraz stymulować ich dostępność. – Takim narzędziem mógłby się okazać m.in. podatek katastralny, który zniechęcałby do utrzymywania pustostanów – mówi urbanistka. Jej zdaniem dobrym pomysłem na ograniczenie nadmiernego popytu mógłby być również podatek od liczby posiadanych mieszkań, który rozróżniałby lokum na własny użytek mieszkalny i na osiąganie przychodów z najmu. Rozwój partnerstwa pomiędzy samorządami a sektorem prywatnym to również kierunek wart rozważenia. Wzorem mogą być też niektóre kraje Zachodu, gdzie obywatele często wynajmują mieszkania z licznych zasobów własnych gmin, co z kolei wpływa łagodząco na ceny na rynku.

Prawo i towar

Trudno przewidzieć, co nas czeka w perspektywie kilku lat. Kumulacja negatywnych zjawisk rynkowych i społecznych sprawiła, że trwa powrót do miast i nowa fala migracji zarobkowej. Dzieje się to również kosztem zagrożenia wyludnieniem Polski wiejskiej i powiatowej. Czy to szansa na odblokowanie rynku w tych regionach? Może, ale raczej nie spodziewajmy się „mieszkań po 1 euro” na terenach poza miastami, wzorem południowo­europejskich państw.

Niezależnie od tego, czy mieszkanie jest dla nas bardziej prawem, czy jednak towarem, wszyscy uznajemy, że jest ono przede wszystkim podstawową potrzebą, bez której zaspokojenia nie da się funkcjonować.

– Rządzących proszę o jedno, by chwycili byka za rogi – podsumowuje Magdalena Milert. – Te problemy same się nie rozwiążą. Nie jesteśmy skazani na patodeweloperkę, ale możemy świadomie kreować standardy. ©

Autor zdjęć PATRYK ŚMIAROWSKI jest studentem Akademii Fotografii. W ramach swojej pracy dyplomowej fotografuje się wspólnie z lokatorami mikrokawalerek.